قانون تفکیک اراضی شهری و کشاورزی
اکتبر 29, 2023
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
نوامبر 7, 2023
حدوث اختلاف در مناسبات اجتماعی و اقتصادی اشخاص و نیز در اعمال حقوقی از جمله قراردادها و بصورت خاص نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز آپارتمان، امری طبیعی و محتمل است. یک حالت ساده‌ی بروز اختلاف این است که هر یک از طرفین حقی بیش از آنچه برای او در قرارداد معین شده است، از طرف مقابل خود مطالبه کند و این در حالی است که طرف دیگر آنرا قبول ندارد و همین امر منتهی به اختلاف می‌گردد و باید جهت حل اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت اقدام گردد.
نکته‌ای که پیش از هر چیز بیان آن ضروری است این است بروز اختلاف مجوز توقف اجرای پروژه نمی‌باشد مگر اینکه قرارداد فسخ شود. از این رو طرف‌ها باید متوجه باشند که دوری از اختلافات به نفع آنها است؛ اما ممکن است اختلافاتی بروز کند که توسط خود ایشان مرتفع نشود؛ در این گونه مواقع، قابل دسترس بودن فرد بی‌طرف (داور) ، از بسیاری از تأخیرها و افزایش هزینه‌های ناشی از آن جلوگیری می‌کند.
اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت در چه موضوعاتی ایجاد می‌گردد؟
اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از مسائلی که ممکن است محل نزاع در قراردادها و به طور ویژه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باشد، اختلاف برداشت طرفین از متن و مفاد قرارداد مشارکت در ساخت است. اصولاً برداشت‌های گوناگون از یک متن امری طبیعی است؛ به ویژه آنکه آن متن تا اندازه‌ای مبهم باشد. از تصور به دور نیست که هر یک از طرفین برای تأمین منافع بیشتر خود می‌کوشند متن قرارداد را به گونه‌ای تفسیر کند که به نفع خود و به ضرر طرف مقابل باشد.
اختلاف قرارداد در اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
دسته‌ی دیگر اختلافات طرفین یک قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافات در زمینه و مرتبط با اجرای موضوع این قرارداد می‌باشد. برای مثال ممکن است طرفین در خصوص فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به کارگیری مصالح و تجهیزات، موقت یا قطعی بودن وضعیت قرارداد و ... اختلافاتی با یکدیگر داشته باشند.
مراجع حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت
حل اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت توسط مراجع دادگستری
براساس اصل 159 قانون اساسی «مرجع رسمی تظلّمات و شکایات، دادگستری است»؛ از این رو در صورت بروز اختلافات، علی الاصول طرفین برای حل اختلافات خود، به دادگاه‌های دادگستری مراجعه می‌نماند و رأی دادگاه، لازم الاتباع و فاصل خصومت میان آنها خواهد بود.
با این حال، مکانیزم حل اختلاف همیشه دادگاه نیست. نحوه‌ی جریان رسیدگی در دادگاه‌ها، محدودیت امکانات دادگستری، طبیعت کار قضایی و تشریفات الزامی دادرسی که موجب اطاله‌ی رسیدگی می‌گردد، از جمله عواملی است که سرعت رسیدگی به دعاوی را بسیار کند می‌کند؛ به طوری که گاهی ممکن است رسیدگی به دعوایی در دادگستری سال‌ها به طول انجامد.
به همین منظور در قوانین، جهت ایجاد سرعت، دقت و اطمینان خاطر طرفین دعوا، برای حل و فصل خصومت از مکانیزم دیگری با عنوان داوری استفاه می‌شود. البته مقوله « داوری » داری پیشینه‌ای فقهی با عنوان « قاضی تحکیم » می‌باشد.
این عنوان فقهی در ماده‌ی 6 قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب (مصوب 1373) صریحاً به کار رفته است. به موجب ماده‌ی مزبور «طرفین دعوا در صورت توافق می‌توانند برای احقاق حق و حل و فصل خصومت، به قاضی تحکیم مراجعه نمایند».
علاوه بر این ماده حاکی از کلیات ارجاع اختلاف به داوری است، جزئیات مقررات مربوط به داوری در باب هفتم قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی (مصوب 1379) ، در مواد 454 تا 501، آمده است.
