نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
آگوست 17, 2023
حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت
آگوست 23, 2023
در این مقاله سعی داریم در خصوص جهات ابطال قرارداد مشارکت در ساخت و مواردی که منجر به بطلان قرارداد مذکور می‌شود، توضیحاتی را ارائه نماییم.
در ابتدا به تعریف معنای لغوی باطل می‌پردازیم: باطل به معنای ناحق، نادرست، بیهوده، نامعتبر، عبث، بی فایده و ... می‌باشد.
همچنین در اصطلاح حقوقی، قرارداد باطل به معنای قراردادی است که قوانین و مقررات آمره و لازم الاجرا در آن رعایت نگردیده است و به همین جهت این قرارداد از ابتدا و اساس به وجود نیامده و فاقده اعتبار بوده است و متعاقبا دارای هیچگونه آثاری نمی‌باشد.
در قرارداد مشارکت در ساخت همانند کلیه عقود دیگر می‌بایست جهات و دلایلی برای بطلان این قرارداد موجود باشد و اثبات شود زیرا مطابق ماده 223 قانون مدنی : (( هر معامله ای که واقع شود محمول به صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود. ))
بنابر ماده مذکور از قانون مدنی که بیان کننده اصل صحت قراردادها می‌باشد و در فقه نیز به « اصاله الصحه » مشهور است، اصل بر صحت و درستی قراردادها منعقده می‌باشد و شخصی که مدعی بطلان است اعم از طرفین قرارداد ( مالک و سازنده) یا شخص ثالث باید نخست ادعای خویش مبنی بر بطلان قرارداد را اثبات نماید و پس از آن دادگاه و محکمه در صورتی که این ادعا را پس از ارائه‌ی مستندات و دلایل محرز نمایند، حکم به بطلان قرارداد مزبور، که در مقاله‌ی حاضر قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد، می‌دهد.
در قرارداد مشارکت در ساخت همانند کلیه عقود دیگر می‌بایست مدعی بطلان قرارداد، با عنایت و تکیه بر اصل صحت قراردادها، ادعای خویش را با بیان جهات و دلایل قانونی اثبات نماید. جهات مزبور عبارتند از:
عدم رعایت شرایط اساسی صحت معاملات، مندرج در ماده 190 قانون مدنی
در خصوص رعایت شرایط اساسی صحت معاملات، قانونگذار در ماده 190 قانون مدنی به 4 مورد اشاره نموده است که این موارد که در زیر عنوان شده مجتمعاً و در صورت جمع با هم (نه یکی از آنها، بلکه همه‌ی موارد) شرایط قرارداد صحیح تلقی می‌گردد.
ماده 190 قانون مدنی بیان می‌دارد که برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است :
2- اهلیت طرفین
3-موضوع معین که مورد معامله باشد.
ماده مزبور بیان کننده شرایط اساسی و عمومی کلیه عقود می‌باشند و چنانچه هریک از متعاملین دارای تنها یک مورد از موارد فوق الذکر نباشند، آن قرارداد به واسطه فقدان شرایط اساسی صحت معامله باطل قلمداد می‌شود.
