انواع تخلف در ساخت
جولای 3, 2023
تضمین قرارداد مشارکت در ساخت
جولای 25, 2023
با توجه به محیط اقتصادی که قرارداد مشارکت در ساخت در آن اتفاق می‌افتد که محیطی کلان می‌باشد و با توجه به شرایط اقتصادی اکنون آیا سرمایه‌گذاری در مشارکت در ساخت و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان مزایایی دارد؟
باید عنوان کرد که مهمترین رکن مشارکت در ساخت کار تیمی‌ست و این انرژی در کار تیمی‌ست که موجب انجام این کار بزرگ می‌شود.
اندازه‌های پروژه‌های مشارکت در ساخت متفاوت است و این مشارکت می‌تواند بین چند تا شریک و دوست باشد و یا پروژه‌های بزرگی باشد که بین کمپانی‌های بزرگ عمرانی انجام می‌شود.
با ما در ادامه باشید تا در مورد مزایای اقتصادی و سودآور پروژه‌های مشارکت در ساخت صحبت کنیم:
مشارکت در ساخت چه مزایایی برای مالکان دارد ؟
در اینجا بصورت تیتروار مزایای مشارکت در ساخت را برای مالکان محترم عنوان می‌کنیم و اما فکوس ما بیشتر برای شرح مزایای سرمایه‌گذاری مشارکت در ساخت بویژه برای سازندگان می‌باشد که در ادامه تشریح نموده‌ایم :
- افزایش رفاه برای ساکنان بنای جدید الحداث و کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان فرسوده
- تبدیل پروژه به نقدینگی و سودآوری
- هزینه‌های ساخت، اخذ مجوزها و مدارک ساختمان جدیدالحداث را سازنده پرداخت می‌کند و بر عهده مالک نیست و آورده مالک تنها ملک اوست.
- بهره‌مندی از تخصص فنی و تجربه‌ی سازنده که موجب بالا رفتن کیفیت پروژه در زمان کوتاه‌تر می‌گردد.
- افزایش استحکام سازه جدید و افزایش مقاومت آن در برابر زلزله
لیست متریال مشارکت در ساخت را اینجا ببینید.
مشارکت در ساخت چه مزایایی برای سرمایه گذاری سازندگان دارد ؟
با بررسی رفتار سازنده‌ها در حوزه مشارکت در ساخت نیز می‌توان متوجه شد که این نوع شراکت یک سرمایه گذاری پر سود می‌باشد؛ زیرا پیدا کردن سازنده در پروژه‌های مشارکت در ساخت بین متراژ زمین 300 تا 2000 متر کاری آسان می‌باشد؛ سوددهی این پروژه‌ها اثبات شده است و از طرفی میزان سرمایه لازم برای این پروژه‌ها به اندازه‌ای است که تعداد افراد مناسبی بتوانند در پروژه مشارکت آن شرکت کنند.
از طرفی بهتر است برای انجام پروژه‌های مشارکت در ساخت دقت لازم صورت گیرد؛ و ملک‌هایی که اصطلاحاً قناس یا زاویه دار هستند، مشکل سند دارند و یا در کوچه‌های کم عرض هستند گزینه‌های مناسبی برای انتخاب پروژه‌های مشارکت در ساخت نمی‌باشند زیرا به راحتی فروش نمی‌روند؛ و اصولاً برای ساخت هر پروژه مشارکت در ساخت حداقل 2 تا 2.5 سال زمان لازم است و برای فروش هر ملک نیز ممکن است زمانی تا 2 سال نیاز باشد و اگر کیفیت ملک مناسب نباشد شاید سرمایه‌گذاری برای آن نیز صحیح نباشد و در آن موقع سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگری از جمله طلا یا بورس ممکن است بهتر باشد.
در ادامه دلایل زیر را که نشان می‌دهد مشارکت در ساخت گزینه فوق العاده خوبی برای سرمایه گذاری می باشد را بطور دقیق بررسی می کنیم:
1. اثر اهرمی در قرارداد مشارکت در ساخت
یک از نکات بسیار مهم و مثبت در بازار سرمایه‌گذاری در مشارکت در ساخت وجود اثر اهرمی در این نوع قراردادها می باشد.
اثر اهرمی در قرارداد مشارکت در ساخت بگونه ای است که شما برای سرمایه گذاری اولیه نیاز نیست که تمام مبلغ پروژه را همان ابتدا پرداخت کنید و همچنین می‌توانید روی پیش فروش واحدهای پروژه نیز حساب کنید.
این مورد موجب می‌شود که شما با مبلغی که دارید بتوانید سرمایه‌گذاری بزرگ‌تر و پرسودتری را انجام داده باشید.
باید توجه کنید این موضوع در بازارهای سرمایه گذاری دیگر از جمله طلا، دلار و ... صدق نمی کند.
جذابیت اثر اهرمی در مشارکت در ساخت برای سازنده قابل چشم پوشی نیست؛ بطور مثال در قرارداد مشارکت در ساخت اگر هزینه ساخت پروژه 20 میلیارد باشد سازنده باید حداکثر تا 10 میلیارد را هزینه کند و سپس خود پروژه باید بتواند سایر هزینه‌های خود را تأمین کند.
البته زمان پیش فروش اهمیت زیادی دارد و در زمینه ساخت و ساز نیز پیشگیری از وقوع تخلف نیز دارای اهمیت است؛ بعضاً دیده شده است به دلیل عدم رعایت در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دقیق مالکین با سازنده‌ها به مشکلات عدیده‌ای برخورده‌اند و سالها ملکشان تحت تصرف سازنده‌های نامعتبر قرار گرفته است. قبل از هر کاری قوانین مشارکت در ساخت را نیز مطالعه بفرمایید.
