وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت
جولای 29, 2023
مشارکت در ساخت چه نوع عقدی است ؟
آگوست 13, 2023
قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی‌ست که فی‌مابین مالک و سازنده با هدف احداث ساختمان جدید و اجرای روند ساخت و ساز منعقد می‌گردد و با عنایت به ماهیت قرارداد هر یک از طرفین دارای آورده و سرمایه‌ای در این مشارکت می‌باشند. همچنین در این قرارداد تعهداتی وجود دارد که طرفین و بویژه سازنده در مدت معین ملزم به انجام آن می‌باشد و بعد از پایان این مدت به انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت می‌رسیم که در ادامه محتوا آنرا شرح خواهیم داد.
آورده مالک (یا مالکین)، ملک او جهت ساخت و ساز مشارکتی می‌باشد و این ملک را با سازنده و یا سازندگان شریک می‌شود. این شراکت اصولاً به میزان 60-40 درصد به نفع مالک است؛ البته این موضوع کاملاً بستگی به قیمت ملک مورد نظر و میزان آورده سازنده دارد و امروزه با توجه به قیمت بالای ملک انتظار می‌رود که سازنده نیز آوردۀ قابل توجهی در ازای آن ارائه دهد.
در ادامه آوردۀ سازنده را بررسی می‌کنیم:
آورده سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
- مبلغ بلاعوض:
طبق فرمول مشارکت در ساخت مربوط به پروژه، محاسبه مبلغ بلاعوض انجام می‌شود. (محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت را در این مقاله ببینید.) زمان پرداخت این مبلغ از سازنده به مالک قبل از تحویل ملک به سازنده، جهت هزینه اسکان مالک در جای جدید می‌باشد؛ این مبلغ جهت ایجاد توازن در قرارداد مشارکت در ساخت است و موجبات این‌را فراهم می‌کند که در زمان انتقال سند از مالک به سازنده به میزان قدرالسهم تعیین شده مالک نیز احساس رضایت داشته باشد. - تمام هزینه ساخت و ساز بنای جدید الحداث و هزینه‌‌های جواز تخریب و نوسازی و دریافت اسناد و مدارک بنای جدید الحداث طبق توافقاتی که در قرارداد فی‌مابین سازنده یا سازندگان و مالک یا مالکین صورت گرفته و ذکر می‌شود.
- تخصص و دانش سازنده و تعهدات وی برای ساخت بنای جدید الحداث مطابق استانداردها و قوانین
نوع عقد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد نامعین است به این معنی که این قرارداد توسط قانونگذار شناسایی و نام‌گذاری نشده است. این دسته از عقود تابع ماده 10 قانون مدنی و الزام آور هستند و با توجه به مفاد ماده مزبور عقودی که به تبعیت از این ماده منعقد می‌گردند نباید بر خلاف قانون و نظم عمومی باشند. علاوه بر این قرارداد مشارکت که پیرو ماده 10 قانون مدنی منعقد می‌گردد، یک عقد لازم است با این توضیح که طرفین نمی‌توانند به صورت یک جانبه قرارداد را برهم زنند مگر در صورت داشتن حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و استناد به خیارات قانونی. (مشاهده قانون مشارکت در ساخت pdf)
مدت قرارداد مشارکت در ساخت و لزوم تعیین آن
قرارداد مشارکت در ساخت همانند بسیاری از انواع قراردادها، دارای مدت و زمان‌بندی‌ست، با این توضیح که بنابر ماهیت و ذات این قرارداد و با توجه به این موضوع که قرارداد مذکور یک نوع عقد عهدی می‌باشد و طرفین نسبت به یکدیگر دارای تعهداتی هستند، به منظور انجام به موقع این تعهدات، تمامی آنها دارای زمان‌بندی می‌باشند که مطابق برنامه زمانی موجود، طرفین باید اقدام به انجام تعهدات خویش نمایند و در نهایت پروژه ساختمانی تکمیل می‌گردد. لازم به ذکر است که مدت قرارداد مشارکت در ساخت کاملاً تابع توافق طرفین و متناسب با شرایط و حجم پروژه ساختمانی می‌باشد.
مدت قرارداد مشارکت در ساخت بدین صورت است که یک مدت کلی که مجموع زمان بندی‌های اعمال شده در قرارداد می‌باشد، به عنوان مدت اجرای کامل قرارداد ( مثلا مدت 20 ماه ) معین می‌گردد و آغاز این مدت اصولا با تحویل ملک از جانب مالک به سازنده شروع می‌شود و در آخر اغلب با اتمام روند ساخت و ساز و تکمیل پروژه و اخذ گواهی پایان کار توسط سازنده ، پایان می‌یابد.
بنابراین یکی از مهم ترین موارد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین مدت و رعایت زمان بندی از جانب طرفین است.
