خسارت تأخیر در مشارکت در ساخت
سپتامبر 27, 2023
پیش فروش سازنده بدون اطلاع مالک چه عواقبی دارد؟
اکتبر 8, 2023
بر اساس قانون، اراضی شخصی باید پیش از ساخت تفکیک گردند و همچنین جهت ساخت بنا، شماره پلاک ثبتی و پروانه ساخت را دریافت نمایند زیرا در غیر اینصورت ملک مورد نظر تخریب و یا جریمه می‌گردد.
اضافه بنا از انواع تخلف ساخت می‌باشد که در دو وضعیت تخلف تراکم اضافه یا تخلف سطح اشغال ایجاد می‌گردد؛
و سوال پرتکرار این است که جریمه ساخت یک طبقه اضافه چیست؟ به همین دلیل برخی از مفاهیم و همچنین جواب این سوال را در این مقاله توضیح می‌دهیم.
سطح اشغال بر طبق متراژ زمین و تراکم بر اساس جمعیت منطقه محاسبه می‌گردد.
اضافه بنا یا اضافه اشکوب، به سازه یا ساختمانی می‌گویند که بر روی ساختمانی دیگر و یا در کنار ساختمان از قبل ساخته شده اضافه می‌گردد.
اضافه بنا چیست و چه جرایمی دارد؟
- تخلف سطح اشغال چیست؟
- تخلف تراکم اضافه چیست؟
- برای رسیدگی به تخلفات تراکم اضافه بنا به چه مرجعی باید رجوع کرد؟
- پایان کار به چه ساختمان‌های تعلق می‌گیرد؟
- جریمه ساخت اضافه بنا چیست ؟
- انواع تخلفات اضافه بنا و روش جریمه آن
- نوع کاربری بنا در میزان جریمه تراکم اضافه بنا اثرگذار است:
- ارزش معاملاتی ساختمان در میزان جریمه اضافه بنا اثرگذار است:
- فرمول محاسبه جرایم اضافه بنا در کمیسیون ماده 100 شهرداری
- آیا جریمه ماده 100 شهرداری قابل تقسیط می‌باشد؟
- اگر شخصی در صورت تخلفات ساخت و ساز فرد دیگری متضرر شود به چه نهاد رجوع نماید؟
- در کمیسیون ماده 100 چه تخلفاتی مطرح می‌شود ؟
- کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری چگونه به تخلفات رسیدگی می‌کند؟
تخلف سطح اشغال چیست؟
به درصدی از بنا که زمین مالک را اشغال می‌کند سطح اشغال می‌گویند و بر طبق قوانین تعیین شده از سوی شهرداری تنها 60% از هر قطعه زمین قابل ساخت می‌باشد؛ و اگر بیش از 60% از زمین، متراژ زیربنای ساختمان باشد تخلف اضافه بنا صورت گرفته است.
البته این مورد در برخی از پهنه‌ها متغیر می‌باشد بطور مثال در پهنه R122 این عدد 60 درصد به اضافه 2 می‌باشد.
تخلف تراکم اضافه چیست؟
1. پیشروی در معابر شهری
یکی از انواع تخلفات تراکم اضافه پیشروی و تجاوز به معابر شهری می‌باشد؛ بر طبق قانون هر مالکی موظف است که هنگام احداث و یا بازسازی ملک بر اساس پروانه ساخت اقدام نماید و به حریم معبر شهری ورود نکند، و اگر چنین کاری را انجام ندهد شهرداری وظیفه دارد که جلوی ساخت و ساز را بگیرد و موضوع را به کمیسیون ماده 100 اطلاع دهد؛ در این مورد تفاوتی میان ملک مسکونی، اداری، تجاری و صنعتی وجود ندارد.
2. ساخت طبقه اضافه یا اضافه اشکوب
شهرداری در هر منطقه با توجه به جمعیت، عرض خیابان و ساخت و ساز، تراکم بنا را تعیین می‌کند و تراکم بنا همان تعداد طبقاتی می‌باشد که فرد می‌تواند با این تعداد ساختمان خود را احداث کند و در صورت عدم رعایت تراکم منطقه و اجتناب از پرداخت جریمه اضافه بنا، ملک احداث شده نمی‌تواند پایان کار خود را دریافت نماید.
