انواع قرارداد مشارکت در ساخت

1. دولت (سازمان مسکن و شهرسازی)

قراردادهای مشارکت در ساخت، از سال 1372 با پیشنهاد دولت وقت، در سازمان مسکن و شهرسازی باب شد.

بر همین اساس، سازمان مسکن و شهرسازی، در ابتدا زمینی را جهت اجرای پروژه‌ی ساخت و ساز مشخص می‌کند. سپس در صورتی که مدیریت املاک سازمان، زمین را بلامعارض معرفی نمود، پس از مراحل شهرسازی در خصوص ضوابط سطح اشغال و تراکم پلاک مورد نظر، برای تعیین شریک، بعد از اخذ مجوز از هیأت (سازمان)، اقدام به انتشار آگهی می‌کند.

در آگهی، از متقاضی شراکت درخواست می‌شود که قیمت زمین و ساخت پیشنهادی خود را بر روی پلاک مزبور، و هم چنین واجدین توان فنی و سرمایه‌گذاری را اعلام نماید.

پس از بررسی پیشنهادهای واصله در کمیسیون‌های مربوط، شخص یا شرکتی که بیشترین و بالاترین درصد را برای قدرالسهم سازمان پیشنهاد کند، برنده‌ی مناقصه و طرف قرارداد مشارکت در ساخت و ساز است.

سازمان مسکن و شهرسازی، قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز خود را براساس شرایط عمومی پیمان منعقد می‌نماید.

در تنظیم قراردادهای مشارکتی، بحث اصلی، آورده‌ی طرفین است. آورده‌ی سازمان تنها زمین است. به همین جهت، اگر شریک در جریان اجرای پروژه، سازمان آورده‌ی جدیدی نخواهد داشت و شریک با هزینه‌ی خود پروژه را ادامه می‌دهد و در اصلاحیه‌ی قرارداد، بر قدرالسهم شریک افزوده می‌شود.

قیمت زمین و ساخت در زمان انعقاد قرارداد، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری جداگانه تعیین می‌شود، که به ترتیب، آورده‌ی سازمان و شریک محسوب می‌گردد.

پس از تعیین قدرالسهم، سازمان بر اساس نمونه قراردادهای ابداعی از سوی سازمان ملی زمین و مسکن - که جزء اسناد و مدارک مناقصه است – جهت «مبادله‌ی قرارداد» اقدام می‌نماید. شریک پس از تهیه‌ی طرح معماری سازه و تأسیسات و تصویب در کمیسیون‌های مربوطه، و اخذ پروانه، عملیات اجرایی را آغاز می‌کند و سازمان بر پروژه نظارت عالیه دارد.

پس از 20 الی 40 درصد پیشرفت فیزیکی، شریک از سازمان تقاضای اصلاح قدرالسهم مشارکت می‌کند؛ که در کمسیون مربوطه، پس از قرعه کشی، سهم طرفین تعیین می‌شود. افزایش قدرالسهم سازمان حتی بدون آورده‌ی جدید نیز امکان پذیر است. به این ترتیب که امتیازاتی که بر شرایط به زمین تعلق می‌گیرد، هم‌چون امکان احداث واحد و طبقات بیشتر و ...، به سود سازمان و آورده‌ی سازمان تلقی می‌گردد. در این مرحله، شریک مجاز است نسبت به واحدهای خود تصمیم بگیرد و جهت انتشار آگهی و پیش فروش واحدها لازم است از سازمان مجوز اخذ نماید.

در جریان پروژه، شریک ممکن است اقدام به اخذ وام نماید و از آنجا که سند ملک به نام سازمان است، در طرح‌های مشارکتی، ضمانت‌نامه‌ای به میزان قیمت زمین، از شریک می‌گیرد؛ پس از آن، نامه‌ای به بانک می‌فرستد، و موافقت خود را با رهن ملک اعلام می‌کند.

پروژه که به مرحله‌ی پیشرفت فیزیکی 60 تا 70 درصدی رسید، مهندس ناظر پروژه در سازمان، به واحد مسکن، این امر را گزارش می‌کند و در این راستا، جلسه‌ای جهت اصلاح سهم الشرکه و تعیین و تفکیک آن تشکیل می‌گردد.

پس از تفکیک واحدها از راه توافق یا قرعه، برای هر واحد، سند جدا تنظیم می‌شود.

در صورت ایجاد تغییرات در زمین و زیربنا پس از پایان کار و قبل از صدور سند بر اساس صورت مجلس تفکیکی، صورت جلسه‌ی قدرالسهم نهایی و اصلاحیه‌ی نهایی قرارداد، تنظیم می‌شود.

در نهایت پس از ایفای همه‌ی تعهدات شریک، سازمان نسبت به مجوز صدور سند به شریک اقدام می‌کند.

2. شهرداری (سازمان سرمایه‌گذاری و مدیریت پروژه‌های مشارکتی)

قراردادهای مشارکت در ساخت که شهرداری منعقد می‌کند، در راستای انجام پروژه‌هایی است که از وظایف این نهاد به شمار می‌رود.

از جمله پروژ‌های ساخت ساخت پارکینگ عمومی (به ویژه در مرکز شهر)، پروژه‌های عمرانی و شهری شهرداری و پروژه‌های گردشگری و تفریحی (پارک، فضای سبز و ...).

شهرداری به منظور اجرای این پروژه‌ها، آگهی مناقصه منتشر می‌کند و با شرکتی که بالاترین سهم را به شهرداری پیشنهاد دهد، به عنوان شریک خود، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز منعقد می‌نماید.

لازم است شریک، توانایی نقدی حداقل 30% هزینه‌ی پروژه را داشته باشد.

برای نمونه در یک پروژه‌ی ساخت پارکینگ عمومی در مرکز شهر، که معمولاً با ساخت واحدهای تجاری در طبقات فوقانی پارکینگ همراه است، هنگام تقسیم سهم هر یک از طرفین از واحدها، شهرداری ابتدا کلیه‌ی پارکینگ‌ها را برمی‌دارد و در صورت استحقاق سهم بیشتر به تناسب آورده، از واحدهای تجاری تملک می‌نماید.

تفاوتی که آورده‌ی شهرداری با آورده‌ی سایر مالکین زمین (اعم از دولت و اشخاص خصوصی) دارد، این است که علاوه بر زمین، هزینه‌ی کلیه مجوز‌ها نیز جزء آورده‌ی شهرداری محسوب می‌گردد.

عقد قرارداد و تعیین قدرالسهم قراردادهای مشارکتی به عهده‌ی سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری می‌باشد.

جهت آموزش مشارکت در ساخت با ما در ارتباط باشید.