تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت + ویدیو
آوریل 30, 2023
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
می 20, 2023
قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر نکات بسیار مثبتی که دارد می تواند خطراتی نیز به همراه داشته باشد زیرا اگر یکی از طرفین قرارداد فرد مناسبی نباشد موجب میشود که خطرات و آسیب‌های زیادی برای طرف دیگر قرارداد مشارکت بوجود آید.
این خطرات مشارکت در ساخت مشکلات زیاد حقوقی برای طرفین ایجاد می‌نماید؛ در قرارداد مشارکت در ساخت برای سازندهها احتمال بیشتر سوءاستفاده وجود دارد.
مزایای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط مشارکت‌یار
- تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با رعایت تمام جوانب بازدارنده و پیشگیرانه برای اقدامات متخلفین
- پیشگیری از ایجاد خسارات مالی برای طرفین قرارداد یعنی مالکین و سازندگان
- افزایش آرامش و کاهش استرس طرفین قرارداد
- جلوگیری از اتلاف زمان
- تنظیم قرارداد به نوعی که تعبیر و تفسیرهایی متنوعی از آن توسط افراد و مراجع قضایی حاصل نگردد.
- افزایش کیفیت کار
همکاری با مشارکت یار
سازندگان و مالکان محترم، لطفا جهت همکاری با مجموعه مشارکت یار، فرم زیر را تکمیل نمایید.
تماس با مشارکت یار
خطرات مشارکت در ساخت
-
تخلف سازنده
1.سازنده تعهدات خود برای ساخت انجام ندهد و یا تاخیر داشته باشد.
2.ممکن اسن بنا بر اساس آنچه در قرارداد آمده است ساخته و تحویل داده نشود.
3.سازنده پیش فروش واحدها را انجام داده و پروژه را نیمه کاره رها کند.
4.سازنده یک واحد را چند بار فروخته یا اقدام به فروش واحدهای غیر از خود کند.
-
تخلف مالک
1.ملکی که مالک برای مشارکت در ساخت معرفی نموده است ممکن است به مالکیت فرد دیگری درآید.
2. مالک سر وقت ملک را جهت تخریب تحویل سازنده ندهد.
موارد اختلاف زا در قرارداد مشارکت در ساخت
در هر یک از مفاد زیر باید تمام تلاش را برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بشکل صحیح نمود تا از ایجاد اختلاف بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در هنگام اجرای پروژه پیشگیری گردد:
- اخذ جواز تخریب و نوسازی
- تعیین خسارات مشارکتی در قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه مطالبه آن
- عدم تحویل به موقع واحدها
- بوجود آمدن اختلاف در تقسیم واحدها
- تعیین چگونگی حق پیش فروش واحدها توسط هر یک از طرفین و وجود احتمال وقوع کلاهبرداری در صورت عدم رعایت صحیح تنظیم این بند در قرارداد مشارکت در ساخت
- موارد فورس ماژور یا قوه قاهره
- بیمه نمودن ساختمان و خسارات مالی و جانی در ملک مشارکت در ساخت
- تعیین ضمانت اجرا در قرارداد مشارکت در ساخت
مطالبه خسارات ناشی از عدم یا تاخیر در انجام تعهدات
قرارداد مشارکت در ساخت از انواع قراردادهای عهدی یا عقود عهدی می‌باشد یعنی اینکه هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ملزم و متعهد به انجام تعهدات و شروطی در قبال یکدیگر هستند.
مثلاً مالک تعهد دارد ملک را جهت تخریب و ساخت و ساز در طی زمان تعیین شده تحویل سازنده دهد و سازنده متعهد است بنا را در مهلت تعیین شده احداث و تحویل صاحبانش دهد.
به همین دلیل تعیین خسارت قدمی بسیار مثبت و مهم برای ممانعت از خلف وعده برای هر یک از طرفین قرارداد می‌باشد.
تعیین شرایط دریافت خسارات از متخلف :
جهت رعایت این موضوع باید برای انجام تعهدات زمانی مشخصی تعیین گردد و برای دریافت خسارت باید مدت مورد نظر نیز منقضی شده باشد.
-در این صورت اگر تعیین زمان در انجام تعهد با شما باشد در حالی می‌توانید ادعای خسارت کنید که ثابت شود شما انجام تعهد را با ارسال اظهارنامه و یا موردی دیگر از طرف مقابلتان درخواست کرده اید.
