راهکارهای انجام مشارکت در ساخت
اکتبر 22, 2023
قانون تفکیک اراضی شهری و کشاورزی
اکتبر 29, 2023
قدرالسهم مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می‌شود؟
امروزه مشارکت در ساخت کاربرد زیادی در اغلب نقاط کشور بویژه شهرهای بزرگ پیدا کرده است؛ زیرا کمتر کسی هست که هم صاحب زمین و هم صاحب سرمایه و هم تخصص لازم جهت ساخت خانه باشد؛ و در این میان افرادی که مالکان خانه‌های کلنگی و قدیمی هستند که تمایل دارند که ملک خود را تخریب نموده و بجای آن بنای قدیمی و احتمالاً ویلایی، یک آپارتمان نوساز نمایند.
راه حل برای مالکی که تصمیم به ساخت و ساز دارد اما هزینه لازم برای اینکار را در اختیار ندارد مشارکت در ساخت می‌باشد؛ در مشارکت در ساخت مالک با سازنده برای ساخت بنایی کلنگی مالک شریک می‌شود.
آورده مالک همان ملک او و آورده سازنده هزینه‌های اخذ جواز و ساخت و ساز، دانش و تخصص او و مبلغی تحت عنوان مبلغ بلاعوض می‌باشد که در ابتدای پروژۀ مشارکت در ساخت نهایتاً تا زمان اخذ جواز ساخت به مالک تحویل می‌دهد.
در قرارداد قدرالسهم مشارکت در ساخت برای طرفین قرارداد محاسبه و تعیین می‌شود.
جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید با گرفتن مشاوره و کمک از کارشناسان مشارکت در ساخت و وکلای دادگستری، قراردادی حرفه‌ای بین طرفین تنظیم شود. این موضوع موجب کاهش و به حداقل رسیدن ریسک کار و اختلافات در مشارکت در ساخت می‌گردد. در صورت نیاز به وکیل ملکی در تهران با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
مزایای مشارکت در ساخت
- تبدیل آپارتمان قدیمی به نوساز و آسایش بیشتر
- ساخت ساختمانی مهندسی ساخت و با توجه به استانداردهای روز دنیا که در آن مصالح بروزتری استفاده شده است.
- افزایش بنای ملک جدیدالحداث با توجه به ساخته شدن طبقات آپارتمان
- بدست آوردن سود بیشتر در مشارکت در ساخت نسبت به فروش ملک
نسبت سهم الشرکه ( قدرالسهم) طرفین
برای محاسبه دقیق سهم الشرکه و آورده طرفین مجموع آورده‌ها را به صورت 100 فرض می‌کنند و نسبت آورده مالک زمین (طرف اول) به آن اگر 40 باشد به همین نسبت، قدرالسهم مالک از کل پروژه 40% خواهد بود که شامل عرصه، اعیانی و منافع آنها می‌شود و همین طور در خصوص سهم الشرکه شریک (طرف دوم).
در یک دوره‌ای که قیمت زمین در مقایسه با قیمت ساخت، پایین‌تر بود، آنهایی که قرارداد مشارکت در ساخت را با صاحبان ملک و زمین می‌بستند، 60% و صاحب زمین (مالک) 40% از کل پروژه را در پایان کار برمی‌داشتند.
رفته رفته با بالارفتن قیمت زمین، این تناسب به هم خورد و به 50-50 رسید و در حال حاضر نیز به 60 – 40 تغییر کرده و مالک زمین بیش از شریک (طرف دوم) برداشت می‌کند.
در قرارداد مشارکت در ساخت برای تقسیم سهم الشرکه طرفین نباید بر اساس تعداد واحدها اقدام نمایند مثلاً نوشتن این عبارت اشتباه محض می‌باشد : " واحدهای طبقه اول و سوم متعلق به مالک و واحدهای دوم و چهارم متعلق به شریک و طبقه سوم مشاع است."
علت اشتباه بودن این عبارت آن است که ملاک محاسبه متراژ نهایی صورت مجلس تفکیکی است که در پایان پروژه و پس از اخذ پایان کار از طرف اداره ثبت صادر می‌شود.
حال اگر متراژ واحدها کم یا زیاد باشد، چنین تقسیمی محل اختلاف خواهد شد، مگر اینکه در کنار آن به میزان سهم الشرکه طرفین براساس درصدی از کل پروژه اشاره شود؛ و شرط شود در صورت کم و کاستی متراژ واحدها، طرفین نسبت به پرداخت ما به تفاوت قیمت واحدهای آپارتمانی یا تجاری اقدام نماید.
فرمول مشارکت در ساخت برای محاسبه قدرالسهم طرفین قرارداد
برای تعیین قدرالسهم طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اولین مرحله محاسبه ارزش آوردۀ طرفین قرارداد می‌باشد؛ بعد از اینکه آورده طرفین قرارداد (که شامل مالک یا ملکان و سازنده یا سازندگان می‌باشد) تعیین شد؛ این آورده به مبلغ کل سرمایه گذاری قرارداد مشارکت در ساخت که مجموع آورده‌های طرفین می‌باشد تقسیم می‌گردد تا قدرالسهم طرفین در بنای جدیدالحداث مشخص شود.
لذا برای تعیین آورده طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان از روش زیر محاسبه نمود.
