انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت
آگوست 5, 2023
نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
آگوست 17, 2023
در این مقاله سعی داریم به بررسی ماهیت و نوع عقد مشارکت در ساخت از جهات مختلف بپردازیم.
در ابتدا به بیان تعریف عقد بر اساس قانون مدنی می‌پردازیم و سپس عنوان می‌کنیم مشارکت در ساخت چه نوع عقدی است ؟
تعریف عقد بر اساس قانون مدنی
تعریف عقد بر اساس ماده 183 قانون مدنی عبارت است از : « یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. » البته حقوق‌دانان به تعریف مذکور در قانون مدنی ایراداتی وارد نمودند که در این مقاله بررسی نمی‌گردد. قانون مشارکت در ساخت pdf را اینجا بخوانید.
تعریف عقد مشارکت در ساخت :
عقد مشارکت در ساخت، عقدی‌ست با ماهیت سرمایه‌گذاری که فی مابین مالک و سازنده با هدف احداث ساختمان جدید منعقد می‌گردد و هر یک از طرفین آورده و سهمی از مشارکت دارند با این توضیح که آورده مالک یا مالکین، ملک آنها و آورده سازنده یا سازندگان انجام عملیات ساخت و ساز تا انتهای پروژه و اصولاً انجام کلیه اقدامات اداری و اجرایی مربوط به پروژه میباشد .
قانون مدنی عقود را از جهات مختلف دسته بندی نموده است که از قرار ذیل میباشد.
نوع قرارداد مشارکت در ساخت از جهات مختلف
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد نامعین است.
با این توضیح که بر اساس قانون مدنی از حیث نامگذاری و شناسایی در قانون توسط قانونگذار دو نوع عقد وجود دارد : 1- عقد معین 2- عقد نامعین.
- عقد معین :
عقدی است که در قانون توسط قانونگذار شناسایی و نامگذاری گردیده است و علاوه بر شرایط اساسی و عمومی صحت معاملات، قواعد مخصوصی نیز جهت انعقاد این دسته از عقود وجود دارد. - عقد نامعین.
عقدی است که در قانون توسط قانونگذار شناسایی و نامگذاری نگردیده است و پیرو ماده 10 قانون مدنی و بر اساس اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها، ضمن رعایت شرایط اساسی و عمومی صحت معاملات و همچنین عدم مخالفت با شرع و اخلاق حسنه و کلیه مقررات عمومی منعقد می‌گردد.
بنابر توضیح فوق الذکر عقد مشارکت در ساخت یک نوع عقد نامعین و پیرو ماده 10 قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها میباشد و در قانون توسط قانونگذار شناسایی و نامگذاری نگردیده است و قواعد اختصاصی جهت انعقاد عقد مزبور وجود ندارد. در صورت نیاز به وکیل ملکی در تهران با ما در ارتباط باشید.
مشارکت در ساخت یک عقد لازم است.
با این توضیح که بر اساس قانون مدنی عقود از حیث قابلیت فسخ طرفین ، دو نوع هستند : 1- عقد لازم 2- عقد جایز.
- عقد لازم : عقدی است که در آن طرفین اختیار فسخ معامله و برهم زدن آن را به صورت یک‌جانبه دارا نمی‌باشند مگر در صورتی که این حق را برای خود ضمن قرارداد پیش بینی نموده باشند یا بنابر مجوزهای قانونی (خیارات قانونی) این اختیار به آنها اعطاء گردد.
- عقد جایز : به موجب ماده 186 قانون مدنی عقدی است که در آن طرفین اختیار فسخ معامله و برهم زدن آن را به صورت یک‌جانبه بدون رعایت هرگونه تشریفات و در هر زمان که بخواهند، دارا می‌باشند؛ و هر یک از متعاقدین می‌تواند با اعمال اراده‌ی یک‌جانبه‌ی خویش، هر زمان که بخواهد عقد را منحل نماید.
بر این اساس گفته می‌شود که قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم میباشد و طرفین عقد مزبور اختیار فسخ یک‌جانبه این قرارداد را دارا نمی‌باشند مگر در صورت پیش‌بینی حق فسخ در قرارداد برای طرفین یا وجود مجوزهای قانونی (خیارات قانونی) با تأکید بر این موضوع که عقد مشارکت در ساخت پیرو ماده 10 قانون مدنی منعقد می‌گردد و کلیه عقود پیرو ماده فوق الذکر، عقد لازم می‌باشند.
مشارکت در ساخت یک نوع عقد عهدی و تملیکی میباشد.
با این توضیح که بر اساس قانون مدنی عقود به دو دسته : 1- عقود تملیکی 2- عقود عهدی تقسیم می‌شوند.
