ابطال قرارداد مشارکت در ساخت + ویدیو
آگوست 21, 2023
چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت + فایل دانلودی Word و PDF
آگوست 26, 2023
در این مقاله قصد داریم به بررسی برخی از موجبات حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت برای متعاملین بپردازیم، به همین جهت لازم است نخست تعریف عقد مذکور ارائه نماییم:
تماس با مشارکت یار ، پلتفرم تخصصی مشارکت در ساخت
عقد مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد مدنی‌ست که ما بین مالک و سازنده که هرکدام می‌توانند شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشند منعقد می‌گردد؛ با این توضیح که در عقد مزبور هرکدام از طرفین دارای آورده‌ای است و از این حیث یک نوع قرارداد معوض و مبتنی بر مغابنه می‌باشد.
مالک به عنوان یکی از طرفین قرارداد، ملک فرسوده و قدیمی خویش را جهت احداث ساختمان جدید در قالب آورده‌ی خود در قرارداد مزبور ارائه می‌نماید و از طرف دیگر سازنده نیز به عنوان طرف دوم قرارداد هزینه‌های ساخت و ساز را پرداخت می‌نماید و در نهایت غایت نهایی طرفین از انعقاد عقد مزبور، احداث ساختمان جدید است.
در ادامه مطلب به جهت بیان مطلوب برخی موجبات فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، لازم به بیان این موضوع است که عقد مشارکت در ساخت یک نوع عقد لازم می‌باشد، بدین شرح که عقود در یک تقسیم‌بندی کلی به دو دسته زیر تقسیم می‌شوند:
- عقد لازم
عقد لازم عقدی‌ست که در آن هیچ یک از متعاقدین نمی‌توانند عقد را به صورت یک‌جانبه برهم زنند مگر اینکه بنابر شروط و توافقات قراردادی یا بر اساس مجوزهای قانونی (خیارات قانونی مندرج در قانون مدنی) طرفین بتوانند به صورت یکطرفه اقدام به انحلال قرارداد بنمایند. - عقد جایز
عقد جایز عقدی است که در آن هرکدام از طرفین، هر زمانی که بخواهند می‌توانند به صورت یک طرفه اقدام به برهم زدن قرارداد نمایند و برخلاف عقد لازم در این خصوص نیازی به توافقات قراردادی طرفین و یا استناد و مطابقت با خیارات مندرج در قانون مدنی نمی‌باشد.
"بر اساس ماده 219 قانون مدنی اصل بر لزوم قراردادها می‌باشد."
ماده 219 قانون مدنی : (( عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ گردد.))
بنابراین با عنایت به تعریف فوق الذکر از عقود لازم و جایز، محرز می‌گردد که قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم است چرا که در عقد مزبور هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند بدون وجود توافقات قبلی و یا خیارات قانونی اقدام به انحلال قرارداد به صورت یکطرفه نمایند و می‌بایست این اقدام یکطرفه جهت برهم زدن قرارداد مزبور یا مبتنی بر توافقات و شروط مندرج در قرارداد باشد و یا به موجب قانون و بر اساس خیارات قانونی مندرج در قانون مدنی صورت پذیرد.
همکاری با مشارکت یار
سازندگان و مالکان محترم، لطفا جهت همکاری با مجموعه مشارکت یار، فرم زیر را تکمیل نمایید.
همکاری با مشاورین املاک
مشاورین املاک محترم، لطفاً جهت همکاری با مجموعه مشارکت یار، فرم زیر را تکمیل نمایید.
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به موجب توافقات و شروط قراردادی :
اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی می‌توانند ضمن قراردادهایی که با یکدیگر منعقد می‌کنند، توافقات و شروط مختلفی را اعمال نمایند مشروط بر آنکه برخلاف قوانین و مقررات عمومی و اخلاق و شرع نباشد؛ در غیر این صورت توافقات مزبور بلااثر بوده و به آنها ترتیب اثر داده نمی‌شود.