(سود سپرده کوتاه مدت ارزش ملک در مدت پروژه) + ارزش زمین= آورده مالک
M+N= آورده سازنده
(سود سپرده کوتاه مدت مبلغ بلاعوض در مدت پروژه ) + مبلغ بلاعوض = M
(سود سپرده کوتاه مدت هزینه ساخت و مجوز در مدت پروژه) + هزینه پروانه و ساخت = N
⇓
مجموع کل آورده ها / آورده مالک = قدرالسهم مالک
مجموع کل آورده ها / آورده سازنده = قدرالسهم سازنده
چند نمونه متن درباره سهم الشرکه و آورده‌های طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
نمونه اول : آوردۀ دو طرف
1-آورده طرف اول عبارت است از یک قطعه زمین یا خانه کلنگی به مساحت شش دانگ 500 متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره.........فرعی از..........اصلی قطعه ..........واقع در بخش .........حوزه ثبتی..........که سند مالکیت به شماره سریال.........در دفتر..........به نام.........صادر و طبق سند رهنی شماره.............دفتر اسناد رسمی...........مورد رهن بانک در تاریخ عقد قرارداد به مبلغ عدد.........ریال و به حروف (..............ریال) توسط کارشناسان رسمی / خبره محلی مورد توافق و تراضی طرفین تقویم شده و گزارش آن پیوست و جزء لاینفک این قرارداد است.
2-آورده طرف دوم عبارت است از آورده‌ی نقدی به میزان هزینه‌های به شرح ذیل که طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد، تضمین نموده و این امر مورد پذیرش طرف اول قرار گرفت.
الف) مبلغ ...........ریال به عنوان مبلغ بلاعوض که تا تاریخ ..........به مالک ..........تحویل داده می‌شود.
ب) کلیه هزینه‌های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه و پایان کار احداث ساختمان و سایر عوارض متعلقه و همچنین بیمه تأمین اجتماعی و غیره به مبلغ..........ریال.
پ) کلیه هزینه‌های مربوط به احداث موضوع قرارداد تحت هر عنوان که باشد، اعم از هزینه‌های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه‌های ترسیم نقشه، تأمین مصالح، اجرا و نظارت تا پایان مهلت قرارداد به مبلغ ...........ریال.
ج) کلیه هزینه‌های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، گاز، تلفن به مبلغ ............ریال
د) هزینه تخریب کلیه مستحدثات موجود برای اجرای طرح (چنانچه آورده طرف اول زمین مشتمل بر ساختمان باشد) به مبلغ ........ریال.
نمونه دوم : تعیین سهم مالک و سازنده
مقرر گردید پس از اتمام عملیات اجرایی ساختمان طبق توافق به عمل آمده 63% سهم مالک و 37% سهم سازنده باشد و مابقی طبق مفاد ذیل می‌باشد.
طبقه اول و سوم و دو پارکینگ در طبقه همکف و یک مغازه تجاری متعلق به مالک و طبقه دوم و چهارم و یک پارکینگ متعلق به سازنده است که بر طبق جواز و پروانه ساخت باید اجرا گردد.
در صورت کم و کاستی متراژ واحدها، طرفین باید نسبت به پرداخت ما به تفاوت قیمت واحدهای آپارتمانی یا تجاری اقدام نماید.
نمونه سوم : تعیین قدرالسهم (سهم الشرکه) طرفین
طبق توافق و تراضی قطعی فی مابین میزان سهم الشرکه طرفین به شرح ذیل خواهد بود:
الف) 60% از کل اعیانی مفید بعد از ساخت سهم الشرکه طرف اول است.
ب) 40% از کل اعیانی مفید بعد از ساخت سهم الشرکه طرف دوم است.
ج) 60% مشاعات و مشترکات و انبارهای سهم الشرکه طرف اول است.
د) 40% مشاعات و مشترکات و انبارهای سهم الشرکه طرف دوم است.
ه) 60% از کل پارکینگها سهم الشرکه طرف اول است.
و) 40% از کل پارکینگها سهم الشرکه طرف دوم است.
فرمول مشارکت در ساخت برای محاسبه مبلغ بلاعوض
مبلغ بلاعوض نیز همانطور که در بالا اشاره کردیم مبلغی است از سمت سازنده به مالک به دو منظور پرداخت می‌شود:
- هزینه سکونت مالک در طول دوره مشارکت در ساخت تأمین گردد.
- بین آورده‌های طرفین و درصد مشارکت تعادل ایجاد شود.
مبلغ بلاعوض بسته به شرایط مشارکت در ساخت طبق فرمولی محاسبه می‌گردد که در ادامه این فرمول را با یکدیگر بررسی می‌کنیم:
(ارزش زمین+کل هزینه ساخت) × ( درصد سهم مالک از سازه جدید ) - ارزش زمین = مبلغ بلاعوض
بطور مثال در شرایط زیر :
ارزش زمین : 20 میلیارد
درصد سهم مالک از سازه جدید : 60%
هزینه‌های ساخت و جواز: 11 میلیارد
31* 0.6 - 20 =1.4
مبلغ بلاعوض 1 میلیارد و 400 میلیون تومان می‌باشد.
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت که باید دقت شود:
- برای ارزش گذاری روی زمین یا ملک از کارشناس خبره و رسمی استفاده شود.
- با توجه به نوسانات در بازار ملک توافقات طرفین نیز می‌تواند تغییرات داشته باشد.
- اصولاً سازنده‌های معتبر و خوش سابقه وجه کمتری را برای مبلغ بلاعوض پرداخت می‌کنند.
- پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت تمام بندهای آن را بخوبی مطالعه نمائید تا در طول اجرای پروژه مشارکت در ساخت با مشکل مواجه نشوید.
- برای کاهش ریسک و خطرات مشارکت در ساخت حتما از کارشناسان مشارکت در ساخت مشاوره بگیرید.