- عقد عهدی عقدی‌ست که در آن طرفین در برابر همدیگر متعهد به امری می‌شوند و هیچگونه انتقال و تملک مالی صورت نمی‌پذیرد و در این نوع از عقد یکی از طرفین قرارداد یا هر دو ملزم به ایفای تعهدی (فعل یا ترک فعل) می‌گردند که این تعهد می‌تواند مالی یا غیر مالی باشد.
- عقد تملیکی به عقدی گفته می‌شود که سبب انتقال مالکیت از جانب یکی از طرفین به طرف دیگر و در نهایت تملک مال موضوع معامله می‌گردد.
بنابر توضیح فوق الذکر، قرارداد نویسی مشارکت در ساخت با توجه به ماهیت آن، یک عقد عهدی است زیرا اثر مستقیم آن تعهداتی‌ست که طرفین نسبت به یکدیگر دارا می‌شوند؛ بطور مثال می‌توانید به مقاله تعهدات سازنده مشارکت در ساخت مراجعه نمایید.
و متعاقباً با توجه به توافقات طرفین به جهت انتقال مال از جانب مالک به سازنده تملیک نیز صورت می‌پذیرد، و به نوعی اثر غیر مستقیم این قرارداد پس از پیشرفت پروژه، انتقال مال است و به نوعی عقد تملیکی نیز قلمداد می‌شود.
مشارکت در ساخت یک عقد رضایی میباشد.
با این توضیح که بر اساس قانون مدنی عقود از حیث شرایط انعقاد به سه دسته 1- عقد رضایی 2- عقد تشریفاتی 3- عقد عینی تقسیم می‌شوند.
- عقد رضایی : عقدی است که صرف رضایت طرفین برای انعقاد عقد مزبور کفایت می‌کند و رعایت تشریفات خاصی از جمله تنظیم سند به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی لازم نیست.
- عقد تشریفاتی : عقدی است که صرف رضایت متعاملین جهت انعقاد قرارداد کافی نبوده و علاوه بر آن رعایت تشریفات خاصی که توسط قانونگذار بیان گردیده نیز الزامی میباشد.
- عقد عینی : عقدی است که صرف رضایت طرفین جهت انعقاد عقد کافی نبوده و علاوه بر آن قبض موضوع معامله باید توسط طرف دیگر صورت پذیرد و مال به تصرف او در آید.
بر این اساس قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع رضایی میباشد با این توضیح که بر اساس ماده 190 قانون مدنی شرایط اساسی و عمومی صحت معاملات بیان گردیده است که یکی از آن وجود قصد و رضای طرفین جهت انعقاد قرارداد است. در قانون ما اصل بر رضایی بودن عقود است. بنابراین عقد مشارکت در ساخت یک عقد رضایی میباشد که صرف رضایت طرفین برای انعقاد آن کافی است و نیاز به رعایت تشریفات خاصی توسط طرفین ندارد.
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد معوض است.
با این توضیح که بر اساس قانون مدنی عقود به دو دسته 1-عقد معوض 2-عقد مجانی تقسیم می‌شوند.
- عقد معوض عقدی است که هر یک از متعاقدین در ازای تعهدی که ایفاء می‌کنند یا مالی که انتقال می‌دهند، مالی از طرف مقابل دریافت می‌کنند یا طرف مقابل نیز عملی انجام می‌دهد.
- عقد مجانی عقدی‌ست که یکی از طرفین مالی را مجاناً به طرف مقابل انتقال می‌دهد یا عملی را رایگان انجام می نماید بدون آنکه التزامی برای طرف مقابل ایجاد نماید.
بر این اساس عقد مشارکت در ساخت با عنایت به تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر و با توجه به این موضوع که هر یک از متعاملین دارای آورده می‌باشند، یک عقد معوض است و در این قرارداد انتقال مال یا ایفاء تعهد مجاناً برای طرف مقابل صورت نمی‌گیرد.
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد مستمر میباشد.
با این توضیح که بر اساس قانون مدنی عقود به دو دسته 1-عقد مستمر 2-عقد آنی تقسیم می‌شوند.
- عقد مستمر عقدی است که در طول زمان اجرا می‌شود و تأثیر آن در طول زمان جریان دارد.
- عقد آنی در یک لحظه به وجود می آید و تأثیر خود را کامل می‌گذارد.
بر این اساس عقد مشارکت در ساخت با عنایت به ماهیت تعهدات سازنده که در طول زمان اجرا می‌شود و احداث ساختمان جدید به مرور زمان تکمیل و اجرا می‌شود، یک عقد مستمر میباشد.
