تفاوت قیمت ملک اداری و مسکونی
ژوئن 20, 2023
مزایای مشارکت در ساخت برای سرمایه گذاری چیست ؟
جولای 5, 2023
جواز ساختمان پس از تأیید نقشه طراحی شده که بر طبق مقررات فنی و مهندسی ساخت است، صادر می‌شود.
بنابراین عدم رعایت نقشه تأیید شده و عدم انطباق ساختمان با این نقشه تخلف محسوب می‌شود. اما ممکن است ساخت منطبق با نقشه باشد اما بر اساس مقررات موجود در ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن، تخلفی واقع شده و برای آن تخلف ضمانت اجرایی در نظر گرفته شده باشد.
در این ماده مقرر شده است : (مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.)
مستند به این ماده و تبصره‌های آن، ضمانت اجرای تخلف در ساخت، صدور حکم تخریب است. اما در صورتی که تخلف ناچیز باشد قانون پیش بینی نموده است که ذی نفعان ساختمان می‌توانند در خصوص تخلف واقع شده جریمه پرداخت نماید.
در صورتی که تخلف در ساخت به صورت اضافه بنا یا تراکم و طبقه اضافه باشد، به ازای هر متر اضافه بر متراژ، جریمه نقدی تعیین می‌شود که در سطرهای بعد راجع به شیوه و میزان آن بحث خواهیم نمود.
بر اساس ماده 100 قانون شهرداری، جهت نظارت بر تخلفات، کمیسیونی با عنوان " کمیسیون ماده 100 " پیش بینی شده است. چنانچه گفته شد تصمیم اولیه کمیسیون ماده 100، حکم تخریب است و سپس در صورت کم بودن مقدار اضافه بنا و تخلف در ساخت، این کمیسیون می تواند در صورت موافقت و تمایل ذی نفعان ساخت، جریمه‌ای را تعیین نماید.
اما مقدار جریمه به ارزش معاملاتی ملک و کاربری آن بستگی دارد. بنابراین هرچقدر ملک گرانتر باشد جریمه تخلف در ساخت و اضافه بنا بیشتر خواهد بود. از سوی دیگر جریمه ملک با کاربری مسکونی کمتر از ملک با کاربری اداری، صنعتی و تجاری است.
بر اساس مقررات در خصوص املاک مسکونی، جریمه اضافه بنا در هر متر مربع، حداقل نصف ارزش معاملاتی و حداکثر دو برابر این ارزش می‌باشد.
نسبت به املاک با کاربری تجاری، اداری و صنعتی، جریمه اضافه بنا در هر متر مربع، حداقل دو برابر ارزش معاملاتی و حداکثر چهار برابر این ارزش خواهد بود. محدوده‌ای که قانون در نظر گرفته است محدوده توافقات کمیسیون با متخلف می‌باشد.
اما چه اقدامی تخلف محسوب می‌شود و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری راجع به کدام نوع از تخلفات، ورود می‌نماید؟
در ادامه با ما باشید تا این مورد را برای شما تشریح کنیم :
ساخت بنا بدون جواز
براساس ماده 100 قانون هر گونه ساخت یا عملیات عمرانی در محدوده یا حریم شهر نیازمند اخذ جواز ساخت است. با وجود مأمورین اجرائیات شهرداری، در خصوص امکان ساخت بدون مجوز می توان گفت که ساخت بنا بدون جواز تقریباً غیر ممکن می‌باشد؛ اما بر فرض مثال اگر شخصی بدون جواز، اقدام به عملیات ساخت نماید بر اساس این ماده از ادامه مراحل ساخت جلوگیری شده و موضوع به کمیسیون ارجاع می‌شود.
در این فرض، کمیسیون دو اقدام را ممکن است انجام دهد:
- تخریب :
در صورتی که ساخت، مخالف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد حکم به تخریب صادر می‌شود. در نتیجه اگر این اصول رعایت شود شرایط جهت تعیین جریمه و فراهم شدن شرایط ادامه عملیات ساخت مهیا خواهد شد.
- جریمه :
مبلغ جریمه در خصوص ساخت بنا بدون پروانه با ضریبی نسبت به ارزش معاملاتی هر متر مربع تعیین می‌گردد. اما ضریب این جریمه با ضریب جریمه اضافه بنا متفاوت است.
جریمه ساخت بنا بدون پروانه به ازای هر متر مربع یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان و اگر ساختمان ارزش سر قفلی داشته باشد (یا کاربری ملک تجاری یا اداری باشد) یک پنجم ارزش معاملاتی، هر کدام که بیشتر باشد تعیین می‌گردد.
درصورت پرداخت این مبلغ، کمیسیون بلامانع بودن ادامه ساخت و در صورتی که عملیات ساختمان به پایان رسیده باشد، صدور پایان کار ساختمان را به شهرداری اعلام می‌کند.
تخلف اضافه بنا
در این حالت، عملیات ساخت بنا با جواز آغاز می‌گردد اما بیش از متراژ تعیین شده در پروانه ساختمان ساخته می‌شود. در این حالت نیز کمیسیون نوع 2 حکم صادر می‌نماید:
- تخریب :
در این نوع تخلف نیز در صورت رعایت نشدن اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی حکم بر تخریب صادر می‌شود.
- جریمه:
در صورت رعایت شدن این اصول در ساخت، حکم بر پرداخت جریمه صادر می‌شود. البته به موجب درخواست ذینفع صادر می‌شود.
در این حالت درخصوص املاک با کاربری مسکونی به ازای هر متر مربع اضافه بنا حداقل نصف ارزش معاملاتی و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی آن به عنوان جریمه تعیین می‌گردد. در خصوص املاک با کاربری تجاری، اداری و صنعتی به ازای هر متر مربع از اضافه بنا حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی آن به عنوان جریمه تعیین می‌شود.
تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن
بر اساس مقررات شهرسازی مساحت هر واحد پارکینگ با احتساب محدوده گردش، 25 متر مربع است. گفته شد که ساخت بنا باید بر اساس اصول موجود و پروانه ساختمانی انجام شود. یکی از موارد الزامی در ساخت بنا، تأمین پارکینگ جهت واحدهای ساختمان می‌باشد.
درخصوص پارکینگ نکته‌ای که وجود دارد این است که هر واحد بر حسب متراژ باید حداقل حاوی یک پارکینگ باشد. در صورتی که پارکینگ به میزان لازم تأمین نشود یا دارای تخلفی در جای گذاری پارکینگ‌ها باشد مثلاً پارکینگ‌ها بصورت مزاحم باشند، قانون شیوه‌ای را برای تعیین جریمه ارائه داده است :
- عدم ساخت و تأمین پارکینگ:
جریمه نسبت به این تخلف به ازای هر متر مربع از فضای از بین رفته پارکینگ حداقل یک برابر ارزش معاملاتی ساختمان و حداکثر دو برابر این ارزش تعیین می‌گردد.
- تخلف و ایرادی که قابل اصلاح باشد :
در این شرایط حکم به اصلاح همراه با جریمه صادر می‌گردد.
تخلف تجاوز به حریم معابر
این مورد تخلف را با تجاوز و پیش روی در معابر شهری نباید اشتباه گرفت زیرا در این صورت نتیجه واضح است اقدام منطبق با تصرف عدوانی بوده و بخش ساخته شده در این محدوده، قلع و قمع و تخریب می‌شود.
منظور از این تخلف که در تبصره 6 ماده صد قانون شهرداری‌ها مقرر شده این است که ذی نفع عقب نشینی‌های لازم را انجام نداده و بدون توجه به پروانه ساختمان یا بدون پروانه ساختمان با پیش روی در ملک خود و عدم رعایت عقب نشینی، اقدام به ساخت نماید.
در این فرض نیز مشخص است که بر اساس طرح جامع و طرح تفصیلی منطقه شهرداری‌ای که ملک در محدودۀ آن قرار دارد یا یک طرح دولتی یا ملی، مصوب شده باشد و پرونده به درخواست شهرداری منطقه استقرار ملک در کمیسیون ماده صد مطرح می‌گردد.
تخلف عدم استحکام بنا
در این نوع از تخلف، در صورتی که مالک یا سازنده، اصول فنی و معماری را رعایت نکرده و بنا استحکام لازم را نداشته باشد، کمیسیون یک نوع تصمیم اتخاذ می‌نماید. در این نوع تخلف تصمیم کمیسیون تخریب می‌باشد و تعیین جریمه به دلیل تعارض تخلف با سلامت و ایمنی، فاقد محل و معنا می‌باشد.
تخلف عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی
هر کدام از این اصول دارای معانی است که به آن اشاره خواهیم کرد:
- اصول فنی :
ضوابطی است که به لحاظ تصویب آن از سوی مراجع ذی صلاح و بر اساس قواعد علمی رعایت آن در ساخت بنا الزامی و حیاتی می‌باشد.
عدم رعایت این ضوابط موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان می‌شود.
- اصول بهداشتی :
ضوابط مربوط به حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان می‌باشد که عدم رعایت این ضوابط موجب اختلال و نقص در بهداشت جسم و روان انسان می‌شود.
- اصول شهرسازی :
ضوابطی که جهت حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن الزامی می‌باشد. در صورت عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی تصمیم کمیسیون حکم به تخریب می‌باشد.
در این فرض نیز صدور حکم به جریمه و عدم تخریب فاقد امکان است.
تخلف کاربری
این نوع تخلف زمانی واقع می‌شود که در بنا با کاربری غیر تجاری و در منطقه غیر تجاری که در پروانه ساختمان مصوب شده است، با عدم رعایت کاربری مذکور در پروانه ساختمان، محل کسب و تجارت دائر شود.
برای آشنایی بیشتر شما پیشنهاد می‌کنیم مقاله انواع کاربری ملک را ملاحظه نمائید.
در این صورت مورد در کمیسیون ماده صد مطرح می‌گردد که طبیعتاً حکم کمیسیون به عدم استفاده از ملک یا اصطلاحاً پلمپ آن می‌باشد.
امکان ادامه استفاده از این ملک، بازگشت به کاربری قانونی یا انجام مراحل قانونی تغییر کاربری و پرداخت مبالغ لازم و عوارض‌های تعیین شده در مقررات می‌باشد.
لازم است گفته شود که امکان تغییر کاربری ملک از تجاری به غیر تجاری در قانون لحاظ نشده است. از طرف دیگر می‌توان این نظر را مطرح کرد که به دلیل سکوت قانون گذار، این تغییر کاربری ممنوع نیست.
عدم ذکر این تغییر کاربری به قواعد منطقی و عقل سلیم انسان متعارف باز می‌گردد. ملک با کاربری تجاری ارزش بیشتری نسبت به ملک با کاربری مسکونی یا غیر تجاری دارد؛ و هیچ فرد عاقلی حاضر نمی‌شود که کاربری تجاری خود را که ارزش بیشتری دارد به کاربری غیر تجاری تبدیل کند.
بنابراین عدم پیش‌بینی این حالت از تغییر کاربری در قانون با این نظری که مطرح شد، اقدام صحیحی بوده و نشان هوشمندانه بودن تصمیم قانونگذار می‌باشد.
نکته: دائر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه، مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان پذیر می‌باشد.
جهت آشنایی با قوانین مشارکت در ساخت نیز می‌توانید مقاله آن را در سایت مشارکتیار مطالعه نمایید.