همچنین اهمیت تعیین مدت در قراردادها از باب مطالبه خسارات، توسط قانونگذار در ماده 226 قانون مدنی (مشاهده قرارداد مشارکت مدنی pdf) بیان گردیده است. مطابق نص ماده مزبور : « در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفاء تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده، طرف وقتی می تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است. »
در خصوص ماده مزبور لازم به ذکر است که در قرارداد مشارکت در ساخت پس از اینکه طرفین ضمن تعیین مدت برای هر یک از تعهدات‌شان، با یکدیگر تراضی و توافق نمودند و متعهد به تعهد خویش در سر رسید معین عمل ننمود، می‌شود مطالبه خسارت کرد با عنایت به این مسأله که گاهی اوقات برای عدم انجام تعهدات طرفین، وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت یا خسارت مقطوع قراردادی توسط طرفین تعیین می‌گردد؛
با این توضیح که چنانچه در سر رسید متعهد به تعهد خویش عمل ننمود متعهدُلَه می‌تواند پس از اثبات عدم انجام تعهد توسط طرف مقابل وجه التزام یا همان خسارت مقطوع قراردادی را مطالبه کند. همچنین این حالت نیز متصور است که در بندهای قراردادی توافقی در خصوص مبلغ وجه التزام صورت نگرفته باشد که در این صورت متعهد می‌تواند پس از الزام متعهد به انجام تعهد و مکرراً عدم انجام تعهد از جانب ایشان با جلب نظر کارشناس مطالبه‌ی خسارت نماید.
انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت
انقضای قرارداد مشارکت همانند فسخ، انفساخ، ابطال و اقاله عقود از موجبات انحلال قرارداد است.
چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت مدت انجام تعهد منقضی گردد و سازنده مطابق برنامه زمان‌بندی به تعهد خویش عمل ننماید، مالک در ابتدا الزام سازنده را به انجام تعهدات قراردادی خواستار می‌شود و در صورتی که سازنده مجدداً تعهد خویش را ایفاء ننمود و انجام تعهد به وسیله‌ی شخص دیگر و به هزینه مالک امکان پذیر نبود، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
همچنین در صورتی که مدت کلی قرارداد مشارکت در ساخت (یعنی از ابتدا مدت قرارداد که اصولاً با تحویل ملک توسط مالک آغاز می‌شود تا انتهای مدت قرارداد که اغلب با اتمام پروژه و اخذ گواهی پایان کار توسط سازنده پایان می‌یابد) پایان پذیرد، به تنهایی باعث خاتمه قرارداد مذکور و سقوط تعهدات طرفین نمی‌شود و متعاملین همچنان متعهد به ایفاء و به اتمام رساندن تعهدات خویش می‌باشند و نیاز به توافق جدیدی از جانب آنها در این خصوص نمی‌باشد اما مسأله‌ای که وجود دارد و حائز اهمیت می‌باشد چنانچه متعاقدین در زمان انعقاد قرارداد در خصوص خسارت تأخیر در انجام تعهدات وجه التزام قراردادی به صورت روزانه، ماهیانه و ... مشخص کرده باشند، در صورتی که این تأخیر رخ دهد و علت آن حوادث خارج از کنترل متعهد و اتفاقات غیرقابل پیش‌بینی نباشد، متعهدله می‌توانند این خسارت را پس از اثبات تأخیر در انجام تعهد مطالبه نمایند.
5 دیدگاه
چنانچه مدت قرارداد مشاركت در ساخت منقضي گردد
مفاد قرارداد منحل و اين انفساخ غيرارادي (قهري) است لذا چنانچه براي خسارات وارده مبلغي نوشته باشند با انحلال صورت گرفت او نيز بي اعتبار خواهد بود بنابراين كارشناس رسمي دراين خصوص بر مبناي روز تعيين خسارت مينمايد شايان ذكر است انحلال و انفساخ قرارداد مشاركت ميبايست در دادگاه تاييد گردد
انقضاي مدت شامل انقضاي مدت ايفاي تعهدات نيز ميگردد
به نوع قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تنظیم آن بستگی دارد و به همین علت است که مجموعه مشارکت یار تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت حرفه‌ای را توصیه می‌نماید.
انقضاي مدت قرارداد مشاركت ملكه قرارداد مشاركت ساخت بوده و باعث اتمام انحلال و انفساخ ميگردد
بله انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت موجب فسخ قرارداد مشارکت مذکور می‌شود رجوع نمایید به پاراگراف آخر مقاله.
با سپاس
انقضاي مدت در نكاح منقطع (مته) رابطه زناشويي را به پايان ميرساند همچنين در اجاره نيز انقضاي مدت رابطه استيجاري بين طرفين را به پايان ميرساند و يد مستاجر يد اماني خواهد بود