پیش بینی ارجاع اختلاف میان طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به داوری در بیشتر نمونه‌های این قرارداد، به ویژه قراردادهایی که یک طرف آن دولت است، دیده می‌شود. نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت را در این مقاله بخوانید.
حل اختلاف از طریق داوری
دانستیم که دادگستری تنها مرجع حلّ اختلاف اشخاص نیست و ایشان در صورت تراضی می‌توانند حل و فصل اختلافات خود را به داوری ارجاع دهند. این توافق ممکن است قبل از بروز اختلاف یا بعد از آن، به صورت شفاهی یا کتبی، طی قرارداد عادی و یا رسمی، و نیز به طور جداگانه و مستقل یا ضمن قرارداد اصلی به عمل آید.
قدر مسلم آن که حل اختلاف از طریق داوری نیازمند توافق طرفین قرارداد می‌باشد.
ماده‌ی 454 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی در این خصوص بیان می‌دارد : « کلیه اشخاص که اهلیت اقامه‌ی دعوا دارند، می‌توانند با تراضی یکدیگر، منازعه و اختلاف خود را خواه در دادگاه‌ها طرح شده و یا نشده باشد و در صورت طرح، در هر مرحله‌ای از رسیدگی باشد، به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند».
نکته : چنانچه قرارداد داوری به طور جداگانه میان طرفین گردد، بر اساس ماده 10 قانون مدنی، قراردادی لازم است و هیچ یک از دو طرف نمی‌تواند بطور یک جانبه و بدون موافقت طرف دیگر از آن عدول نماید. لکن اگر قرارداد داوری ضمن قرارداد اصلیِ لازم و به صورت شرط ضمن عقد باشد، از عقد اصلی کسب لزوم می‌کند و تا آن زمان که قرارداد اصلی پا برجاست، قرارداد داوری (شرط داوری) نیز برای طرفین الزام آور خواهد بود.
حل اختلاف از طریق داوری برای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اختیاری است؛ از این رو در صورت عدم اختیار هر یک از آنها به روش داوری، حل اختلاف می‌تواند از طریق دادگاه به عمل آید. متعارف و معمول است که طرفین قرارداد اصلی، نحوه‌ی ارجاع حلّ اختلاف به داوری را در قرارداد مزبور قید می‌کنند و این شرط ضمن عقد برای هر دو الزام آور است.
حل اختلاف به روش مسالمت آمیز
هرگاه مالک زمین و شریک به حل اختلافات به روش مسالمت آمیز رضایت دهند، رسیدگی و اعلام نظر، به کارشناس یا هیأت کارشناسی منتخب دو طرف واگذار می‌شود و طرفین طبق نظری که از سوی کارشناس یا هیأت کارشناسی در چهارچوب قرارداد و قوانین و مقررات مربوط اعلام می‌گردد، عمل می‌نماید.
اما در دو صورت، نظر کارشناسان یا هیأت کارشناسی الزام آور نخواهد بود: اول اینکه، طرفین در انتخاب کارشناس یا هیأت کارشناسی اختلاف داشته باشند؛ و دوم اینکه در صورت اتفاق در انتخاب کارشناس یا هیأت کارشناسی، نظر اعلام شده مورد پذیرش یکی از طرفین نباشد.
بطور کلی هم پذیرش حل اختلاف به روش مسالمت آمیز و هم قبول و پیروی از نتیجه نهایی آن برای هر یک از دو طرف اختیاری، آزاد و غیر الزام آور می‌باشد. در حالی که رأی داور برای طرفین لازم الاتباع و قاطع دعواست.
در هر دو صورت حل اختلاف به روش مسالمت آمیز ممتنع خواهد بود و هر یک می‌تواند ارجاع به داوری را بخواهد. اما چنانچه یکی از طرفین به شیوه داوری نیز تمکین ننماید، حلّ اختلاف الزاماً از طریق دادگاه صورت خواهد گرفت.