همچنین در قرارداد مشارکت در ساخت نیز متعاملین اعم از مالک/مالکین و سازنده/سازندگان می‌توانند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت توافقات و شروطی را مشروط بر این موضوع که بر خلاف مقررات و نظم عمومی و اخلاق و شرع نباشد، اعمال نمایند.
با عنایت به این مساله که بنابر توضیحات فوق الذکر قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم می‌باشد به این تعبیر که هیچکدام از طرفین نمی‌توانند به صورت یکطرفه اقدام به برهم زدن قرارداد نمایند، قطعاً یکی از موضوعاتی که طرفین ضمن قرارداد در خصوص آن توافق و شروطی را اعمال می‌نمایند، برخورداری و دارا شدن حق فسخ در صورت بروز برخی از موارد می‌باشد.
بنابر اهمیت مسائل موجود در روابط قراردادی و اعتباری طرفین معامله، ممکن است در قراردادهای مشارکت در ساخت متعدد، موضوعات مختلفی حائز اهمیت بوده و متعاقباً طرفین نسبت به آنها برای داشتن حق فسخ توسط متعهدله تراضی نمایند.
با این توضیح که در قرارداد مشارکت در ساخت، قطعاً مالک و سازنده نسبت به اجرای برخی از تعهدات توسط طرف مقابل، از حساسیت بیشتری برخوردار می‌باشند؛ به همین جهت اقدام به توافق با یکدیگر و اعمال شرط در خصوص برخورداری متعهدله از حق فسخ به دلیل تخلف و یا تأخیر متعهد از تعهد اصلی فی مابین می نمایند.
حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک
برای مثال در خصوص مواردی که در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک متعهدله تلقی گردد:
دریافت جواز در موعد زمانی و مطابق برنامه ریزی معین توسط سازنده:
چنانچه دریافت اخذ جواز ساخت و ساز در موعد مشخص یکی از موارد مهم و حساس برای مالک به عنوان متعهدله باشد، در این صورت چنانچه سازنده اقدام به دریافت جواز ننمود و یا عمل مزبور با تأخیر بیش از حد مواجه شد، متعهدله یعنی مالک بتواند مستند به همین بند قراردادی اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نماید.
همچنین یکی دیگر از مسائلی که برای متعاملین در قرارداد مشارکت در ساخت حائز اهمیت است تعیین مقدار و تعیین نحوه‌ی پرداخت مبلغ بلاعوض توسط سازنده/سازندگان به مالک/مالکین می‌باشد: به عنوان مثالی دیگر در حالتی که باز هم مالک متعهدله می‌باشد می‌توان به تخطی از عدم پرداخت مبلغ بلاعوض یا تأخیر در پرداخت مبلغ مذکور اشاره کرد.
بدین شرح که پیرو توافقی که متعاملین با یکدیگر در خصوص نحوه‌ی پرداخت مبلغ بلاعوض می‌نمایند ممکن است سازنده یا سازندگان به عنوان متعهد در این موضوع به تعهد خویش عمل ننمایند یا در ایفای آن تأخیر نمایند.
در این خصوص ممکن است متعهدله که مالک یا مالکین می‌باشد بنابر میزان اهمیتی که برای این موضوع قائل هستند اقدام به تعیین حق فسخ در صورت عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت مبلغ مزبور، برای خودشان نمایند.
یا به عنوان مثالی دیگر، موضوع سلب حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده توسط مالک می‌باشد:
با این توضیح که در قرارداد مذکور این امکان وجود دارد که مالک یا مالکین به جهت محافظت بیشتر از منافع مالی خویش اقدام به سلب حق پیش فروش از سازنده تا اواخر پروژه و تعیین یک مرحله مشخص، برای مثال سفت‌کاری نمایند.
در این صورت مالک به عنوان متعهدله تعهد مزبور می‌تواند در صورت تمایل و همچنین محکم‌کاری و تأمین هر چه بیشتر منافع خویش، اقدام به تعیین حق فسخ برای خویش در صورت تخلف سازنده از تعهد مزبور، بنماید.
حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت برای سازنده
همچنین در مواردی که سازنده متعهدله می‌باشد، برای مثال می‌توان به تحویل ملک به سازندگان در موعد مشخص اشاره کرد و چنانچه این موضوع برای سازندگان در خور اهمیت باشد می‌توانند به جهت اطمینان بیشتر از انجام تعهد در موعد معین، اقدام به تعیین حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت نماید تا در صورت عدم انجام تعهد یا تأخیر در انجام تعهد توسط مالک، امکان اقدام به فسخ وجود داشته باشد.
یا به عنوان مثالی دیگر در خصوص پرداخت بدهی‌های قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک، چنانچه طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت تراضی نمایند که مالک یا مالکین تا موعد مشخص اقدام به پرداخت بدهی‌های پیشین ملک نمایند؛ در صورتی که تعهد مزبور برای سازنده به عنوان متعهدله در خور اهمیت باشد می‌تواند به جهت اطمینان از ایفای تعهد توسط مالک یا متعهد، اقدام به تعیین حق فسخ در خصوص موضوع مذکور، ضمن قرارداد نماید.
لازم به ذکر است موارد فوق الذکر، از باب تمثیل و جهت فهم بیشتر و بهتر موضوع و ادای مناسب مطلب بیان گردیده است و توافقات طرفین در خصوص حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت محدود به موارد مزبور نمی‌گردد و تابع توافقات طرفین و متعاقباً مواردی که برای متعاملین در خور اهمیت هست، می‌باشند.
تعریف خیار از منظر حقوقی و قانونی
در ابتدا به تعریف خیار از منظر حقوقی و قانونی می‌پردازیم. خیار اصطلاحی است به معنای حق برهم زدن یک‌جانبه قرارداد و اسم مصدری است به معنای اختیار و به مفهوم اجازه‌ای که قانون به جهت برهم زدن یک طرفه قرارداد به افراد اعطاء می‌کند.
لازم به ذکر است که منظور از قرارداد در این خصوص قرارداد لازم می‌باشد، چرا که برهم زدن یک‌جانبه عقد جایز جزئی از ذات این عقود است و نیاز به مجوز جداگانه ندارد.
قانون‌گذار در برخی از مواد قانون مدنی (دانلود قرارداد مشارکت مدنی pdf) به بیان خیارات مزبور پرداخته است، که عبارتند از :
خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تأخیر ثمن، خیار شرط، خیار تدلیس، خیار عیب، خیار غبن، خیار رویت و تخلف از وصف، خیار تخلف از شرط، خیار تبعض صفقه می‌باشد.
از بین موارد فوق الذکر، خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تأخیر ثمن اختصاصی و مختص به عقد بیع می‌باشند و در بین عقود دیگر کاربردی ندارند و اعمال نمی‌گردد.
سایر خیارات از جمله خیار تدلیس، خیار غبن، خیار تخلف از شرط و ... در صورت وجود عامل حق فسخ، قابلیت کاربرد و اعمال دارند.
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به موجب قانون و خیارات مندرج در قانون مدنی:
تعریف عقد مشارکت در ساخت خدمت‌تان ارائه گردید همچنین اشاره شد که قرارداد مزبور یک عقد لازم و پیرو ماده 10 قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده می‌باشد، به همین جهت پیرو این مقدمه طرفین عقد مذکور چنانچه در بالا هم عنوان شد نمی‌توانند به صورت یک جانبه اقدام به برهم زدن قرارداد نمایند و لازم است این اقدام یا به موجب توافقات قراردادی صورت پذیرد و یا بر اساس قانون و مستند به خیارات مندرج در قانون مدنی.
دراین قسمت به بیان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به موجب قانون و خیارات مندرج در قانون مدنی می‌پردازیم.
در قرارداد مشارکت در ساخت نیز با عنایت به این موضوع که یک عقد لازم می‌باشد در صورت بروز هر یک از عواملی که منجر به ایجاد حق فسخ برای طرفین گردد، می‌توان از خیارات عمومی که در کلیه عقود قابل اعمال می‌باشد، استفاده نمود و در نهایت عقد را فسخ نمود.
