نماینده مالکین مشارکت در ساخت
سپتامبر 5, 2023
نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
سپتامبر 17, 2023
در این مقاله قصد داریم در خصوص متمم قرارداد مشارکت در ساخت صحبت کنیم.
نخست به عنوان مقدمه به بیان این مطلب می‌پردازیم که در قرارداد مشارکت در ساخت نیز همانند کلیه عقود، این حالت نیز متصور است که به جهت اینکه پاره‌ای از توافقات افراد پس از انعقاد قرارداد است و یا اینکه نسبت به برخی مواد قراردادی به موجب توافقات جدید طرفین تغییر حاصل می‌گردد، ضمیمه و یا متممی توسط متعاقدین تنظیم و به قرارداد پیوست می‌شود.
چرا متمم قرارداد مشارکت در ساخت لازم است ؟
در قرارداد مشارکت در ساخت با عنایت به این موضوع که عقد مزبور یک عقد مستمر است، به این معنی که تعهدات حاصل از آن در طول زمان توسط متعاملین اجرا می‌گردد، احتمال بروز تعهدات جدید طرفین نسبت به یکدیگر و یا تغییر پاره‌ای از مفاد قراردادی توسط متعاملین به مراتب بالاتر و بیشتر خواهد بود؛ بر همین مبنا قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقودی است که اصولاً دارای پیوست و متمم نیز می‌باشد.
همچنین به این علت که عقدی‌ست که اثر مستقیم آن ایجاد تعهد برای طرفین، مخصوصاً سازنده است این امکان وجود دارد که به واسطه‌ی تغییر در تعهدات طرفین در برابر هم و یا ایجاد تعهدات جدید نسبت به یکدیگر، قرارداد مشارکت در ساخت دارای ضمیمه و متمم گردد.
بر اساس توضیحات فوق الذکر به جهت ویژگی های مذکور از قرار مشارکت در ساخت همانند مستمر بودن عقد و یا عهدی بودن آن، اصولاً این قرارداد دارای ضمیمه و پیوست می‌گردد. (مشاهده نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک)
موضوع ضمیمه یا متمم قرارداد مشارکت در ساخت
موضوع پیوست و یا متمم قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به ماهیت توافق طرفین می‌تواند متفاوت باشد.
برای مثال در قرارداد مذکور موضوعی که اغلب به عنوان ضمیمه و یا متمم قرارداد مشارکت در ساخت مورد توافق قرار می‌گیرد و از اهمیت نیز برخوردار است، تعیین لیست مصالح ساختمانی برای مشارکت و احداث ساختمان جدید می‌باشد، که این مورد با عنایت به ماهیت عقد مشارکت در ساخت که مشارکت مدنی و مبتنی بر سرمایه گذاری طرفین است، توسط متعاقدین در قالب ضمیمه یا متمم مورد تراضی و توافق قرار می‌گیرد.
موضوع پیوست و یا متمم قرارداد مشارکت در ساخت محدود نبوده و در چند مورد احصاء نگردیده و تمثیلی است، زیرا بنابر توافقات بین طرفین موضوع و ماهیت آن می‌تواند متفاوت باشد. برای مثال مالک ممکن است در زمان عقد قرارداد، حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت را تا مرحله‌ی سفت‌کاری را از سازنده سلب نماید اما پس از گذشت زمان و انجام مذاکره طرفین با یکدیگر، مالک به این جهت که سازنده به سرمایه برای ادامه‌ی عملیات اجرایی و ساخت و ساز احتیاج دارد، توافق اسبق مزبور را منحل و متعاملین در ضمیمه یا متمم توافق نمایند که سازنده دارای حق پیش‌فروش در کلیه مراحل می‌باشد.
همچنین قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به اینکه مستمر است، تعهدات حاصل از آن اصولاً بنابر زمانبندی مورد توافق طرفین اجرا می‌گردد (مشاهده شرایط مشارکت در ساخت)؛ بر همین اساس این امکان نیز وجود دارد که به جهت تغییر در این زمانبندی و توافق جدید در خصوص آن، ضمیمه‌ای که به امضای دو طرف قرارداد رسیده و در خصوص آن تراضی شده است، به قرارداد مشارکت در ساخت پیوست گردد.