حل اختلاف از طریق ارجاع به داوری چگونه انجام می‌شود؟
پیش از این آمد که ارجاع به داوری نیازمند قرارداد داوری میان طرفین می‌باشد؛ هم چنین آمد که این قرارداد را می‌توان به دو نحو تنظیم نمود : یا به صورت مستقل یا ضمن عقد اصلی. حال باید به تعریف قرارداد داوری و نحوه انعقاد آن پرداخت.
در تعریفی از قرارداد داوری آمده است: «عقدی است که بر طبق آن افرادی (اشخاصی) متعهد می‌شوند که اختلاف و دعوای تحقق یافته و یا احتمالی خود را به رسیدگی و اظهارنظر شخص یا اشخاصی غیر از مراجع رسمی قضایی واگذار نمایند».
قرارداد داوری همچون سایر قراردادها بایدشرایط اساسی صحت معاملات را از حیث قصد و رضای طرفین، اهلیت آنها، معین بودن موضوع قرار و مشروعیت جت قرارداد، مطابق ماده‌ی 190 قانون مدنی (مشاهده نمونه قرارداد مشارکت مدنی) داشته باشد.
بنابراین آنچه مربوط به شرایط عمومی کلیه‌ی قراردادها است، در قرارداد داوری نیز باید رعایت گردد. علاوه بر شرایط عمومی صحت قراردادها، قرارداد داوری شرایط ویژه‌ای را نیز می‌بایست دارا باشد:
شرایط قرارداد داوری در مشارکت در ساخت
1. داشتن اختیار مخصوص برای ارجاع امر به داوری
طرفین قرارداد داوری یا اصیل و یا نماینده. در اینجا منظور از نماینده (غیراصیل)، کسی است که به نمایندگی از شخص حقیقی یا حقوقی قرارداد داوری را می‌پذیرد. وکیل یا نماینده برای پذیرش قرارداد داوری (چه به صورت مستقل و چه به صورت شرط ضمن قرارداد اصلی)، باید از طرف اصیل، اذن مخصوص داوری را داشته باشد؛ در غیر این صورت، چنین قراردادی فضولی، و بر اساس ماده‌ی 247 قانون مدنی غیر نافذ خواهد بود.
دلیل این امر آن است که آنگاه که کسی دعوای خود را از مرجع رسمی (دادگستری) به یک مرجع غیر رسمی (داوری) ارجاع می‌دهد، هرچند شیوه‌ای مهم برای حل اختلاف برمی‌گزیند، ولی ممکن است دربردارنده‌ی مخاطراتی نیز باشد و نماینده نمی‌تواند این مخاطرات را بدون اذن اصیل، متوجه وی نماید.
این مطلب را از بند 5 ماده‌ی 35 قانون آیین دادرسی تصریح ارجاع دعوا به داوری در وکالت‌نامه‌ی وکیل لازم است.
برهمین مبنا، از آنجا که داوری در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به صورت شرط ضمن عقد پیش بینی شده است، هر یک از امضاکنندگان، چنانچه از طرف اصیل، قرارداد را امضا می‌کند، لازم است اختیار ارجاع اختلاف به داوری را نیز داشته باشد.
2. تعیین موضوع داوری
بر اساس ماده‌ی 458 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی : «در هر مورد که داور تعیین می‌شود، باید موضوع و مدت داوری و نیز مشخصات طرفین و داور یا داوران به طوری که رافع اشتباه باشد، تعیین گردد...».
موضوع داوری، همانگونه که پیش از این آمد، همان موارد اختلاف می‌باشد که در دو دسته‌ی اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد و اختلاف در اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بررسی گردید.
3. تعیین مدت داوری
داور یا داوران موظفند در مدتی که طرفین معین می‌کنند، به حل اختلاف مبادرت ورزند. در صورتی که مدت داوری در قرارداد تعیین نشده باشد، به موجب ماده‌ی 484 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، مدت داوری، سه ماه و ابتدای آن، روزی است که موضوع برای انجام داوری، به داور با تمام داوران ابلاغ می‌شود. البته این مدت با توافق طرفین قابل تمدید است.
4. تعیین مشخصات طرفین داوری
مشخصات طرفین نیز در داوری معلوم می‌باشد؛ چرا که قرارداد داوری به صورت شرط ضمنی در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به عنوان قرارداد اصلی آماده است.