برای مثال در صورتی که مالک به عنوان یکی از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، طرف دیگر یعنی سازنده یا سازندگان را فریب دهد، برای مثال مشخصاتی از کاربری ملک ارائه دهد که مطابق حقیقت نمی‌باشد و سازنده پس مراجعه به مراجع ذی ربط، من‌جمله شهرداری متوجه فریب و تدلیس مالک شود، می‌تواند به استناد خیار تدلیس و ماده 438 قانون مدنی که عبارتند از: ((تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.)) با اثبات شرایط آن اقدام به فسخ معامله نماید.
برای مثال در خصوص نمونه‌ای که بیان گردید، سازنده به عنوان شخص فریب خورده و دارای حق فسخ باید مواردی را جهت اعمال حق فسخ خویش اثبات نماید از جمله فریب صورت گرفته از جانب طرف دیگر قرارداد باشد و از جانب ثالث صورت نگرفته باشد و همچنین فریب رخ داده موجب انعقاد قرارداد شده باشد و در صورتی که تدلیس مزبور رخ نمی‌داد شخص مقابل اقدام به انعقاد قرارداد نمیکرد.
علی رغم موارد مزبور، فریب می‌بایست قبل از انعقاد قرارداد رخ دهد و همچنین مطابق ماده 440 قانون مدنی: (( خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.)) می‌بایست فرد فریب خورده در اسرع وقت فسخ قرارداد بر مبنای تدلیس را به طرف مقابل اعلام نماید و در صورت عدم پذیرش از جانب طرف دیگر، از طریق محاکم قضایی اقدام و پیگیری نماید.
در خصوص اعمال حق فسخ به موجب قانون در قرارداد مشارکت در ساخت، فسخ قرارداد مزبور به جهت بروز تدلیس توسط یکی از طرفین و اعمال حق فسخ بر اساس آن، از باب تمثیل و جهت ادای بهتر موضوع بیان گردید.
لازم به ذکر است فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مذکور می‌تواند به جهت بروز موارد دیگر از جمله غبن از جانب یکی از طرفین و مغبون شده طرف دیگر باشد یا به جهت تراضی طرفین در خصوص یک شرط و تخلف از آن شرط و اعمال خیار تخلف از شرط باشد و یا آنکه شرط خیار برای طرفین یا یک شخص ثالث توسط طرفین تراضی و در حال حاضر اعمال شده باشد که هریک از این موارد دارای قوانین خاص و شرایط انحصاری مربوط به خود می‌باشند که می‌بایست توسط شخص اعمال کننده و دارای حق فسخ اثبات گردد. بنابراین وابسته به تعهدات قراردادی و مفاد عقد مزبور و همچنین با عنایت به قانون، موجبات و موارد اعمال حق فسخ با توجه به خیارات قانونی می‌تواند متعدد و متفاوت باشد.
ذکر این موضوع حائز اهمیت است که با عنایت بر این موضوع که اصل بر صحت قراردادها ((اصالة الصحه)) می‌باشد و این مسأله در ماده 223 قانون مدنی بیان می‌گردد: ((هر معامله‌ای که واقع شده باشد، محمول به صحت است مگر آنکه فساد آن معلوم شود.)) لازم است هر کدام از متعاملین که دارای حق فسخ بوده و مایل به اعمال آن و در نتیجه برهم زدن قرارداد به صورت یک‌جانبه می‌باشند، حق قانونی خویش یعنی حق فسخ خویش را در صورت عدم پذیرش طرف مقابل در محضر دادگاه اثبات نمایند.
همچنین صدور حکم مبنی بر فسخ قرارداد توسط مقام قضایی یک حکم اعلامی است با این توضیح که قاضی فسخ قرارداد توسط یکی از متعاملین را تأیید می‌کند و وضعیت جدیدی رخ نمی‌دهد.
