پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت درساخت
آوریل 27, 2023
خطرات مشارکت در ساخت
می 9, 2023
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت در صورتی که در قرارداد بدرستی به آن پرداخته نشود از موارد اختلاف زا می‌باشد و طرفین قرارداد یعنی مالک و سازنده باید در زمان تنظیم قرارداد، مسأله تقسیم واحدها را دقیق و واضح مشخص کرده باشند.
درست است که در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین قرارداد یعنی مالک و سازنده با یکدیگر شریک هستند؛ اما لازم است پیش از فرآیند ساخت و ساز بنا روی ملک متعلق به مالک، دو طرف قرارداد با کمک از وکلای خود در زمان نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، میزان سهم الشرکه و همچنین جای دقیق واحدها از جمله مسکونی، تجاری و اداری را در متن قرارداد تعیین نمایند.
تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس چه اصولی انجام می‌شود؟
برای نمونه اگر سهم الشرکه طرفین بصورت 40-60 محاسبه و در قرارداد ذکر گردد یعنی 60% سهم مالک و 40% سهم سازنده یا 50–50 و یا 38-62 به نفع مالک باشد و البته همه این نوع تقسیم بندی سهم الشرکه با توجه به محاسبات مورد توافق طرفین تعیین می‌شود و در خصوص تعیین درصد مشارکت در قرارداد مشارکت در ساخت محدودیت قانونی وجود ندارد.
بنابراین در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت زمانیکه درصد هر یک از شرکا از بنای جدید الحداث مشخص شد این به معنی مشخص شدن تقسیم واحدها نمی‌باشد؛ و تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت باید بصورت دقیق باشد.
تقسیم واحدها به شکل درصدی واجب است اما کافی نیست و نیاز است کاملاً شفاف علاوه بر مشخص نمودن سهم الشرکه طرفین، واحدهای مسکونی و تجاری با توجه به میزان سرمایه و آوردۀ طرفین تقسیم بندی شوند.
برای مشخص نمودن واحدها و تقسیم آن بین طرفین قرارداد باید طبقات و واحدهایی که قرار است احداث گردند را از لحاظ شمالی، جنوبی، شرقی و یا غربی مشخص و برای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت با ذکر نام آنها تخصیص داده شوند و تمامی صفحات قرارداد بویژه صفحه ای که در آن تقسیم واحدها ذکر شده باید به امضای طرفین قرارداد برسد.
بنابراین همه ویژگی‌های واحدهای مسکونی، تجاری و اداری باید کاملاً دقیق و واضح مشخص گردد و حتی می‌شود در این بخش درج شود: " اگر درصورتیکه پس از احداث بنا متراژ واحدهای اختصاصی برای یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر و یا کمتر از موردی که در قرارداد ذکر شده است بشود، ملاک برای تقسیم سهم الشرکه و واحدها بر طبق صورت مجلس تفکیکی انجام خواهد گرفت یعنی اگر برای یکی از طرفین سهم بیشتری از طبقات نسبت سهم الشرکه خود رسیده باشد در اینصورت باید مطابق قیمت روز هزینه متراژ اضافه ای که برای او در سهم الشرکه تعیین شده موجود است را به طرف دیگر قرارداد پرداخت نماید تا موجب ضرر و زیان طرف مقابل نشود و جبران کسری ملک را برای طرف دیگر قرارداد نیز بشود.
مزایای تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
- از مهمترین مزیت‌های تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که می‌توان در آن اجازه فروش و پیش فروش را به طرفین قرارداد داده شود. و دیگر از اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی طرف دیگر قرارداد مبرا می‌شود.
- مزیت دیگر آن اینست که زمانی‌ست که بوجود آمدن اختلافی کار طرفین به دادگاه کشیده می‌شود اگر سازنده را ملزم به تحویل واحدهای سهم مالک گردد در صورت تعیین واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت منجر به نتیجه مثبتی در دادگاه خواهد شد؛ زیرا برای دادگاه طبق قرارداد مشارکت در ساخت مشخص است که کدام واحدها متعلق به مالک می‌باشد. اگر این تقسیم واحدها در قرارداد بصورت واضح بیان نشده باشد آنگاه امکان تحویل واحدها بصورت خاص به مالک وجود ندارد.
تقسیم نامه رسمی در قرارداد مشارکت در ساخت
- در زمان تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت طرفین قرارداد، واحدها را فی ما بین خود تقسیم می نمایند که این مورد نوعی از تقسیم نامه است که در دفاتر اسناد رسمی و همچنین اداره ثبت فاقد اعتبار است و بر مبنای آن نمی توان سند تک برگی دریافت نمود.
برای همین موضوع و همچنین بر اساس ماده 47 قانون ثبت و اینکه کلیه معاملات ملکی باید بصورت رسمی انجام شود؛ مگر در مواردی که سوابق ثبت رسمی وجود ندارد و یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده نیازی به تنظیم سند رسمی نمی باشد.
اما در شهرهایی مانند اصفهان و تهران ثبت املاک بصورت رسمی انجام می‌شود و در اینگونه مناطق تمامی نقل و انتقالات و تقسیم‌نامه‌ها نیز باید بشکل رسمی انجام شود و دفترخانه اسناد رسمی نیز ثبت گردد. - در قراردادهای مشارکت در ساخت بعد از تنظیم تقسیم‌نامه واحدها بصورت رسمی و بعد از احداث بنا، برای تحویل واحدها، سازنده با وکالت کاری که از مالک و یا مالکین دارد برای تقسیم واحدها رأساً اقدام می‌کند.
- زمان تنظیم تقسیم‌نامه رسمی واحدها بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی است و بنابراین تقسیم نامه می بایست بر اساس صورت مجلس تفکیکی تنظیم گردد.
- اگر مالک و سازنده اختلافی پیدا کنند و مالک وکالت کاری را فسخ نماید در این صورت سازنده نمی تواند تقسیم‌نامه واحدها را اخذ نماید و در صورت عدم همکاری مالک یا مالکین، سازنده می‌تواند بر علیه مالک اقامه دعوا مطرح نموده و به خواسته خود یعنی مالکین، الزام به تنظیم تقسیم‌نامه را مطرح نماید و در این صورت دادگاه بعد از رسیدگی و احراز حقانیت سازنده، مالک را برای عدم تنظیم تقسیم نامه که جزء تعهدات وی در قرارداد است محکوم و اجرای آنرا توسط مالک را الزام کرده و ختم رسیدگی را اعلام می‌نماید.
در این شرایط اگر مالک همچنان همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر می‌شود و بر اساس تقسیم‌نامه عادی در قرارداد مشارکت در ساخت واحدها بین طرفین بصورت رسمی تقسیم می‌شود.