برای مثال در خصوص مهلت دریافت جواز تخریب و نوسازی توسط سازنده, پرداخت مبلغ بلاعوض توسط سازنده به مالک، به پایان رساندن مراحل مختلف ساخت توسط سازنده، تحویل ملک به سازنده توسط مالک، تنظیم سند توسط مالک به نام سازنده که اغلب با زمانبندی همراهند و یا مسائل مربوط به ضمانت اجرای تخطی از تعهدات قراردادی از قبیل تضمینات قرارداد مشارکت در ساخت و یا وجه التزام قرارداد مشارکت در ساخت و یا تعهداتی پس از انعقاد قرارداد حاصل شود و یا تغییراتی در تعهدات اسبق در زمان انعقاد قرارداد حاصل و فی الحال به صورت توافقات جدید طرفین در قالب پیوست و یا متمم مطرح گردد.
در خصوص تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده نیز این امکان وجود دارد که در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به تقسیم واحدها نیز توافق صورت پذیرد و یا اینکه پس از انعقاد قرارداد مذکور نسبت به تقسیم واحدها توافق به عمل آید. بنایراین یکی دیگر از موضوعاتی که ممکن است به عنوان ضمیمه یا متمم قرارداد مشارکت در ساخت مورد توافق و تراضی متعاملین قرار گیرد، نحوه‌ی تقسیم واحدهای ساخته شده بین طرفین، مالک و سازنده می‌باشد. که می‌توان تقسیم‌نامه ای به عنوان پیوست به قرارداد تنظیم نمود و آنرا در دفتر اسناد رسمی نیز ثبت نمود البته این امر بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی امکان پذیر می‌باشد.
در خصوص تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده نیز این امکان وجود دارد که در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به تقسیم واحدها نیز توافق صورت پذیرد و یا اینکه پس از انعقاد قرارداد مذکور نسبت به تقسیم واحدها توافق به عمل آید. بنایراین یکی دیگر از موضوعاتی که ممکن است به عنوان ضمیمه یا متمم قرارداد مشارکت در ساخت مورد توافق و تراضی متعاملین قرار گیرد، نحوه‌ی تقسیم واحدهای ساخته شده بین طرفین، مالک و سازنده می‌باشد. که می‌توان تقسیم‌نامه ای به عنوان پیوست به قرارداد تنظیم نمود و آنرا در دفتر اسناد رسمی نیز ثبت نمود البته این امر بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی امکان پذیر می‌باشد.
اقاله قرارداد مشارکت در ساخت
علی‌رغم موارد فوق الذکر این امکان وجود دارد که طرفین پس از انعقاد قرارداد در خصوص اقاله قرارداد مشارکت در ساخت و انحلال آن توافق جدیدی نمایند، در واقع اقاله قرارداد مشارکت در ساخت به این معنی است که همان اشخاصی که قرارداد را به وجود آورده و اعتبار بخشیدند، با توافق یکدیگر و به صورت دو طرفه قرارداد مشارکت در ساخت را منحل کنند و خاتمه دهند. اقاله قرارداد مشارکت در ساخت که خود یک عقد محسوب می‌شود می‌تواند به عنوان پیوست و یا متمم به قرارداد اصلی ضمیمه گردد.
موکداً با اشاره به این موضوع که موارد فوق الذکر از باب تمثیل است و موضوعاتی که می‌توانند به عنوان پیوست و متمم قرارداد مشارکت در ساخت قرار گیرند، کاملاً بستگی به تعهدات طرفین در برابر یکدیگر دارد و متفاوت است.
همچنین با توجه به ماهیت عقد مشارکت در ساخت که یک نوع مشارکت مدنی با ماهیت سرمایه گذاری است، اکیداً توصیه می‌گردد که متعاملین قرارداد مذکور حتماً کلیه توافقات را مکتوب نمایند و بر این اساس، توافقات حاصله پس از انعقاد قرارداد به صورت ضمیمه و متمم به قرارداد مشارکت در ساخت پیوست می‌گردد.
در نهایت با عنایت به ماهیت سرمایه گذاری قرارداد مشارکت در ساخت و حفظ و تأمین منافع هر دو طرف قرارداد و پیشگیری از ضررهای غیرقابل جبران، مراجعه به متخصصین حرفه‌ای این حوزه به اشخاص پیشنهاد می‌گردد.
