مشارکت یار چیست ؟

قرارداد مشارکت در ساخت باید در حضور مالک یا مالکین و طرفین مستقیم قرارداد تنظیم شود و از همه مهمتر باید قدرالسهم مالکین و سهم سازندگان پس از ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین شود.

با این اوصاف مشخص می شود که در ابتدا و پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس طرح تفضیلی و مقررات ساخت، بدون اقدام در شهرسازی و معماری منطقه و با مشخصات ملک موضوع قرارداد چند طبقه تراکم و چند متر بنای مفید حاصل اجرای این قرارداد می باشد و بر اساس حداقل متراز و تراکم، قرارداد منعقد شود.

در خصوص موارد استثنائی قطعاً نیازمند تبصره و توافقات مجزا می باشد.

بنابراین در قرارداد مشارکت در ساخت بنا از حیث تراکم و متراژ مذکور در جواز ساختمان سه حالت وجود آید:

الف: طرفین بر اساس حداقل تراکم ممکن ساخت که برای آن جواز صادر می شود توافق نموده و قرارداد منعقد می کنند. این نوع قرارداد کمترین حاشیه را خواهند داشت و طرفین به حداقل سود قانع می شود و به آن رضایت می دهند.

ب: بدیهی‌ست که مالک و سازنده به عنوان طرفین قرارداد مشارکت در ساخت مانند هر انسان منطقی دیگری مایل هستند که از ملک و سرمایه خود بیشترین سود را عاید شوند. بنابراین توافق خود را به دو قسمت تبدیل می‌کند؛ در قسمت اول توافق می کنند که بر اساس حداقل جوازی که صادر می شود درصدی را بین خود مشخص می‌کنند؛ و در قسمت دوم توافق می‌کنند که در صورتی که پس از اعتراض در شهرسازی و معماری تراکم بیشتری به ملک تعلق گیرد به دلیل اینکه اخذ جواز تراکم مازاد نیاز به پرداخت هزینه بیشتری دارد درصد متفاوتی بین مالک و سازنده مورد توافق قرار می گیرد، در بخش اول درصد مشارکت در ساخت طبق فرمولی دقیق محاسبه و تعیین می شود که این درصد در غالب مواقع در حدود 60 به 40 به نفع مالک می‌باشد اما به هرحال باید محاسبه دقیق انجام شود و در صورت اخذ اجازه مازاد ساخت سهم الشرکه سازنده به دلیل پرداخت هزینه جواز مازاد تراکم افزایش پیدا خواهد کرد.

طرفین ممکن است به هر درصد دیگری توافق کنند ولی درصدهای اعلامی فوق آن چیزی است که در عرف مشارکت در ساخت غالب در مناطق مختلف اجرا می شود.

ج: به دلیل اهمیت طرفین در رسیدن به بیشترین سود از ملک و سرمایه، قرارداد با این قید منعقد می شود  که تراکم خاصی (بیش از متعارف منطقه) اخذ شده و جواز آن صادر شود در این نوع قرارداد از لحاظ حقوقی دو برداشت را بر اساس اراده دو طرف می توان در نظر گرفت:

برداشت اول: قرارداد منعقد می شود اما زمانی اثر ایجاد می کند که جواز با تراکم مورد نظر صادر شود؛ ولی در صورت صدور جواز قطعی با تراکم کمتر یا عدم صدور جواز با تراکم مورد نظر، حسب مورد حق فسخ ایجاد شده یا قرارداد مشارکت در ساخت در صورت توافق بر انفساخ، خود به خود فسخ می شود.

برداشت دوم: ادامه کار و در نظر نگرفتن به عدم دریافت جواز تراکم مورد نظر است؛ با توجه به اینکه بعد از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت دو طرف بخشی از قرارداد را اجرا می کنند مثلاً چک بلاعوض را صادر و به نزد داور قرارداد مشارکت در ساخت امانت می گذارند؛ و یا وکالت نامه کاری مورد نظر در قرارداد برای انجام امور اداری لازم به سازنده در دفترخانه مورد توافق، داده می شود یا از این دست موارد.

باید گفت که برداشت دوم نزدیکتر به واقع می باشد البته برداشت اول نیز دور از ذهن نیست اما می توان گفت این موارد اجرای قرارداد نیست و صرفاً اقداماتی‌ست که برای مشخص شدن میزان تراکم مورد اجازه انجام می شود.