محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت
اکتبر 24, 2023حل اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت
نوامبر 4, 2023یکی از موارد بسیار مهم امروزه، میزان سهم و شراکتها افراد با یکدیگر در خصوص زمین و املاک است؛ اینگونه موارد موجب بروز اختلاف بین افراد، اعضای خانواده و شرکاء میشود تا جائی که حتی کارشان به مراجع قضائی و دعاوی حقوقی میافتد.
در این خصوص راه حلهایی همچون تفکیک و افراز اراضی در قانون عنوان شده است تا افراد بتوانند سهم خود را تفکیک و جداسازی نمایند در این مقاله قانون تفکیک اراضی شهری و کشاورزی و قدرالسهم شهرداری عنوان میگردد.
سر خط مطالب
- قانون تفکیک زمین و افراز اراضی چه تفاوتی دارند؟
- تفکیک و افراز اراضی برای چه اهدافی انجام میشود؟
- تفکیک اراضی شهری چگونه انجام میشود؟
- افراز اراضی شهری چگونه انجام میشود؟
- تفکیک و افراز اراضی کشاورزی چگونه است؟
- قدرالسهم شهرداری برای تفکیک اراضی شهری
- در صورت عدم پاسخ دهی شهرداری در مهلت سه ماه چه باید کرد؟
- اگر شهرداری از تفکیک زمین خودداری نماید تکلیف چیست؟
- حداقل متراژ تفکیک زمین و حد نصاب تفکیک زمین چقدر است؟
قانون تفکیک زمین و افراز اراضی چه تفاوتی دارند؟
در ابتدا باید فرق تفکیک و افراز را دانست؛ تفکیک اراضی به مفهوم جداسازی و تبدیل یک ساختمان، ملک و یا زمین به قطعات کوچکتر میباشد؛ اما منظور از افراز جداسازی سهم مشاع شرکاءِ یک ملک یا زمین از یکدیگر است؛ به این معنی که هر زمان شرکاء بخواهند سهم خود را از زمین یا ملک مشخص کنند باید به جداسازی سهم خود بپردازند و در اینجا افراز صورت میگیرد.
تفکیک و افراز اراضی برای چه اهدافی انجام میشود؟
در افراز ملک، تعیین سهم هر مالک که به دنبال آن تقسیم زمین و ملک انجام میشود هدف اصلی است؛ اما در تفکیک، تقسیم ملک یا زمین انجام میگیرید که در این حالت اگر ملک بصورت واحد و تکی هم باشد بازهم میتوان تفکیک زمین را انجام داد.
برای تفکیک و افراز اراضی هم مسائل فردی و هم مسائل شهرسازی اهمیت دارد؛ از نظر فردی شاید بتوان گفت که با این روش مالکیت فردی هر شخص محترم شمرده شده و به اختلافات ایجاد شده میان مالکینی که در املاک مشاع خود اختلاف دارند پایان داده شود. از منظر شهرسازی نیز باید گفت که تفکیک و افراز از موارد مهم شهری و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرحهای جامع و تفصیلی میباشند.
با بکارگیری ضوابط اصولی، از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک و افراز اراضی میتوان به اهداف طرحهای تفصیلی و جامع دستیابی پیدا کرد.
تفکیک زمین و افراز اراضی شهری موجب میشود که زمینۀ شکل گیری فضای ساختمانی و فرم شهری تا مقیاس محله و ناحیه به درستی انجام شود.
تفکیک اراضی شهری چگونه انجام میشود؟
در ابتدا باید گفت که میان اراضی شهری و دیگر اراضی تفاوت وجود دارد زیرا که نحوه تفکیک و افراز برای اراضی شهری با دیگر اراضی تفاوت دارد.
اراضی شهری طبق ماده 2 قانون زمین شهری به اراضی میگویند که در محدوده قانونی و حریم استحفاضی شهرها و شهرکها قرار دارند.
مراحل تفکیک اراضی شهری اینگونه انجام میشود که مالک یا مالکین و یا وکیل قانونی آنها تقاضای تفکیک زمین خود را به شهرداری منطقهای زمینشان در آن جا واقع شده است برده و تحویل میدهند. شهرداری بعد از گرفتن مدارک و انجام بررسیهای لازم بر طبق ماده 101 قانون شهرداریها اقدام به بررسی لازم قانونی مینماید.
