بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می شود؟
ژانویه 29, 2023
داوری قرارداد مشارکت در ساخت
فوریه 15, 2023
بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت پیش از اجرای ساختمان هر یک از طرفین قرارداد باید حصّه‌ای را به عنوان "آورده" برای انجام قرارداد و ساخت و ساز بیاورند؛ و در ازای این آورده به مشارکت هر یک طرفین قرارداد مشارکت در ساخت متناسب با آوردۀ خود دارای حقی می شوند که به سهم الشرکه یا قدرالسهم تعبیر می شود؛ که تخصیص قدرالسهم به ارزش مشارکت هر شریک بستگی دارد میان سهم الشرکه‌ی طرفین با آورده ایشان رابطه همبستگی مثبت وجود دارد. با این مفهوم که به هر میزان آورده هر طرف افزایش یا کاهش یابد و بر سهم الشرکه‌ی او نیز افزوده یا کاسته می شود. این آورده برای مالک و سازنده از نوع متفاوت می باشد و برای مالک می تواند ملک کلنگی برای مشارکت در ساخت و برای سازنده هزینه‌ها و دانش ساخت و ساز باشد.
عمده ترین آورده‌ی مالک زمین، "زمین" است. اما ممکن است تحت شرایطی و به موجب قرارداد مشارکت در ساخت لازم شود که مالک زمین بخشی از هزینه های ساخت و ساز را تأمین نماید. همچنین در برخی مواقع نیز هزینه اخذ مجوزها و پروانه تخریب و نوسازی بر عهده مالک زمین می‌باشد.
اگر در مواردی در جریان ساخت و ساز، امتیاز زمین از لحاظ مقررات شهرسازی بالا یا پایین شود بر حسب مورد موجب افزایش و یا کاهش آوردۀ مالک زمین می شود.
سازندگان و مالکان محترم، جهت همکاری با مجموعه مشارکت یار، فرم زیر را تکمیل نمایید.
ارتباط با مشارکت یار جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
آورده‌ی مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
آورده‌های مالک در قرارداد مشارکت در ساخت در موارد زیر می تواند باشد:
1.زمین در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت مکانی که ساخت و ساز بر آن اجرا می شود که می تواند یک ملک کلنگی مشارکت در ساخت باشد و باید برای آن پروانه تخریب و نوسازی را اخذ نمود باشد و یا ممکن است یک زمین بدون ساختمان باشد.
تا به حال قوانین بسیاری در مورد اراضی به تصویب رسیده است که برخی از آنها به ساخت و ساز بر زمین می پردازد. (مشاهده قوانین مشارکت در ساخت) از لحاظ حقوقی چیزی که به عنوان زمین، آورده محسوب می شود؛ "عین" و یا "منافع" زمین می باشد؛ در نتیجه بر حسب مورد، قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) عین و یا منفعت زمین به روز انعقاد قرارداد به عنوان آوردۀ مالک (عین یا منفعت زمین) محاسبه می شود؛ بر همین اساس آوردۀ مالک عین زمین از این قراراست:
آورده مالک زمین= مساحت زمین * قیمت تعیین شدۀ هر مترمربع در زمان قرارداد
در شرایط خاص زمین وقفی، اگر آورندۀ زمین، ادارۀ اوقاف و یا مستأجر زمین وقفی (البته با اجازۀ ادارۀ اوقاف) باشد؛ به اصطلاح "پذیره" زمین به عنوان آورده تقویم می شود.
این بدین مفهوم است که ارزش زمین به لحاظ وقفیت آن محاسبه می شود که معمولاً معادل 80 تا 85 درصد ارزش واقعی آن زمین (با لحاظ ملکیت) می باشد.
در حیطه وظایف دولت در عرصه مسکن نیز وزارت مسکن و شهرسازی وظیفه دارد زمین‌های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که در پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها، ضرورت آن حتمی می باشد به ترتیب از زمین های بایر و دایر شهری تأمین نماید.
و تقویم دولت بر اساس قیمت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) زمین مذکور تعیین می گردد.
معمول است که دولت (سازمان مسکن و شهرسازی) آورده‌ای جز زمین ندارد. با این وجود در مواردی نیز دولت خود در اجرای ساخت و ساز هزینه می کند.
2. بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز
در برخی موارد، نسبت سهم الشرکه‌ی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بنا به توافق ایشان ثابت می ماند و از اینرو در قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی می شود که چنانچه قرار است که به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و ساز این تناسب بهم بخورد ادامۀ هزینه ها را هر دو طرف بهمان نسبت تأمین خواهند نمود.
در ساده‌ترین فرض، اگر سهم الشرکه‌ی طرفین مساوی باشد؛ تا جایی که هزینه های انجام گرفته توسط شریک با ارزش تقویمی زمین برابر باشد تعهد وی در برابر آورده مالک زمین سر به سر می شود؛ و از آن به بعد برای ادامه‌ی کار، سایر هزینه ها بالمناصفه خواهد بود. برای این منظور، دو طرف حساب جاری مشترکی را در بانک افتتاح می کنند که برداشت از آن با دو امضای مالک و سازنده انجام می پذیرد.
3.هزینه اخذ مجوزها
گاهی در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تعیین می شود که مالک زمین متعهد است تمامی مجوزهای لازم را به جهت اجرای عملیات ساختمانی اخذ نماید. از آن جهت که بیشتر این مجوزها از سوی شهرداری صادر می شود این شخص حقوقی در قراردادهای مشارکت خود در زمینه‌ی ساخت و ساز و اخذ این مجوزها را (بر اساس محاسبات طبق کاربری‌های پیش بینی شده) بعنوان آورده خود احتساب می کند. فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت را می توانید با کلیک بر روی آن مشاهده نمایید.
4.امتیازات مربوط به زمین
فرضی را در نظر بگیرید که مجوز ساخت در بدو انعقاد قرارداد، تا سقف 5 طبقه را مجاز بداند و در جریان ساخت و ساز، این امکان تا سقف 6 طبقه افزایش یابد.
در این حالت با توجه به افزایش کاربری زمین و ارزش آن، طرفین نسبت به اصلاح قرارداد و افزودن آورده و سهم الشرکه‌ی مالک زمین اقدام می نمایند. و برعکس در صورتیکه سقف مجاز تعداد طبقات به 4 کاهش پیدا کند دو طرف مجبور می شوند که متناسب با شرایط جدید قرارداد را اصلاح نموده و از آورده و سهم مالک بکاهند.
سهم الشرکه‌ی مالک زمین
پس از برآورد ارزش زمین (عین یا منفعت)، و همچنین ارزش کل سرمایه گذاری (مجموع ارزش زمین و ارزش هزینه‌های ساخت و ساز) نسبت این دو ارزش با یکدیگر سنجیده می شود و به عنوان قدرالسهم یا سهم الشرکه‌ی آورنده زمین بشمار می رود:
قدرالسهم مالک زمین = آورده‌ی مالک زمین به مجموع سرمایه گذاری
چانچه مجموع آورده ها را 100 فرض کنیم؛ و نسبت آورده‌ی زمین به آن 60 باشد ( یعنی 60% مجموع آورده‌ها را ارزش زمین تشکیل دهد) با همین تناسب هم قدرالسهم مالک زمین از سازه‌ها (آنچه ساخته می شود) 60% خواهد بود.
بدین ترتیب مالک عین زمین پس از انجام ساخت و ساز 60% عرصه و اعیانی و مالک منافع زمین، 60% اعیانی را (اگر ارزش منافع زمین، 60% کل آورده های باشد) مالک می گردد.
وضعیت خاص زمین وقفی
در خصوص زمین وقفی دو حالت را باید از یکدیگر تفکیک کرد؛ حالت اول : در جایی است که خود متولّی موقوفه (اداره اوقاف و امور خیریه) بعنوان طرف قرارداد مشارکت در ساخت با شریک (سازنده) مشارکت می کند و بدین ترتیب کل زمین و (طبق مثال قبل) 60% از اعیانی را می برد.
لازم به ذکر است که متولی موقوفه، مالک زمین و سهم اعیانی نیست؛ بلکه مالکیت به شخص حقوقی "موقوفه" تعلق دارد؛ حالت دوم زمانی ست که مستأجر موقوفه با کسب مجوز از متولی، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می نماید که در این حالت مستأجر مالک 60% اعیانی می شود.
جهت آشنایی با خطرات مشارکت در ساخت می‌توانید مقاله آن را مطالعه نمایید.