در ادامه به بررسی شروط اساسی مندرج در ماده 190 قانون مدنی می‌پردازیم:
1. قصد و رضای طرفین
مطابق ماده 191 قانون مدنی : ((عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.)) بنابر ماده مذکور، عقد فی ما بین زمانی منعقد می‌گردد که متعاقدین در خصوص آن اراده نمایند با این توضیح که در سلامت عقل و آگاهی کامل بدانند که چه اقدامی انجام می‌شود و پیرو آن و به واسطه‌ی آن چه آثاری بروز می‌دهد. اراده‌ی اعلامی از جانب طرفین می‌تواند با لفظ، اشاره یا عملی که دلالت بر قصد ایشان نماید، ابراز شود. در این خصوص ماده 192 بیان می‌دارد: ((در مواردی که برای طرفین یا یکی از آنها تلفظ ممکن نباشد، اشاره‌ای که مبین قصد و رضا باشد، کافی است.)) بر این اساس از ماده مزبور محرز می‌گردد که متعاقدین در وهله اول و در صورت توانایی می‌بایست قصد خویش را با تلفظ و اعلام اراده‌ی مستقیم احراز نمایند و چنانچه طرفین یا یکی از آنها فاقد توانایی تلفظ باشد، اشاره‌ای که مبین اعلام قصد و رضا باشد نیز کفایت می‌کند. همچنین قانونگذار در مقام اعلام بطلان معامله به واسطه فقدان قصد و اراده از جانب طرفین یا یکی از آنها در ماده‌ی دیگری از قانون مدنی نیز به بیان این موضوع پرداخته است، ماده‌ی 195 قانون مدنی نیز بیان می‌دارد : ((اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی و یا در خواب معامله نماید، آن معامله به لحاظ فقدان قصد باطل است.)) بنابر مواد فوق الذکر، موارد فقدان قصد در طرفین عقد، مواردی انحصاری نبوده است و عوامل متعددی می‌تواند باعث فقدان قصد متعاملین و متعاقباً بطلان معامله شوند از جمله انعقاد معامله‌ی صوری توسط طرفین به این جهت که متعاقدین دارای قصد واقعی و حقیقی جهت انعقاد نمی‌باشند، منجر به بطلان معامله می‌گردد. بر این اساس چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت هر یک از عواملی که می‌تواند منجر به بطلان شود، حادث و در نهایت اثبات شود موجب بطلان این قرارداد می‌شود.
علاوه بر قصد، طرفین برای انعقاد قرارداد باید دارای رضایت باشند. رضا به این معنی است که متعاملین میلی درونی و باطنی نسبت به انعقاد قرارداد دارا باشند اما نکته‌ی حائز اهمیت این است که عدم رضای طرفین در وهله‌ی اول باعث عدم نفوذ قرار است، برای مثال در یک قرارداد مشارکت در ساخت شخص ثالثی به جای مالک اقدام به انعقاد قرارداد می‌نماید، در این حالت به این جهت که قرارداد فضولی از جانب ثالث منعقد گردیده، معامله غیر نافذ می‌باشد و چنانچه مالک رضایت خویش را اعلام نماید معامله صحیح و دارای اعتبار است اما اگر مالک رضایت خویش را اعلام نکند و با انعقاد معامله‌ی مزبور موافقت ننماید، قرارداد مشارکت در ساخت به واسطه‌ی فقدان رضایت مالک، باطل می‌گردد.
2. اهلیت طرفین
در قرارداد مشارکت در ساخت همانند کلیه عقود دیگر طرفین باید دارای اهلیت باشند تا انعقاد قرارداد صحیح و معتبر باشد. برای اینکه متعاملین دارای اهلیت باشند بایستی سه مولفه بلوغ، عقل و رشد در آنها وجود داشته باشد زیرا به واسطه‌ی عدم وجود هر یک از آنها معامله اصولاً باطل است.
بلوغ به این معناست که مطابق قانون مدنی دختر به 9 سال تمام قمری و پسر یه 15 سال تمام قمری رسیده باشد زیرا در غیر این صورت بالغ محسوب نشده و صغیر محسوب می‌گردد و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت توسط خود شخص صغیر موجب بطلان معامله است و چنانچه خواهان انعقاد قرارداد مزبور به صورت صحیح می‌باشند می‌بایست این عمل حقوقی توسط نماینده قانونی ولی قهری یا نماینده قضایی قیم صورت پذیرد که البته در مورد نماینده قضایی، باید علی رغم رضایت قیم، دادستان نیز موضوع را تصویب نماید.
عقل به معنای تعقل و آگاهی نسبت به امور است. چنانچه هریک از متعاملین فاقد عقل باشد دچار جنون است و جنون می‌تواند ادواری و یا دائمی باشد. در خصوص انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت چنانچه شخص مجنون دائمی باشد و معامله توسط خودش منعقد گردد، به واسطه فقدان قصد باطل می‌گردد و در صورتی که خواهان انعقاد قرارداد مزبور به شکل صحیح و معتبر باشند می‌بایست حسب مورد به نمایندگی ولی قهری (نماینده قانونی) یا قیم (نماینده قضایی) به همراه تأیید دادستان در مورد آخر منعقد گردد.
