خطرات مشارکت در ساخت
می 9, 2023
عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت چگونه برطرف می‌شود؟
می 29, 2023
فسخ به معنای منحل کردن و برهم زدن یک جانبه قرارداد است لذا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت یعنی برهم زدن و بی اعتبار کردن قرارداد که معمولاً بر اساس توافقات طرفین و بنا بر شروط قراردادی و همچنین به موجب قانون (خیارات قانونی) بصورت یک‌طرفه واقع می‌شود.
اگر در حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت حق فسخ قرارداد از طرفین ساقط گردد هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آنرا بصورت یک طرفه ندارد مگر انحلال قرارداد با رضایت هر دو طرف قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن اقاله گفته می‌شود.
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود لازم تلقی می‌شود که در مقابل عقود جایز قرار می‌گیرد و عقود لازم یعنی عقودی که به صورت یک طرفه قابل فسخ نیستند مگر به واسطه درج شرایط فسخ در قرارداد یا مجوزهای قانونی (خیارات قانونی) که در این صورت هر یک از طرفین در صورت وجود و جمع شرایط می‌توانند به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کنند.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد مهم، دارای ارزش مالی زیاد و نسبتاً طولانی مدت می‌باشد لازم است که طرفین یعنی مالک و سازنده با توافق یکدیگر نسبت به درج شرایط و موارد فسخ قرارداد در هنگام تنظیم آن اقدام نمایند، از جمله مواردی که بابت آنها می‌توان شرط فسخ پیش بینی کرد، عبارت است از:
- تأخیر مالک در تحویل زمین در مدت تعیین شده
- تأخیر مالک در تسلیم اسناد و مدارک ملک به سازنده و یا تأخیر در اخذ پروانه ساخت
- تأخیر سازنده در انجام تعهدات قراردادی مثلاً تأخیرِ بیش از ⅕ کل مدت قرارداد
- تأخیر زیاد و غیرمجاز در تجهیز کارگاه توسط سازنده
- انتقال و واگذاری کل و جزئی اجرای موضوع قرارداد از سوی سازنده تحت هر عنوان به غیر
- عدم رعایت شرایط و مفاد قرارداد و اجرای دقیق و کامل نقشه‌های معماری، متراژ، تعداد واحدها و مصالح به کار رفته در آن
- فروش و یا پیش فروش سهم الشرکه از سوی هر یک از طرفین به غیر بدون رضایت طرف دیگر در صورتی که اختیار پیش فروش به موجب قرارداد برای طرفین پیش‌بینی نشده باشد.
-و سایر شروط دیگری که می‌توان در هنگام تنظیم قرارداد به عنوان موارد و شرایط فسخ قرارداد پیش‌بینی نمود.
متأسفانه در بررسی بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت شاهد آن هستیم که نه تنها شرط و موارد فسخ پیش‌بینی نمی‌شود بلکه حق فسخ و سایر خیارات قانونی ساقط شده و حتی در صورت فسخ قرارداد از سوی یکی از طرفین وجه التزام و یا خسارتی سنگین تعیین می‌شود تا عملاً جلوی فسخ قرارداد گرفته شود و معمولاً چنین مواردی در قراردادهایی بوجود می‌آید که سازنده منافع قابل توجهی در موضوع قرارداد دارد و در مقابل مالک فاقد اطلاعات حقوقی کافی در این زمینه می‌باشد و یا صرف نظر از توجه طرفین به شرایط فسخ قرارداد، تنظیم آن توسط شخصی انجام می‌شود که دارای تجربه کم و فاقد اطلاعات کافی در مینه تنظیم قراردادها می‌باشد.
سازندگان و مالکان محترم، جهت همکاری با مجموعه مشارکت یار، فرم زیر را تکمیل نمایید.
ارتباط با مشارکت یار جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
اگر با استفاده از شروط مندرج در قرارداد یا خیارات قانونی، برای مثال مالک مبادرت به فسخ قرارداد و اعلام آن از طریق ارسال اظهارنامه به سازنده و یا هیأت داوری نماید؛ در این صورت باید با پیش‌بینی یک مکانیزم و دستورالعملی، نسبت به برآورد و محاسبه هزینه‌های انجام شده در پروژه تا زمان فسخ آن، توسط یک نفر کارشناس رسمی دادگستری یا هیأت کارشناسان صورت گیرد و احیاناً اگر مصالحی پای ساختمان یا پروژه دپو شده است، آنها نیز باید قیمت گذاری شوند و جزء هزینه‌های پروژه که توسط سازنده پرداخت شده محاسبه گردد و سپس گزارش آن به طرفین و هیأت داوری ابلاغ شود.
می‌توان در قرارداد شرط نمود که پس از محاسبه هزینه کارهای انجام شده توسط سازنده، ظرف مدت مشخصی مالک باید به صورت نقد یا در قالب چک بدهی خود را به سازنده پرداخت کرده و از آن تاریخ به بعد سازنده هیچ گونه حق و سهمی در پروژه ساختمانی نخواهد داشت و مالک می‌تواند رأساً و یا از طریق پیمانکار و سازنده دیگری ادامه عملیات اجرایی پروژه را به اتمام رساند و طی صورت جلسه‌ای واحدها را از پیمانکار تحویل بگیرد.
نمونه متن اقاله قرارداد مشارکت در ساخت
اینجانبان امضاکنندگان ذیل که عبارتند از:
مالک یا مالکین:
1 – نام و نام خانوادگی ……………. فرزند……………. شماره ملی …………….. آدرس ………………. (بعنوان مالک)
2- نام و نام خانوادگی …………… فرزند ……………. شماره ملی ……………… آدرس ………….…… (بعنوان مالک)
3 – نام و نام خانوادگی ……………. فرزند …………….. شماره ملی ……………..آدرس ……………… (بعنوان مالک)
سازنده یا سازندگان:
1 – نام و نام خانوادگی ……………….. فرزند ……………. شماره ملی …………….. آدرس ………………. (بعنوان سازنده)
2- نام و نام خانوادگی ……………… فرزند ……………. شماره ملی ……………… آدرس …………………… (بعنوان سازنده )
3 – نام و نام خانوادگی ………………. فرزند ……………… شماره ملی …………….. آدرس ………………… (بعنوان سازنده)
جهت اقاله قرارداد مشارکت در ساخت ........... توافق و تراضی نموده‌ایم و همچنین در مورد آثار فسخ قرارداد به شیوه زیر عمل می کنیم:
در این بند می‌توان آثار اقاله قرارداد مشارکت در ساخت را عنوان کرده و در انتها نوشت که بعد از رعایت و اجرای موارد ذکر شده طرفین قرارداد هیچگونه حق، حقوقی و ادعایی در حال و در آینده نسبت به یکدیگر نخواهند داشت.
نکته مهم ∇
به این دلیل که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بدون رضایت طرف دیگر انجام می‌شود؛ در اینجا اصطلاح اقاله که با رضایت هر دو طرف است صحیح‌تر می‌باشد.
همانطور که اشاره شد در صورتی می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را از سمت یک طرف قرارداد فسخ کرد که حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و شرایط آن ذکر شده باشد.
