چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت + فایل دانلودی Word و PDF
آگوست 26, 2023
نماینده مالکین مشارکت در ساخت
سپتامبر 5, 2023
در این مقاله قصد داریم شرایط و ضوابط مشارکت در ساخت را بررسی کنیم اما در ابتدا نیاز است که به عنوان مقدمه قرارداد مشارکت در ساخت را توضیح دهیم:
تعریف قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع مشارکت مدنی است که در آن مالک با آوردهی خویش که یک ملک یا بنای قدیمی و کلنگی میباشد با سازنده که آوردهی ایشان سرمایه گذاری و پرداخت کلیه هزینههای ساخت و ساز است، با هدف احداث ساختمان جدید اقدام به مشارکت در ساخت مینمایند.
در ادامه لازم است به بررسی عقد مشارکت در ساخت از جهات مختلف بپردازیم تا متعاقباً و تبعاً شرایط و ضوابط حاکم بر آن نیز مورد بررسی قرار گیرد.
قرارداد مشارکت در ساخت چه نوع عقدی است ؟
مشارکت در ساخت عقد لازم است یا جایز ؟
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم است به این معنی که هیچ یک از طرفین نمیتوانند به صورت یکجانبه اقدام به فسخ آن نمایند مگر در صورت وجود مستندات قانونی، قراردادی و استثنائات.
به تعبیری دیگر قرارداد مشارکت در ساخت مطابق ماده 10 قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده میباشد به همین جهت و همچنین بر مبنای اصل لزوم که در ماده 219 توسط قانون گذار مورد تصریح قرار گرفته است، قرارداد مزبور یک عقد لازم است و نتیجه این است که هیچ یک از مالک و سازنده به عنوان طرفین این قرارداد نمیتوانند اقدام به فسخ و بر هم زدن قرارداد به صورت یکجانبه نمایند، مگر آن که در قرارداد حق فسخ را برای خود یا شخص ثالثی پیش بینی نموده باشند و یا اینکه این حق به موجب قانون و بر اساس خیارات مندرج در قانون مدنی به آنها اعطاء شود.
قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد عهدی و تملیکی
قرارداد مشارکت در ساخت، یک عقد عهدی و تملیکی میباشد، بدین شرح که در وهلهی اول و همچنین اثر نخستین آن ایجاد تعهد برای طرفین، مخصوصا سازنده میباشد و در ابتدا تملیک مالی از جانب طرفین به یکدیگر صورت نمیگیرد اما پس از طی مراحلی و بنابر توافق طرفین، تعدادی از واحدها متناسب با سهم سازنده، از جانب مالک به ایشان تملیک میگردد.
در نتیجه نخست هیچگونه تملیک مالی از جانب مالک به سازنده در ابتدای قرارداد صورت نمیگیرد و نمیتوان گفت که به محض انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده در ملک موضوع قرارداد شریک میشوند. (مشاهده نمونه قرارداد مشارکت در ساخت pdf)
مشارکت در ساخت عقد نامعین است :
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد نامعین میباشد، به این معنی که قانونگذار عقد مزبور را در قانون شناسایی و نام گذاری ننموده است.
در اینجا با عنایت به این موضوع که در مقابل عقود نامعین، عقود معین قرار دارد و در عقود معین علاوه بر شرایط اساسی و عمومی صحت معاملات، مطابق ماده 190 قانون مدنی، شرایط و قواعد اختصاصی مربوط به عقود نیز وجود دارد و در نتیجه میتوان در زمان ابهام، سکوت، اجمال و ... به قواعد اختصاصی آن عقد معین مراجعه و مسأله را تشخیص و حل نمود.
اما در قراردادهای نامعین از جمله قرارداد مشارکت در ساخت که پیرو ماده 10 قانون مدنی منعقد میشوند میبایست فقط قواعد اساسی و عمومی مندرج در ماده 190 قانون مدنی را رعایت نمود و در نتیجه در صورت هرگونه ابهام و سکوت، اجمال و .... هنگام تفسیر قرارداد مزبور، صرفاً میتوان از قواعد عمومی قراردادها بهره جست و فقط با تمسک به آنها مسألهی مطروحه را برطرف و حل نمود.