در خصوص جنون ادواری ضمن بیان تعریف جنون ادواری: جنون دوره‌ای، جنونی که مستمر نمی‌باشند و هر از چندگاهی در شخص آشکار می‌گردد، شخص در صورتی که در حالت افاقه (صحت) معامله نماید صحیح و معتبر است و در صورت انعقاد معامله در دوران جنون، معامله باطل است.
3. موضوع معین که مورد معامله باشد
در کلیه توافقات و قراردادهای منعقده بین اشخاص باید موضوع به صورت دقیق معلوم و معین باشد، در قرارداد مشارکت در ساخت نیز به عنوان یکی از عقود این قاعده جاری است. بنابراین ملک موضوع معامله می‌بایست معلوم باشد و مبهم نباشد، معین باشد و مردد نباشد. برای مثال در یک قرارداد مشارکت در ساخت دو ملک قسمت موضوع معامله درج می‌گردد و طرفین به این صورت توافق می‌نمایند که یکی از دو ملک مندرج توسط سازنده نوسازی و احداث گردد، در این حالت چون موضوع معامله مردد بین دو ملک می‌باشد و دقیق تعیین نگردیده است، معامله به جهت مردد بودن و نامعین بودن موضوع باطل می‌باشد.
4. مشروعیت جهت معامله
مشروعیت به معنای هدف و انگیزه‌ی غایی طرفین از انعقاد معامله می‌باشد، لازم به ذکر است لزومی در مکتوب نمودن انگیزه افراد در قرارداد وجود ندارد اما چنانچه آن را قید نمودند می‌بایست مشروع باشد در غیر این صورت قرارداد باطل است. برای مثال در قرارداد مشارکت در ساخت مالک و سازنده ضمن قرارداد مکتوب نمایند که هدف از مشارکت فعلی و احداث ساختمان جدید، تأسیس یک مرکز شرط با شراکت یکدیگر می‌باشد در این صورت معامله به واسطه عدم مشروعیت جهت معامله باطل است.
بنابراین موکداً چنانچه هریک از چهار مورد فوق الذکر به عنوان شرایط اساسی و عمومی صحت قراردادها، از جمله قرارداد مشارکت در ساخت رعایت نگردد، موجب بطلان قرارداد خواهد بود.
عدم رعایت مقررات و قوانین موجب ابطال قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود :
در خصوص بطلان قراردادها به جهت عدم رعایت مقررات و قوانین نیز لازم به ذکر است هر قراردادی که توسط متعاملین منعقد می‌گردد بایستی مطابق قوانین و مقررات حاکم، نظم عمومی، شرع و اخلاق حسنه باشد و چنانچه مندرجات و ماحصل عقدی برخلاف موارد فوق الذکر باشد، باطل می‌باشد.
برای مثال چنانچه در یک قرارداد مشارکت در ساخت شخصی ملکی را که متعلق به دیگری است و به اصطلاح، مستحق للغیر باشد را موضوع معامله با سازنده قرار دهد، در این صورت می‌توان بر مبنای مسحق للغیر بودن موضوع عقد، بطلان آن را درخواست نمود.
قید نمودن شروط باطل در قرارداد مشارکت در ساخت
در مورد تعیین شروط باطل در قرارداد توسط طرفین نیز لازم به ذکر است دو دسته از شروط قراردادی علاوه بر اینکه معتبر نبوده و باطل می‌باشند، باعث ابطال قراردادی که ضمن آن تراضی شده اند نیز می‌شوند و بطلان این شروط به اصل قرارداد نیز تسری می‌یابد و مبطل قرارداد نیز می‌شود.
این موضوع در ماده 233 قانون مدنی توسط قانونگذار بیان گردیده است: ((شروط مفصله ذیل باطل و موجب بطلان عقد است : 1- شرط خلاف مقتضای عقد 2- شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود.))
بنابراین چنانچه شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده و مالک اعمال شود که این شرط خلاف ذات عقد مشارکت در ساخت باشد یا به نوعی مجهول باشد که باعث مجهول شدن عوضین قرارداد نیز شود، معامله باطل است.