در این مرحله صورت جلسهای تنظیم میگردد که نسخه ای از آن به شما و نسخۀ دیگر به اداره ثبت ارسال میگردد. و سپس نقشه مورد تأیید شهرداری به اداره ثبت ارجاع داده میشود تا کارشناس رسمی دادگستری و نماینده اداره ثبت از زمین مورد نظر بازدید نماید؛ چنانچه مغایرتی وجود نداشته باشد صورت مجلس تفکیکی تنظیم میگردد. بعد از گذارندن مراحل قانونی تفکیک زمین به دو یا چند قسمت انجام میشود و سند آن نیز بعد از طی شدن روال اداری صادر میگردد.
افراز اراضی شهری چگونه انجام میشود؟
در ابتدا باید درخواست افراز اراضی خود را تحویل اداره ثبت دهیم در این مورد باید مواردی مانند مشخصات کامل شریک و شرکای متقاضی افراز با تمامی جزئیات عنوان شود و همچنین در آن باید میزان مالکیت و سهم افراد متقاضی افراز را عنوان کرد؛ و همچنین دلایلی که فرد قصد افراز سهم خود را دارد را نیز عنوان کنیم.
بعد از اینکه ارسال درخواست به اداره ثبت، اداره ثبت بررسی زمین برای افراز را بر اساس روال اداری و قانون انجام میدهد؛ و سپس به مالکین و شرکاء بازدید از ملک ابلاغ میگردد در صورت عدم وجود مشکل، نقشه برداری از زمین در حضور نماینده اداره ثبت انجام میشود؛ و باید صورت جلسه افراز با تمام جزئیات از جمله سهم هر فرد در پرونده ثبتی به امضای شخص درخواست دهنده و شرکاء و یا وکیل قانونی آنها برسد.
تفکیک و افراز اراضی کشاورزی چگونه است؟
اراضی کشاورزی اراضی هستند اعم از باغها، نهالستانها، اراضی زیر کشت آبی، دیم و آیش که در آنها محصولات زراعی، باغی، دامی و شیلاتی تولید میشود.
قانون در زمینه تفکیک زمین و افراز اراضی کشاورزی بسیار سخت گیری میکند و تفکیک و افراز اراضی کشاورزی در شرایطی خاص و با توجه به بررسیهای انجام شده در اداره جهاد سازندگی قابل اجرا میباشد.
ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی این موضوع را عنوان میکند که تفکیک زمین، افراز، تقسیم و خرد شدن اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از حد نصابهای فنی و اقتصادی ممنوع میباشد.
مدارک مورد نیاز جهت افراز و تفکیک زمین کشاورزی :
- مدارک شناسایی فرد یا افراد و یا شرکایی که تقاضای تفکیک و افراز زمین کشاورزی خود را دارند.
- سند مالکیت
- نقشه یو تی ام در مقیاس یک دوهزارم
- استعلام جهاد کشاورزی شهرستانی که زمین در آن قرار دارد در زمینه تأیید نقشه با توجه به رعایت حد نصابهای فنی، اقتصادی برای هر کدام از قطعات تفکیکی بر طبق کاربری اراضی مزبور؛ همچنین بررسی ملی و دولتی نبودن زمین.
- صدور اسناد تفکیکی و سند و افراز با قید نوع کاربری کشاورزی در اسناد مالکیت انجام میشود.
قدرالسهم شهرداری برای تفکیک اراضی شهری
در زمینهایی با مساحت بیشتر از 500 متر مربع با سند شش دانگ، شهرداری جهت تأمین سرانه فضای عمومی، خدماتی، 25% از کل زمین و برای تأمین زمینهای مورد نیاز برای ساختن شوارع و معابر عمومی شهر که به دلیل تفکیک و افراز این اراضی بر اساس طرح جامع و تفصیلی ایجاد میگردد، 25% از باقیمانده اراضی (یعنی 25 درصد از 75 درصد) را دریافت مینماید.
شهرداری میتواند با توافق مالک بر اساس قیمت روز بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری قدرالسهم مذکور را دریافت نماید.