مشارکت در ساخت عقد رضایی است :
همچنین قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع عقد رضایی میباشد به این معنی که صرف ایجاب و قبول و رضایت طرفین موجب انعقاد قرارداد مزبور میشود و برخلاف عقود تشریفاتی که در برابر عقود رضایی هستند، نیاز به رعایت تشریفات خاصی ندارد.
بر همین مبنا یکی دیگر از ضوابط قرارداد مشارکت در ساخت محرز میگردد و آن این است که هیچگونه الزامی جهت تنظیم رسمی عقد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده در دفتر اسناد رسمی به عنوان متعاملین وجود ندارد و طرفین میتوانند فی مابین خود و به صورت سند عادی اقدام به تراضی با یکدیگر و تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نمایند.
اما چنانچه اقدام به تنظیم این قرارداد به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی بنمایند از بروز بسیاری از تعرضات به قرارداد جلوگیری نموده و از مزایای دیگری نیز برخوردار میشود.
تنظیم بهترین قرارداد مشارکت در ساخت در مشارکتیار
قرارداد مشارکت در ساخت عقد مستمر است یا آنی ؟
قرارداد مشارکت در ساخت، یک عقد مستمر است؛ و کلیه تعهدات حاصل از این قرارداد در طول زمان اجرا میشود. عقد مستمر در مقابل عقد آنی یا فوری قرار دارد و در قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات فورا اجرا نشده بلکه با گذشت زمان و طبق برنامهریزی و زمانبندی معین توسط طرفین انجام میشود بنابر این امر، متعاملین در قرارداد مشارکت در ساخت نمیتوانند قبل از فرا رسیدن مواعد زمانی تعیینی جهت انجام تعهدات، ایفای تعهدات را از طرف مقابل درخواست و در نهایت الزام نمایند.
قرارداد مشارکت در ساخت مبتنی بر مغابنه است :
قرارداد مشارکت در ساخت، یک عقد مبتنی بر مغابنه است به همین جهت میبایست تعادل اقتصادی بین طرفین قرارداد برقرار باشد در غیر این صورت یکی از طرفین مغبون گشته است و میتواند بر اساس خیار غبن مندرج در ماده 416 قانون مدنی اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نماید.
ضوابط و شرایط مشارکت در ساخت
- ذکر مشخصات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
- بیان دقیق موضوع قرارداد و میزان آورده طرفین قرارداد
- ذکر تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
- چک تضمین مشارکت در ساخت
- وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت
- اعمال مسئولیت تضامنی برای سازندگان
- تعیین حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت
- تعیین اموری که از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت سلب میگردد :
- تعین لیست مصالح ساختمانی برای مشارکت
ذکر مشخصات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
همانند کلیه معاملات منعقده بین اشخاص باید برای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیان مشخصات هویتی به صورت کامل انجام شود.
بیان دقیق موضوع قرارداد و میزان آورده طرفین قرارداد
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت باید دقیق عنوان گردد و میزان آورده طرفین قرارداد (مالکان و سازندگان) توسط کارشناسان متخصص مشخص و در قرارداد ذکر گردد.
آورده مالک که ملک مورد مشارکت میباشد باید به صورت کامل ضمن اعلام پلاک ثبتی و نشانی آن تماماً در قرارداد عنوان گردد.
ذکر تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
با عنایت به این مسأله که عقد مشارکت در ساخت مبتنی بر مغابنه و معوض است به همین جهت شایسته است کلیه تعهدات طرفین قرارداد یعنی مالک و سازنده به صورت دقیق و جزئی تعیین شود.
در قرارداد مشارکت در ساخت با عنایت به این موضوع که احداث ساختمان جدید توسط سازنده یا سازندگان صورت میگیرد، تعهدات سازنده مشارکت در ساخت به مراتب بیشتر از مالک میباشد.
از جمله موارد اصلی و مهم تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت در زیر عنوان میگردد:
- تعیین مدت جهت دریافت وکالت کاری از مالک و اخذ جواز تخریب و نوسازی توسط سازنده
- تعیین زمان دقیق جهت تحویل ملک توسط مالک
- مقدار و نحوهی پرداخت مبلغ بلاعوض توسط سازنده به مالک
- تعیین مهلت زمانی برای انجام هر یک از مراحل ساخت به صورت جداگانه از جمله گودبرداری، اسکلت بندی، نازک کاری، سفت کاری و ... ضمن تعیین دقیق موعد.