دادخواست ابطال قرارداد مشارکت در ساخت چه لزومی دارد ؟
چنانچه نسبت به قراردادی، از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، ذینفع اعم از سازنده و مالک به عنوان طرفین قرارداد یا شخص ثالث ادعای بطلان نمایند می‌بایست درخواست خود مبنی بر بطلان قرارداد مزبور را ضمن ارائه‌ی یک دادخواست با بیان جهات اثبات ادعای خویش که شامل موارد فوق الذکر می‌باشد، مطرح نماید.
توضیحاً اینکه با عنایت به این مسأله که مطابق ماده 190 قانون مدنی اصل بر صحت کلیه عقود می‌باشد و مدعی بطلان می‌بایست ادعای خویش مبنی بر بطلان قرارداد را اثبات نماید، چنانچه در یک قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده و مالک و یا شخص ثالثی مدعی بطلان قرارداد مزبور باشند می‌بایست به عنوان خواهان و ذینفع علیه نفرات دیگر به عنوان خوانده طرح دعوی نمایند، در همین مثال چنانچه ثالث بنابر منافع و حقوق خویش مدعی بطلان باشد به عنوان خواهان دادخواست علیه مالک و سازنده به عنوان خواندگان دعوی، با موضوع ابطال قرارداد مشارکت در ساخت منعقده فی مابین مالک و سازنده طرح دعوی می‌نماید و در ادامه به بیان جهات و دلایلی که قرارداد را باطل و متعاقباً خود را ذینفع می‌داند می‌پردازیم:
این جهات می‌بایست از موارد فوق الذکر که 1- عدم رعایت شروط اساسی قرارداد 2- عدم رعایت قوانین و نظم عمومی و ... 3- اعمال شرط باطل و مبطل عقد باشد.
بیان این نکته نیز در خور اهمیت است که در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت، چنانچه در زمان طرح دعوی ملک موضوع معامله هنوز به سازنده منتقل نشده باشد، مدعی بطلان قرارداد صرفاً دعوی با عنوان «تقاضای اعلام بطلان قرارداد مشارکت در ساخت به شماره ....... مورخه ........ و ....... » و همچنین می‌تواند علی رغم آن درخواست فوری با عنوان «تقاضای صدور دستور موقت به جهت جلوگیری از شروع عملیات اجرایی قرارداد مزبور» با رعایت قوانین مربوطه مطرح نماید.
اما چنانچه در زمان طرح دادخواست مربوط به بطلان توسط ذینفع، ملک موضوع معامله به سازنده تحویل داده شده باشد و سازنده عملیات اجرایی را متوقف ننماید می‌بایست علاوه بر طرح دادخواست مبنی بر تقاضای اعلام بطلان قرارداد، دعاوی دیگری از جمله خلع ید در قرارداد مشارکت در ساخت، قلع و قمع بنا و یا در صورت انتقال سند به سازنده، دعوی ابطال اسناد مذکور را نیز درخواست نمود.
علاوه بر مطالب فوق الذکر، حکم صادره مبنی بر بطلان قرارداد، یک حکم اعلامی می‌باشد بدین معنا که حکمی که توسط دادگاه صادر شده است، وضعیت حقوقی جدیدی را بیان نمی‌کند و چیزی را به طرفین اعلام می‌نماید که از قبل حادث شده و آثار آن از قبل رخ داده و محکمه صرفاً این وضعیت را اعلام و تأیید می‌نماید.
بنابراین با عنایت به این موضوع که قرارداد باطل، قراردادی است که به علت عدم رعایت شرایط و مقرره‌های مزبور از ابتدا به وجود نیامده و به تبع هیچگونه آثاری نیز نداشته است، و یک حکم اعلامی می‌باشد.
در نهایت با توجه به این موضوع که قرارداد مشارکت در ساخت، دارای ماهیت سرمایه گذاری از جانب طرفین می‌باشد و در صورت هرگونه خدشه به عقد مزبور، ممکن است طرفین ضررهای جبران ناپذیری را متحمل شوند، شایسته است در صورت نیاز به قرارداد نویسی، از متخصصین خبره و حرفه ای به جهت تضمین و حفظ منافع خویش بهره نمایید.
در این خصوص می‌توانید با همکاری با مجموعه مشارکت‌یار که بصورت تخصصی با داشتن تیمی متخصص و متشکل از مهندسین فنی، عمران و وکلای زبده اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت حرفه‌ای نمایید.