-اگر مدتی برای تحویل آپارتمان تعیین نشده باشد مدت عرف ملاک می‌باشد.
-اگر موارد فورس ماژور یا قوه قاهره مانند زلزله، سیل، جنگ و... موجب تأخیر در اجرای تعهدات گردد مطابق قانون این مورد محکوم به پرداخت خسارت نمی‌شود؛ و زمان موارد اینگونه و فورس ماژور که موجب تأخیر در قرارداد گردیده است به زمانی نهایی پروژه اضافه می‌گردد و اگر موارد فورس ماژور با یکدیگر همپوشانی زمانی داشته باشند بخش همپوشانی آنها با یکدیگر جمع نمی‌شود.
یعنی اگر وقوع سیل 6 ماه پروژه را به تآخیر بیندازد و وقوع شورش عمومی 8 ماه پروژه را به تأخیر بیندازند و وقوع شورش عمومی از ماه چهارم وقوع سیل صورت پذیرد زمان تأخیر در اجرای پروژه 12 ماه است و نه 14 ماه.
روش‌های تعیین نمودن خسارت :
1. تعیین خسارت بصورت روزشمار و پرداخت توسط سازنده
در برخی از بخش‌های قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان از تعیین خسارت روزانه استفاده کرد. مثلاً:
سازنده موظف است واحدهای 7 و 8 و 9 را تا مورخ ........... تحویل مالک دهد و در صورت عدم تحویل موظف است روزانه مبلغ ........... ریال بابت خسارت به مالک یا مالکین پرداخت کند.
نکته: پرداخت این نمونه خسارت تا زمان عدم اجرای کامل تعهد ادامه خواهد داشت هر چند که ممکن است جمع خسارات از جمع مبلغ کل معامله بیشتر گردد.
2. پرداخت خسارت توسط سازنده بصورت روزانه و همچنین انجام موضوع تعهد بوسیله مالک با هزینه سازنده
در این مورد بین سازنده و مالک قرار گذاشته میشود که اگر سازنده یا سازندگان تا مورخ ............. نسبت به احداث و تکمیل پروژه اقدام نکنند مالک یا مالکین از لحاظ قانونی می‌توانند برای تکمیل پروژه وارد عمل شوند و هزینه‌های آنرا از سازندگان وصول نمایند و همچنین سازنده باید روزانه مبلغ ......... ریال برای تأخیر در انجام تعهدات خود به مالک پرداخت کند.
3. پرداخت خسارت بصورت مقطوع
بر اساس پرداخت خسارت بصورت مقطوع در قرارداد مشارکت در ساخت مبلغ معین و ثابتی برای خسارت تأخیر و یا عدم انجام تعهد در قرارداد ذکر می‌گردد.
برای نمونه
درصورتیکه سازنده آپارتمان را تا تاریخ ............ تحویل ندهد باید مبلغ ............ ریال را به عنوان خسارت تأخیر در تحویل به مالک پرداخت کند.
نکته: خسارت باید متعارف و متناسب با آنچه در واقعیت رخ داده، باشد و خسارت نامتناسب دو مورد زیر است:
- خسارت گزاف :
ممکن است خسارت بر اساس عرف نبوده و در تعیین آن زیاده روی شده باشد و در دادگاه‌ها این خسارات برخلاف عدالت تشخیص داده میشود و حکم به پرداخت داده نمی‌شود. - خسارت کم :
اگر خسارت کم تعیین شود این امکان پیش می‌آید که انگیزه لازم برای سازنده جهت تکمیل و تحویل پروژه از بین برود و یا خسارتی که تعیین میشود به مرور زمان و به دلیل تورم فاقد ارزش شود.
نکته بسیار مهم : ∇
در تعیین خسارت باید مشخص شود علاوه بر مطالبه خسارت، وضعیت اصل تعهد چگونه است و آیا حق فسخ پیدا میشود یا خیر ؟ و اگر این مورد دقیقاً تعیین نشود در دادگاه‌ها فقط وضعیت خسارت شما مشخص میشود و ممکن است حکم به اجرای اصل تعهد داده نشود.
"خسارت بهتر است ترکیبی باشد و همچنین به انضمام ضمانت‌های اجرا و عنوان نمودن حق فسخ ذکر گردد."
تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
گاهاً تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت موجب ایجاد اختلاف زیادی بین مالکین و سازندگان میشود. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع تقسیم واحدها لحاظ نشده باشد به هیچ وجه آن قرارداد کامل نمی‌باشد و اختلاف زا است از طرفی در تقسیم واحدها باید انصاف و عدالت واقعی نیز رعایت گردد.
تقسیم واحدها در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت در واقع تقسیم واحدها در زمان آینده می باشد زیرا در زمان انعقاد قرارداد هنوز وضعیت واحدهای بنا بخوبی مشخص نشده است و اما درصد هر یک از طرفین و کلیت تقسیم واحدها از لحاظ طبقه، شمالی، جنوبی،شرقی و غربی در قرارداد ذکر شود و همه صفحات قرارداد نیز به امضای طرفین قرارداد برسد. اما زمان تنظیم تقسیم نامه رسمی واحدها بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت می‌باشد.
تقسیم بنا اصولاً به اشکال زیر انجام می‌گیرد:
- تقسیم واحدها بصورت معمولی :
بدین گونه است هرکدام از مالکین و سازندگان بر طبق آوردۀ خود درصدی از کل بنا را سهیم می‌شوند بدون تقسیم واحدها بین خود.
درصد سهام هریک از مالکین و سازندگان با توجه به قیمت زمین و مصالح متفاوت می‌باشد که بصورت 40 – 60 یا 50-50 و ... امکان تقسیم بندی وجود دارد.
اینگونه تقسیم بندی در قرارداد مشارکت ساخت ایرادات اساسی دارد و منشاء اختلافات زیادی است.
- تقسیم بر طبق تعداد واحدها :
در اینگونه تقسیم‌بندی مالکین و سازندگان بر اساس تعداد واحدها و متراژ آنها و میزان مرغوبیت آنها واحدها را بین خود تقسیم می‌کنند.
برای نمونه واحد 6 و 7 سهم مالک و واحد 8 و 9 نیز سهم سازنده می‌باشد.
این نوع تقسیم نامه نیز اشکالات خود را دارد از جمله اینکه ممکن است مساحت بعضی از واحدها کم یا زیاد باشد که در اینصورت حق یکی از طرفین قرارداد تضییع میشود.
- بهترین نوع تقسیم بندی که باید اینگونه در قرارداد مشارکت در ساخت عنوان گردد: ∇
تقسیم واحدها بعد از دریافت صورت مجلس تفکیکی با در نظر گرفتن مساحت، مرغوبیت و کیفیت هر واحد انجام میشود و در صورت بیشتر شدن سهم هر یک از طرفین با توجه به مساحت واحدها، مازاد سهم بر اساس قیمت هر مترمربع باید به طرف مقابل پرداخت شود.
در این نوع تقسیم، مالکین و سازندگان برای تعیین واحدهای هر کدام به توافقی می‌رسند و بعد از دریافت صورت مجلس تفکیکی، کم و زیاد متراژ برای هر یک محاسبه میشود برای توافق نهایی نیز به قیمت روز مازاد متراژها به طرف دیگر پرداخت میشود.
همچنین طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت باید وضعیت مالکیت‌شان را از بابت پارکینگ‌ها و انباری‌ها در توافقی جداگانه مشخص کنند.
پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید اجازه پیش فروش واحدها به سازنده بصورت محدود و با توجه به پیشرفت پروژه باشد زیرا ممکن است سازندهها در مشارکت در ساخت واحدهایی را بفروشند که هرگز کامل و آماده سکونت نمی‌شوند یا حتی ممکن است یک واحد را به چند نفر با جعل کردن سند بفروشند و خریداران آن نیز بعداً متوجه شوند که افراد دیگری هم اقدام به خرید همان ملک کرده‌اند.
اجازه دادن برای پیش فروش تمام واحدها پیش از اتمام نهایی پروژه ساختمانی مشارکت در ساخت خطراتی را به همراه دارد از جمله اینکه ممکن است سازندگان به هر دلیل انگیزه کافی برای به پایان رساندن پروژه ساختمانی را از دست دهند و یا برخی سازندگان بی اعتبار احتمال دارد که واحدهایی را که می توانند (واحدهای خودشان و یا حتی واحدهای دیگر شرکاء را) به دیگران فروخته و خودشان نیز بدون به پایان رساندن پروژه کلاهبرداری کرده و از محل متواری شوند بنابراین برای پیشگیری از چنین مشکلی باید:
- حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت را از سازنده در ابتدای قرارداد سلب نمود.