- تعیین زمان تنظیم و انتقال سند توسط مالک یا مالکین
و غیره
چک تضمین مشارکت در ساخت
علیرغم موارد فوق الذکر که پارهای از تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر بیان شده است، لازم است که هر دو طرف خصوصاً مالک یا مالکین به این جهت که عمده تعهدات بر عهده سازنده میباشد، تضامینی جهت حصول اطمینان برای ایفای تعهدات در موعد تعیینی نیز در نظر گرفت.
اشاره و تأکید بر این موضوع بدین علت است که همانطور که بیان شد، قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد با ماهیت سرمایه گذاری طرفین و مبتنی بر مغابنه است و در صورتی که متعاقدین به تعهدات خویش عمل ننمایند یا با تأخیر ایفاء نمایند، طرف مقابل ضرر بسیاری را متحمل میگردد بنابراین باید اقدام به تضمین قرارداد مشارکت در ساخت صورت گیرد.
بر همین مبنا متعاملین میتوانند به عنوان ضمانت اجرا در این خصوص، چک تضمینی از طرف مقابل دریافت نمایند تا در صورت بروز هر یک از موارد فوق، خسارات خویش را پس از اثبات عدم ایفاء یا تأخیر در انجام تعهد طرف مقابل و ورود ضرر از این محل جبران نمایند.
وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت
به عنوان راه حلی مناسبتر طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میتوانند برای عدم ایفاء تعهد یا تأخیر در انجام آن برای متعهد وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت یا همان خسارت قراردادی تعیین نمایند.
تعیین وجه التزام از این جهت مناسبتر است که در صورت عدم ایفاء تعهد و یا تأخیر در انجام تعهد، پس از اثبات این موارد توسط متعهدُله، متعهد به پرداخت مبلغ تعیین شده توسط طرفین محکوم میگردد و قاضی نمیتواند متعهد را به کمتر و یا بیشتر محکوم نماید.
در مورد تعیین وجه التزام به جهت عدم انجام تعهد نیز ذکر این نکته قابل اهمیت است که: در صورت دریافت وجه التزام دیگر دلیلی جهت الزام به انجام اصل تعهد وجود ندارد، به عبارتی یا باید اصل تعهد مطالبه و متعهد ملزم به انجام آن شود و یا باید فقط وجه التزام تعیینی دریافت گردد اما در خصوص تأخیر در انجام تعهد، هم انجام تعهد و هم وجه التزام قراردادی قابل مطالبه است.
اعمال مسئولیت تضامنی برای سازندگان
همچنین علیرغم موارد مزبور مالک یا مالکین میتوانند جهت اطمینان بیشتر، برای سازندگان در صورت تعدد، مسئولیت تضامنی اعمال نمایند، در این صورت مالک یا مالکین میتوانند از کلیه سازندگان ایفای تمامی تعهدات قراردادی را مطالبه نمایند، یعنی حتی تعهدی را که مربوط به سازنده دیگر است را از کلیه سازندگان دیگر نیز درخواست کنند و متعاقباً کلیه سازندگان بر اساس مسئولیت تضامنی که بر عهده گرفتند ملزم به انجام تعهد مورد مطالبه از جانب متعهدله می باشند. بنابراین به مالکین توصیه میگردد که در صورت تعدد سازندگان حتماً برای آن مسئولیت تضامنی اعمال نمایند.
نکته ای که در این خصوص حائز اهمیت است اینکه بر خلاف سازندگان، مالکین نمیتوانند دارای مسئولیت تضامنی شوند و این موضوع در قرارداد مشارکت در ساخت فقط نسبت به سازندگان در صورت تعدد قابل اجرا میباشد. در صورت نیاز به وکیل ملکی در تهران با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
تعیین حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت
همچنین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میتوانند علاوه بر موارد مذکور، در برابر عدم ایفاء تعهد یا تأخیر در انجام تعهد، برای خود حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی نمایند و بدین طریق حقوق و منافع خویش را به طریقی دیگر تأمین نمایند.