البته شهرداریها حق دریافت نرخ و درصدی خارج از قانون تعیین شده را ندارند و اگر چنین عملی را انجام دهند خارج از چارچوب قانون قلمداد میشود؛ و مالک یا وکیل قانونی او میتواند با ارائه دادخواست به دیوان عدالت اداری و جهت پیگیری برای احقاق حق خود اقدام نماید.
بر اساس متن صریح تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری به اراضی با مساحت 500 متر مربع و کمتر از آن هزینه و قدرالسهم افراز و تفکیک شهرداری تعلق نمیگیرد.
قدرالسهم شهرداری به زمینی با سند رسمی شش دانگ مالکیت در متراژهای بالاتر از 500 مترمربع که به قطعاتی تفکیک شدهاند خواه به غیر واگذار گردد و یا خیر، تعلق میگیرد.
بنابراین افرادی که با سند عادی اقدام به خرید و فروش املاک تفکیک نشده بالای 500 مترمربع میکنند ممکن است برایشان مشکلاتی بوجود میآید؛ که البته خودشان به دلیل عدم توجه به قوانین حقوقی، اداری و ثبتی مقصر میباشند.
در صورت عدم پاسخ دهی شهرداری در مهلت سه ماه چه باید کرد؟
نقشهای که مالک ملک جهت تفکیک آماده نموده برای تصویب به شهرداری تحویل و رسید دریافت میکند و شهرداری بعد از اینکه قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی و سطوح معابر را از کل زمین کسر کرد موظف به ارائه تأیید کتبی به مالک در طول حداکثر سه ماه است.
بعد از گذشتن این مدت تعیین شده و عدم تعیین تکلیف از طرف شهرداری، مالک میتواند خود به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و تقضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید.
دادگاه با رعایت کردن حداکثر حد نصابهای مقرر در معابر، شوارع و سرانههای عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده 5، به این مورد رسیدگی و تصمیم اتخاذ میکند کمیسیون ماده 5 حداکثر در مدت 2 ماه به دادگاه مذکور جواب میدهد.
اگر ظرف این مدت پاسخی دریافت نشد، شعبه رسیدگی کننده دادگاه با در نظر گرفتن طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی کرده و رأی صادر میکند.
اگر شهرداری از تفکیک زمین خودداری نماید تکلیف چیست؟
بر اساس ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، شهرداری باید در طول سه ماه از تاریخی که مالک نقشه تهیه شده خود را جهت تفکیک و افراز تحویل شهرداری میدهد؛ بعد از کسر قدرالسهم شهرداری که برای خدمات عمومی و سطوح لازم برای معابر است، نقشه را تأیید و به مالک ابلاغ کند.
البته این امکان وجود دارد که شهرداری نقشۀ تفکیکی یا افرازی را تأیید ننماید اما به هر حال در مدت سه ماه موظف به ارائه پاسخ منفی یا مثبت خود میباشد.
در صورت تأیید نقشههایی که مالک ارائه میدهد، دادگاه یا اداره ثبت، تفکیک یا افراز زمین را بر اساس نقشه تأیید شدۀ شهرداری انجام میدهند.
اگر بعد از سه ماه به مالک ابلاغ شد که نقشههای ارائه شده مورد تأیید نمیباشد، مالک بر اساس مواردی که شهرداری عنوان کرده است باید نقشه تفکیکی یا افرازی جدید را ارائه دهد.
درصورتی که مالک ادعا نماید که عدم تأیید نقشه توسط شهرداری بدون توجیح فنی و حقوقی میباشد چه راه کار حقوقی دارد؟
در این صورت میتوان علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری شکایت کرد؛ با توجه به فنی و مهندسی بودن ضوابط تفکیک و افراز زمینهای شهری، این مورد را هم در نظر بگیرید که باید به ایرادات شهرداری توجه نمایید و در صورت گرفتن پاسخ منفی از شهرداری، نباید سریعاً اقدام به طرح شکایت نمود.
حداقل متراژ تفکیک زمین و حد نصاب تفکیک زمین چقدر است؟
حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ زمین در ضوابط تفکیک اراضی شهری موجود است و این موارد در طرح تفصیلی شهرها نیز مشخص شده است؛ مراجع رسیدگی کننده که دادگاه، کمیسیون ماده 5 و وزارت راه و شهرسازی است ملزم به رعایت این ضوابط و مقررات میباشند.