جواز تخریب و نوسازی چگونه دریافت می‌شود ؟
آوریل 8, 2023
مدت قرارداد مشارکت در ساخت
آوریل 26, 2023
نوع و هدف استفاده از ملک را که با مجوز شهرداری تعیین می‌شود کاربری می‌گویند. لزوماً همه ساختمان‌ها دارای کاربری نیستند که به این املاک فاقد کاربری می‌گویند.
مرجع تعیین کاربری املاک و تصویب کننده طرح‌های جامع شهری،" شورای عالی شهرسازی و معماری ایران " می باشد.
هر ملک با توجه به کاربری‌اش که در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب شده است، مجوز ساخت را دریافت می کند البته تغییر کاربری ملک در صورت داشتن پتانسیل لازم و پرداخت هزینه‌های آن ممکن می باشد.
در این مقاله از mosharekatyar انواع کاربری املاک را به تفکیک شرح خواهیم داد:
کاربری مسکونی
املاک با کاربری مسکونی ممکن است به صورت زمین بدون بنا باشد (عرصه)؛ و یا اینکه بنایی نیز روی آن ساخته شده باشد (اعیان). ساختمان و بناهای ساخته شده ممکن است بصورت ویلایی باشد یا بصورت آپارتمان.
غالباً ساختمان‌ها برای سکونت و ایجاد کسب و کار ساخته می‌شوند. ساختمان با هدف کاربری مسکونی یکی از متداول‌ترین موارد ساخت می‌باشد.
ساختمان با کاربری مسکونی، بنایی است که بر اساس طرح جامع شهری و طرح تفصیلی به منظور سکونت ساخته می‌شود. چنانچه در تقسیم‌بندی املاک بیان شد، زمین‌های بدون بنا نیز می‌توانند کاربری مسکونی داشته باشند به عبارت دیگر اگر ساختمان بر روی این زمین ساخته شود باید جهت سکونت استفاده شده و نقشه آن بر اساس محل سکونت طراحی شود.
نکته‌ای که اشاره به آن اهمیت دارد این است که در صورتی که ملک پتانسیل داشته باشد، مالک می‌تواند با پرداخت هزینه‌های لازم به شهرداری محل استقرار ملک، کاربری تجاری یا اداری اخذ نماید.
کاربری کشاورزی
با عنایت به اینکه در ملک با کاربری کشاورزی، عملیات کشت و ذرع انجام می‌شود بنابراین املاک با این کاربری، صرفاً به صورت زمین و بدون بنا بوده و ساخت بنا با هر کاربری در این زمین ممنوع می‌باشد.
البته ممکن است جهت ایجاد دفتر مدیریت یا اقامت نگهبان با مجوز شهرداری بتوان یک ملک کوچک در زمین ساخت.
زمین با کاربری کشاورزی به دو نوع تقسیم می‌شود:
- کاربری زراعی
- کاربری باغات
کاربری کشاورزی زراعی معمولاً برای تولید محصولات زود بازده مثل گندم و صیفی جات تعیین می‌شود.
بر اساس قانون، کاربری کشاورزی (باغات) در محدودۀ شهرها قابل تغییر نیست. این ممنوعیت جهت حفظ بافت سبز و درختی شهر ایجاد گردیده است.
کاربری تجاری
تجارت عملیاتی است که در قانون تجارت ایران مشخص شده است. بطور مختصر در ساختمان با کاربری تجاری می‌توان عملیات کسب و کار را انجام داد.
ممکن است این سوال پیش آید که در املاک با کاربری اداری چه اقداماتی می‌توان انجام داد؟
طبق دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی مقرر می‌نماید که ساختمان‌هایی که مطابق با تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری با هدف کسب و کار ساخته می‌شوند واحد تجاری محسوب می‌شوند.
ممکن است ملک دارای موقعیت تجاری باشد اما کاربری قانون آن، تجاری تعیین نشده است. به همین دلیل در زمان خرید ملک تجاری یا مشارکت در ساخت آن حتماً باید توجه نمود که مجوز کاربری تجاری از سوی شهرداری صادر شده و آیا ملک صرفاً دارای موقعیت تجاری است؟
حال سوال مهم این است که اگر ملک دارای کاربری تجاری نباشد اما در آن فعالیت تجاری انجام شود چه اتفاقی حادث می‌شود؟ در این صورت به موجب تصمیم شهرداری، ملک پلمپ شده و اگر امکان آن وجود داشته باشد علاوه بر برچسب پلمپ، بلوک بتونی در مسیر تردد آن قرار خواهد گرفت.
رفع پلمپ منوط بر انجام مراحل اخذ کاربری تجاری در شهرداری مربوطه می‌باشد.
کاربری صنعتی
املاک دارای کاربری صنعتی معمولاً در شهرک‌های صنعتی و خارج از محدوده شهری و در حریم شهرها قرار دارد. در این املاک می‌توان فعالیت‌های مرتبط با صنعت را انجام داد. این موارد شامل تولید، انبار و توزیع کالا در حجم گسترده می‌باشند.
مبحثی که وجود دارد این است که تولید قطعات و کالاها نیز یک کسب و عملیات تجاری است بنابراین تفاوت کابری تجاری و صنعتی چیست؟
شاید بتوان گفت که اگر اقدامات در حال انجام در ملک بر مبنای تولید بوده و عملیات توزیع گسترده در آن انجام شود عملیات صنعتی است. اما املاک با کاربری تجاری به شکل مغازه، پاساژ، مجتمع تجاری بوده و در آن عملیات فروش کالا و خدمات توزیع انجام شده و یا عملیات تولید در حد کم انجام می‌شود.