5. تعیین داور
گزینش داور بر مبنای توافق طرفین و به موجب قرارداد منعقده از سوی آنها صورت می‌پذیرد. در این انتخاب، دانش و اطلاعات فنی داور لحاظ می‌گردد. از این رو می‌توان داور را کارشناسی دانست که طبق قرارداد، خدمات حرفه‌ای و تخصصی خود را در اختیار طرفین قرارمی‌دهد.
ممکن است طرفین بدون آنکه داوری تعیین کنند، صرفاً اقدام به پیش بینی شرط داوری در قرارداد نمایند. در این حالت، چنانچه اختلافی بروز نمود، با اعمال قواعد کلی داوری در قانون آیین دادرسی مدنی از سوی طرفین، موجبات انجام داوری فراهم می‌گردد.
طرفین قرارداد می‌توانند علاوه بر حق داوری، به داوران حق صلح و سازش نیز بدهند. تفویض چنین حقی بدین مفهوم است که داور یا داوران حق دارند جهت اختتام اختلافات، برخی از حقوق هر یک از طرفین را به طرف مقابل، صلح کنند.
تعیین داوری قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به چند روش صورت پذیرد:
5.1. انتخاب داور واحد
انتخاب داور واحد
طرفین قرارداد یک شخص را به عنوان داور تعیین می‌نماید. شخص اخیر لازم است در زیر قرارداد، قبولی خود را اعلام کند.
انتخاب داوران اختصاصی
هر یک از طرفین قرارداد می‌تواند یک شخص را به عنوان داور اختصاصی معرفی کنند تا در صورت بروز اختلاف، نسبت به موضوع، اظهارنظر نماید.
انتخاب داوران اختصاصی و سر داور
طرفین می‌توانند علاوه بر داوران اختصاصی که هر کدام تعیین می‌کنند با توافق یکدیگر شخص دیگری را به عنوان سرداور برگزینند. البته این امکان نیز برای طرفین قرارداد وجود دارد که با توافقِ هم، سه داور تعیین و مقرر نمایند که نظر اکثریت آنها لازم الاتباع خواهد بود.
پس از بحث در خصوص تعریف، تشکیل و شرایط قرارداد داوری، اینک نوبت به شناخت و بررسی مواردی است که زوال قرارداد داوری را در پی خواهد داشت.
زوال داوری در چه صورت انجام می‌شود ؟
تراضی طرفین بر الغای داوری
تراضی طرفین بر الغای داوری؛ مطابق ماده 472 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی «بعد از تعیین داور یا داوران، طرفین حق عزل آنها را ندارند؛ مگر با تراضی». همچنین براساس بند 1 ماده‌ی 481 قانون مزبور «با تراضی کتبی طرفین دعوا، داوری از بین می‌رود...».
دانستیم که هرگاه قرارداد داوری به صورت عقد مستقل تشکیل گردد، مشمول ماده‌ی 10 قانون مدنی و قراردادی لازم می‌باشد و هیچ یک از طرفین حق فسخ یک جانبه‌ی آن را ندارد. این قرارداد چنانچه به صورت شرط ضمن عقد لازم انشا گردد، از عقد اصلی کسب لزوم می‌کند.
ماده‌ی 481 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی که پس از تعیین داور یا داوران، حق عزل آنان را از طرفین سلب می‌کند و بند 1 آن، که تراضی کتبی دعوا را موجب از بین رفتن داوری می‌داند، حکایت از لزوم قرارداد داوری دارد.
هرگاه قرارداد داوری به صورت مستقل انشا شود، با تراضی طرفین قابل اقاله است؛ و هرگاه به صورت شرط ضمن عقد باشد، علاوه بر الغا به تبع زوال عقد اصلی، طرفین می‌توانند شرط داوری را از قرارداد اصلی خود، با تراضی یکدیگر حذف نمایند.
از آنجا که داوری اغلب به صورت شرط در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌آید، با انتفای این قرارداد به هر دلیل، شرط داوری نیز به تبع آن از بین خواهد رفت. ذکر این نکته لازم است که ارجاع مناقشه‌ی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، برای هر کدام از دو طرف تخییری می‌باشد.