راه حل‌های جلوگیری از تخلف سازنده در مشارکت در ساخت
اثر اهرمی در قرارداد مشارکت در ساخت دارای جذابیت بسیاری‌ست اما باید دو نکته در مورد آن رعایت شود تا موجب سوء استفاده سازنده و اختلاف بین مالک و سازنده نشود.
نکته اول : ∇
باید در قرارداد مشارکت در ساخت خط نگهداری‌های مالی انجام شود؛ بدین معنی در روز اول قرارداد پیش از امضای آن باید تمکن مالی سازنده مورد بررسی و تأیید قرار گیرد.
نکته دوم : ∇
خط نگهداری حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت نیز بسیار مهم است؛ قرارداد باید دقیق نوشته شود و مواردی که حق پیش فروش واحدها را برای سازنده مشخص می‌کند تعیین و نحوه و زمان تحویل مبلغ بلاعوض نیز مشخص گردد.
برای تأخیرات احتمالی که ممکن سازنده به پروژه تحمیل کند باید مبلغی نیز جهت جریمه تعیین شود در اینجا باید پیشنهاد داد که بهترین روش برای پرداخت خسارت جابجایی قدرالسهم از سازنده به مالک می‌باشد تا برای تعهدات سازنده برای مشارکت در ساخت ضمانت اجرای قابل قبول و محکمی باشد.
همچنین حتماً باید حق فسخ را در قرارداد مشارکت در ساخت برای مواردی که سازنده تخلفات زیادی دارد پیش‌بینی نمود. در صورت نیاز فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت را مشاهده نمایید.
2. سوار شدن بر تورم همراه با اثر اهرمی در قرارداد مشارکت در ساخت
اگر شما با 10 میلیارد تومان وارد پروژه مشارکت در ساخت 20 میلیاردی (به دلیل امکان پیش‌فروش واحدها) شدید و اگر در طول پروژه تورم به میزان دو برابر شد؛ آنگاه شما با 10 میلیارد خود وارد یک پروژه 40 میلیاردی شده‌اید در صورتی که در بازارهای دیگر شما تنها همان دو برابر سود خود را می‌توانید داشته باشید.
البته چالش موجود در اینجا این است که امکان دارد برای سازنده این جذابیت پیش آید برای سودآوری بیشتر پروژه را بیشتر طول دهد.
قبل از هر چیز سازندگان باید به این نکته توجه کنند طولانی شدن زمان اجرای پروژه مشکلاتی زیادی را برای دو طرف ایجاد می‌نماید و از جمله گران شدن مصالح و تغییر مقررات ساختمان‌سازی و از طرفی داشتن گردش حساب مالی بالا خود دارای اهمیت بیشتری است.
این نکته نیز نباید فراموش شود از آنجایی که سازنده و مالک با یکدیگر شریک می‌باشند در سود و زیان پروژه نیز با یکدیگر شریک هستند و اگر سازنده به دلیل رکود بازار پروژه را کندتر پیش ببرد تا واحدها برای به فروش رفتن به قیمت مناسب خالی نمانند در این میان مالک نیز متضرر نشده است زیرا خالی ماندن واحد ساخته شده برای فروش در هر صورت موجب از سکه افتادن آن واحد می‌گردد.
3. پرداخت تدریجی هزینه سرمایه گذاری در مشارکت در ساخت
مزیت دیگری که سرمایه‌گذاری در مشارکت در ساخت برای سازندگان دارد پرداخت تدریجی هزینه سرمایه گذاری می‌باشد یعنی در ابتدا مقدار کمتری از هزینه کل سرمایه گذاری پرداخت می‌شود و با بقیه پول حتی می‌توان سرمایه گذاری کوتاه مدت و پر سود دیگری همچون خرید ارز را انجام داد.
4. ایجاد ارزش افزوده با ساخت بنای جدید در مشارکت در ساخت
در نظر بگیرید که با تولید و ساخت آپارتمان جدید و یعنی زمانی‌که پروانه، ملک و ساخت کنار یکدیگر قرار می‌گیرند یک ارزش افزوده جدید نیز ایجاد می‌شود؛ و این در واقع دومین اثر اهرمی مشارکت در ساخت می‌باشد.
بطور مثال اگر ارزش جواز ساخت 1 ، ملک 1 و هزینه ساخت 1 باشد ، وقتی بنای جدید احداث می‌شود بجای اینکه ارزش 3 را ارائه دهد ارزش دو برابر 6 را با ارزش افزوده ای که ایجاد می کند و تولیدی که انجام می‌شود؛ تحویل می‌دهد.
سخن پایانی
در انتها فراموش نشود که تنظیم صحیح قرارداد موجب می‌شود که سازنده کاملاً حرفه‌ای و با تیم حرفه‌ای وارد این پروژه شود و سازنده نتواند از کیفیت کار کم کند. خطرات مشارکت در ساخت را در این مقاله بخوانید.
در واقع سازنده در هنگام قرارداد باید متوجه شود که اگر با زمان حرکت نکند و تأخیر داشته باشد و لیست مصالح، لیست تجهیزات فنی و مصالح و تجهیزات نازک کاری را تغییر دهد، قدرالسهم او نیز امکان جابجایی دارد و بابت آن باید خسارت پرداخت کند و در ضمن برای مالک نیز حق فسخ بوجود می‌آید و سازنده با پرداخت هزینه‌های گزافی جهت جبران خسارات از پروژه کنار گذاشته می‌شود.