نکتهی دیگری که در خصوص تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به یکدیگر مورد اشاره است، ذکر این موضوع که چنانچه نوع تعهد طرفین نسبت به یکدیگر از نوع شرط فعل باشد، به این معنی که متعهد انجام امری را بر عهده داشته باشد، در صورتی که از انجام عهد خویش امتناع ورزد، متعهدله میبایست در وهله اول الزام و اجبار متعهد به انجام تعهد را درخواست و او را ملزم نماید و اگر باز هم متعهد از انجام امر خودداری نمود در صورتی که ایفای این امر توسط شخص دیگر امکانپذیر بود، به هزینهی خویش آن امر را انجام و سپس هزینههای پرداختی را مطالبه نماید و در نهایت اگر انجام فعل مزبور توسط شخص دیگری امکانپذیر نبود، میتواند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نماید.
تعیین اموری که از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت سلب میگردد :
همچنین ضمن بیان تعهدات طرفین قرارداد مذکور نسبت به یکدیگر، مناسب است که برخی از امور از طرفین سلب و ساقط گردد تا بدینوسیله قرارداد مشارکت در ساخت تا حد امکان بدون مشکلات احتمالی و مطابق برنامه زمانبندی شده توسط طرفین به هدف نهایی که احداث ساختمان جدید است برسد.
به همین منظور یکی از مواردی که در عقد مشارکت در ساخت اغلب رایج است، سلب حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده یا سازندگان تا پایان کار یا مراحل نزدیک به اتمام کار است در این صورت افراد دخیل در پروژه در زمان ساخت و ساز اشخاص کمتری هستند و از بروز بسیاری از مشکلات و همینطور مداخلههای افراد جدید جلوگیری و پیشگیری به عمل خواهد آمد و البته این مورد مهمترین مزیتش پیشگیری از عدم ایفای تعهدات سازندگان برای ساخت و تکمیل ساختمان جدید الحداث میباشد.
موارد دیگر همانند سلب حق واگذاری پروژه و قرارداد از جانب سازنده به سازندهی دیگر و یا سلب حق انتقال مالکیت ملک از جانب مالک به شخص دیگر و غیره.
تعین لیست مصالح ساختمانی برای مشارکت
همچنین قرارداد مشارکت در ساخت به جهت ماهیت تعهدات طرفین میبایست در خصوص مصالح مورد استفاده در ساخت و ساز نیز توافق نمایند به همین جهت در متن قرارداد یا در قالب متمم قرارداد در خصوص متریال کاربردی نیز توافق می نمایند و لازم است هرگونه تغییر در مواد قرارداد یا تغییر در مصالح کاربردی توسط متعاملین حاصل گردید، حتما در قالب متمم و الحاقیه توسط طرفین مکتوب و به قرارداد ضمیمه گردد تا هیچ یک از طرفین از انجام تعهدات قراردادی خویش امتناع ننماید.
سخن پایانی
در این مقاله سعی شد تا حد امکان ضوابط و شرایط اصلی و بنیادین قرارداد مشارکت در ساخت به صورت مطلوب و کاربردی بیان و ارائه گردد.
در نهایت اکیداً توصیه میشود به علت ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت و سرمایه گذاری که توسط طرفین در این قرارداد صورت میگیرد حتماً از متخصصین این حوزه مشاوره و راهنمایی جهت حفظ و تأمین منافع خویش و جلوگیری از هرگونه ضرر و زیان، بهره گیرید.
مجموعه مشارکت یار با داشتن تخصص و تجربه لازم و همچنین با همراهی تیمی متشکل از مهندسین معماری و عمران و وکلای پایه یک دادگستری میتواند شما را در جهت تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت حرفهای یاری رسان باشد.
مشارکت یار مشکلات و موانع را در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت میشناسد و برای برطرف کردن هر یک راه حلهای کاربردی را ارائه میدهد تا احتمال شکست در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به کمترین میزان ممکنه تقلیل پیدا کند؛ و از طرفی در قرارداد مشارکت در ساخت مورد نظر تمام مواردی که موجب بروز اختلاف در قرارداد میشود را پیشبینی نموده و قرارداد را بگونهای تنظیم میکند که راهحلهای مناسب و سریع برای رفع این اختلافات در آن گنجانده شده باشد.