کاربری اداری - دولتی
این نوع کاربری مواردی همچون مؤسسات، وزراتخانه‌ها، شهرداری‌ها، نهادها، ارتش و مواردی مشابه را شامل می‌گردد.
کاربری خدماتی
در این نوع املاک نیز عملیات جهت کسب درآمد انجام می‌شود. به این نوع کاربری‌ها، کاربری انتفاعی نیز گفته می‌شود.
کاربری خدماتی شامل عملیات و اقداماتی است که یکی از جنبه‌های آن، عام المنفعه بودن آن می‌باشد. به همین دلیل اخذ کاربری خدماتی نیاز به پرداخت هزینه‌ای ندارد.
جهت روشن شدن موضوع، چند نوع ملک و ساختمان با کاربری خدماتی و انتفاعی به عنوان مثال بیان می‌شود: حمام عمومی، آسایشگاه‌ها، خیریه‌ها و کمپ‌ها، ملک‌هایی با کاربری خدماتی می‌باشند.
کاربری معدن
اگر زمینی پتانسیل استخراج ماده با ارزشی را از لایه‌های میانی خود داشته باشد، جهت امکان استخراج این مواد باید کاربری معدن اخذ شود. البته صرف کاربری معدن جواز استخراج را ایجاد نمی‌نماید و جهت احداث معدن نیاز به مجوزهای خاص از نهادهای متولی آن می‌باشد.
کاربری پارکینگ
این نوع کاربری پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های در سطح را شامل می‌گردد.
کاربری ورزشی
در این املاک استادیوم، زمین بازی، باشگاه‌های ورزشی و استخرهای سرپوشیده ایجاد شده و هر عملیاتی که مستقیماً به ورزش ارتباط دارد در این املاک انجام می‌شود.
به جهت اینکه ملک با کاربری ورزشی دارای ارزش کمتر و استفاده محدودتری است معمولاً بخش خصوصی تمایل به اخذ کاربری ورزشی نخواهد داشت و اکثراً املاک دولتی، کاربری ورزشی اخذ می‌نمایند.
کاربری آموزشی
مهد کودک، کودکستان، دبستان، راهنمایی، دبیرستان و دانشگاه‌ها در این دسته کاربری املاک محسوب می‌شوند.
کاربری حمل و نقل
این نوع کاربری مربوط پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، راه آهن، ترمینال‌های اتوبوس، ایستگاه‌های مترو می‌باشد.
کاربری فرهنگی - مذهبی
کتابخانه، تئاتر، سینما، حسینیه، مسجد و گورستان‌ها در این دسته کاربری املاک می باشند.
کاربری بهداشتی - درمانی
این کاربری شامل بیمارستان، کلینیک، درمانگاه‌ها و ... می‌باشد.
کاربری فضای سبز
این کاربری شامل پارک‌ها، پارک کودک، فضای سبز، میادین، کمربند سبز شهر و رفیوژ سبز خیابان‌ها می‌باشد.
کاربری تجهیزات شهری
این کاربری شامل کلیه تأسیسات زیربنایی شهری می‌باشد مانند آب، برق، فاضلاب شهری، گاز، تلفن و ...
کاربری خدمات شهری
مراکز زباله، آتش نشانی‌ها، کلانتری‌ها، نواحی شهرداری و ....
فاقد کاربری
زمین‌های که در هیچ یک از دسته‌بندی‌های پیش گفته قرار نگیرد، فاقد کاربری محسوب شده و طرح جامع و طرح تفصیلی در مورد آنها تعیین تکلیف ننموده و هیچ کاربری به آنها تعلق نگرفته است؛ این اراضی را در اصطلاح علمی و شهرسازی، ذخیره‌های شهر می‌گویند.
تغییر کاربری
گاهی ممکن است مالک تصمیم به استفاده خاصی از ملک داشته اما ملک کاربری مجاز جهت این عملیات را نداشته باشد و جهت تحقق هدف خود، چاره ای جز تغییر کاربری نخواهد داشت.
در زمان اخد پروانه ساخت، قید می‌شود که ملک با چه کاربری ساخته می‌شود.
کاربری مختلط
تمام 8 کاربری به طور جامع مشروح گردید. اما گاهی اوقات ممکن است یک ملک دارای چند نوع کاربری باشد به طور مثال ملکی که دارای کاربری تجاری-مسکونی یا تجاری -اداری یا نلفیق کاربری‌های دیگر باشد، کاربری این املاک مختلط می‌باشد.
نکته مهم : حروف اختصاری که در مقررات شهرسازی برای انواع کاربری‌ها استفاده می‌شود موضوعی است که هر فعال در زمینه املاک باید بداند. این علائم بدین شرح است:
املاکی که دارای یک کاربری هستند :
-حرف انگلیسی E در مورد املاک با کاربری مسکونی استفاده می‌شود.
-حرف انگلیسی S برای کاربری تجاری و اداری بکار می‌رود.
-حرف انگلیسی G برای کاربری فضای سبز بکار می‌رود.
املاک دارای کاربری مختلط :
این املاک با حرف M مشخص می‌شود. مثال بارز این نوع املاک ساختمان‌هایی است که طبقه همکف آن مغازه یا پاساژ بوده و بخش فوقانی آن واحدهای مسکونی یا اداری باشد.