یعنی هرگاه هر یک از مالک زمین و شریک از ارجاع دعوا به داوری امتناع ورزد، شرط داوری به خودی خود منتفی است و تنها دادگاه صالح رسیدگی خواهد نمود.
فوت یا حجر یکی از طرفین
اگرچه قرارداد داوری برای طرفین لازم است، اما در صورت فوت یا حجر یکی از آنها طبیعت عقد جایز را می‌یابد و موجب زوال و بطلان قرارداد می‌گردد. در این رابطه ماده‌ی 481 دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی بیان می‌دارد: «در موارد زیر داوری از بین می‌رود : 1. با تراضی کتبی طرفین دعوا 2. با فوت یا حجر یکی از طرفین دعوا». دو مقوله‌ی فوت و حجر تنها در مالک زمین و شریکی عینیت می‌یابد که شخص حقیقی باشد. چرا که فوت یا حجر شخص حقوقی به لحاظ داشتن وجود اعتباری، تصور نمی‌شود. اما خالی از وجه نیست که ورشکستگی شخص حقوقی، حجر و انحلال آن فوت تلقی گردد.
انتفای موضوع داوری
در صورتی که موضوع داوری به جهتی از بین برود، داوری نیز خود به خود از بین می‌رود؛ موضوع داوری در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز عبارت بود از حل اختلاف در اجرا یا تفسیر مفادّ قرارداد.
هرگاه اصل قرارداد به دلیلی منحل گردد یا بطلان آن آشکار شود، موضوعی برای داوری در حیطه‌ی اجرا یا تفسیر مفاد قرارداد باقی نمی‌ماند تا احتیاجی به داوری باشد.
انقضای مهلت داوری
هدف طرفین قرارداد از ارجاع اختلاف خود به داوری این است که بدون مراجعه به دادگاه که مستلزم تشریفات رسمی خاص است، اشخاص غیررسمی را برای حلّ اختلاف خود برگزینند تا به عنوان داور به موارد اختلاف آنها رسیدگی و رأی صادر نمایند.
به نحوی که فاصل اختلاف میانشان باشد. چنانچه داور یا داورها نتوانند در مدت مقرر قراردادی یا قانونی، فصل خصومت نمایند، دو راه برای طرفین می‌ماند. یک راه این است بر داوری اشخاص دیگری تراضی کنند و دیگر آنکه به دادگاه مراجعه نمایند.
بخش اخیر ماده‌ی 474 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی در تأیید این مطلب می‌گوید: «در صورتی که داوران در مدت قرارداد داوری یا مدتی که قانون معین کرده است، نتوانند رأی بدهند و طرفین به داوری اشخاص دیگر تراضی نکرده باشند، دادگاه به اصل دعوا وفق مقررات قانونی رسیدگی و رأی صادر می‌نماید».
امتناع داور یا داورها از رسیدگی و صدور رأی
داور یا داورها مکلف به قبول داوری نیستند. با این وجود نمی‌توانند هر زمان خواستند داوری را بپذیرند و یا از آن کناره‌گیری کنند. بر اساس ماده‌ی 473 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، داور پس از قبول داوری، حق استعفا و امتناع از دادن رأی را بدون عذر موجه ندارد.
اگر طرفین قرارداد حلّ اختلاف خود را منحصراً به شخص یا اشخاص معینی واگذار کرده باشند، مکلفند قبولی ایشان را نیز اخذ نمایند.
در غیر اینصورت اگر داور یا داوران معین شده پس از بروز اختلاف و ارجاع آن به ایشان، از رسیدگی و صدور رأی امتناع ورزند، رسیدگی با دادگاه خواهد بود.
مگر اینکه قرارداد داوری بگونه‌ای تنظیم شده باشد که اساساً رسیدگی به اختلاف ناشی از قرارداد، از طریق داوری انجام گیرد. در این صورت، امتناع داور یا داوران معین خللی به اساس رسیدگی از طریق داوری ایجاد نمی‌کند و داور یا داوران دیگری از طرف دادگاه انتخاب می‌گردند.
امیدواریم از این مقاله بهره کافی را برده باشید مقاله محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت نیز ممکن است برای شما مفید باشد.