منع پیش فروش واحدها و محدود کردن واگذاری واحدها را از لحاظ قانونی می‌توان بصورت موقت اجرا کرد و اگر یکی از طرفین واگذاری و فروش را انجام دهد طرف دیگر قرارداد حق ابطال دارد. - هر یک از طرفین تنها می‌توانند واحدهای مربوط به خود و محدود به بخشی از سهم الشرکه را به فروش برسانند.
به عنوان نمونه ∇
جناب آقای ........... بعنوان سازنده در پروژه مشارکت در ساخت ........... حق واگذاری و انتقال واحدهای ............ تا زمان پایان عملیات ساخت و ساز و تحویل تمام واحدها و تنظیم اسناد مربوط به ساختمان جدیدالحداث را ندارد و ایشان تنها حق واگذاری واحد ...... را دارد و اگر بدهی برای ساختمان بوجود آید از این محل قابل برداشت می‌باشد و در صورتیکه واگذاری دیگر واحدها به غیر بدون رضایت مالکین یا مالک انجام شود معامله قابل ابطال از طرف آنها می‌باشد.
برخی اقدام‌های بازدارنده از کلاهبرداری مشارکت در ساخت
- قرارداد مشارکت در ساخت حتماً در چند نسخه تهیه و تنظیم شود و یک نسخه را پیش خود نگه دارید.
- اگر قرارداد مشارکت در ساخت در چند نسخه تهیه شده است فقط یک نسخه خوانده نشود و تمامی نسخ مطالعه گردد زیرا احتمال دستکاری در نسخ دیگر وجود دارد.
- اصل تمامی قراردادهای مشارکت در ساخت نزد واسطه گذاشته نشود زیرا احتمال دستکاری یا مخدوش شدن در آن می‌باشد.
- در تمامی صفحات قرارداد مشارکت در ساخت امضا و اثر انگشت طرفین قرارداد باشد.
- از تمامی مدارک کپی برابر اصل تهیه و در جایی محفوظ نگهداری شود.
مواردی که باید برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت صحیح و حرفه‌ای رعایت کنید:
- دقت کردن در گزینش صحیح افراد
اگر دقت کافی در انتخاب سازنده داشته باشد می‌توانید به راحتی افراد درست را از افراد نادرست تشخیص دهید و اشخاص شیاد و کلاهبردار نیز نمی‌توانند شما را اغفال کنند و از طرفی باید موارد و صلاحیت‌های زیر را در افراد احراز کنید:
- صلاحیت مالی
سازندگان باید دارای صلاحیت‌های لازم برای تأمین کردن منابع مالی در پروژه ساختمانی باشند و برخی‌ها هستند که پروژه ای را در دست می‌گیرند و به اصطلاح کار را زخمی می‌کنند و سپس پروژه را به دلیل نداشتن امکانات مالی به حال خود رها می‌کنند تا در زمان مناسب بتوانند کلاهبرداری یا اخاذی نمایند. - صلاحیت اخلاقی
بهتر است با افرادی معامله کنید که شخصیت درستی داشته باشند و دارای ارزش‌های اخلاقی از جمله موارد زیر باشند:
احترام گذاشتن به حق و حقوق دیگران، خوش قولی، مسئولیت پذیری و ...
- صلاحیت تجربی:
سازندگان باید تجربۀ لازم را برای ساخت و ساز را دارا باشند و این پروژه ساخت و ساز اولین کار آنها نباشد و نمونه کار داشته باشند.
-
مکتوب کردن توافقات و پیوست‌ها:
تمام قرارداد و پیوست‌های آنرا مکتوب نمائید و سعی کنید تمام جلسات شهود داشته باشد زیرا افراد ممکن است خیلی راحت توافقات شفاهی خود را انکار کنند.
- شناسایی ترفندهای روانی و عدم توجه به آنها
یکسری ترفندهای روانی وجود دارد که نباید فریب آنها را خورد از جمله دان پاشیدن، دادن اطلاعات و آمار غلط، تحریک احساسات، لباس فاخر و ...
در صورت نیاز به آموزش مشارکت در ساخت با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