3. استفاده از فضای پارکینگ
اگر بر اساس پروانه و نقشه‌های ساختمانی، باید برای ساختمان پارکینگ ساخته شود اما مالک پارکینگ را نمی‌سازد و فضای آنرا به ساخت و ساز اختصاص می‌دهد و یا بگونه ای پارکینگ می‌سازد که نتوان از آن استفاده کرد و که این‌کار سبب بالا رفتن تراکم ساختمان می‌شود.
در این شرایط در وهله اول اگر امکان اصلاح وجود داشته باشد مالک علاوه بر پرداخت جریمه باید برای اصلاح اقدام نماید.
در صورتی که امکان اصلاح وجود نداشته باشد کمسیون ماده 100 با توجه به نوع استفاده از پارکینگ و مکان آن میزان جریمه را مشخص می‌کند.
جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ برای استفاده از فضای پارکینگ
میزان جریمه استفاده از فضای پارکینگ برای هر متر مربع فضای از بین رفته، حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان می‌باشد.
این موضوع را در نظر بگیرید که مساحت هر پارکینگ با محاسبه گردش، 25 متر مربع می‌باشد و اگر تخلف نساختن پارکینگ با عدم رعایت اصول شهرسازی فنی یا بهداشتی نیز همراه گردد حکم تخریب در کمیسیون صادر می‌شود.
برای رسیدگی به تخلفات تراکم اضافه بنا به چه مرجعی باید رجوع کرد؟
کمیسیون ماده 100 شهرداری مرجع صالح جهت رسیدگی به تخلفات اضافه بنا می‌باشد که در دو صورت حکم تخریب برای اضافه بنا صادر می‌شود:
- عدم رعایت اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی در اضافه بنای ایجاد شده
- عدم پرداخت جریمه تعیین شده برای اضافه بنا
پایان کار به چه ساختمان‌های تعلق می‌گیرد؟
هر ساختمانی برای شروع ساخت و ساز نیز به اخذ پروانه ساخت به عنوان مجوز دارد و در انتهای کار نیز به گواهی پایان کار نیاز دارد و زمانی که ساختمان بصورت کامل ساخته شد برایش پایان کار صادر می‌گردد و نشان می‌دهد که بنای ساخته شده کاملاً قانونی و بدون هیچ تخلفی ساخته شده است.
برای ملکی که تخلف تراکم و یا تخلف سطح اشغال دارد گواهی پایان کار صادر نمی‌گردد مگر بر اساس رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری بتواند در ازای آن جریمه پرداخت کند.
جریمه ساخت اضافه بنا چیست ؟
سوال پرتکراری که در این خصوص پرسیده می‌شود این است جریمه ساخت اضافه بنا یا جریمه ساخت یک طبقه اضافه چیست؟
البته همانطور که اشاره شد اضافه بنا ممکن ست ناشی از تخلف تراکم اضافه مانند طبقه اضافه یا تخلف سطح اشغال باشد و در هر دو صورت جریمه اضافه بنا اصولاً به دو شکل می‌باشد و هر کدام شرایط خود را دارد که در ادامه بررسی می‌کنیم :
- تخریب و قلع و قمع اضافه بنا
- جریمه مالی
جریمه مالی اضافه بنا برای املاک مسکونی بین یک دوم تا سه برابر و برای املاک تجاری بین دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی آن ساختمان می‌باشد.
انواع تخلفات اضافه بنا و روش جریمه آن
به منظور کاهش تخلفات ساختمانی جریمه تخلفات اضافه بنا به 2 بخش کمی و کیفی تقسیم می‌شود:
تخلفات کیفی اضافه بنا و تخریب جریمه آن
این نوع تخلفات با جان ساکنان ساختمان و یا اهالی محل سر و کار دارد و در این صورت شهرداری دستور تخریب بنا را صادر می‌کند.
در این شرایط قسمت‌هایی از ملک مانند طبقات اضافه یا سطح اشغال که شامل اضافه بنا می‌شود توسط شهرداری تخریب می‌گردد و البته هزینه تخریب به عهده مالک می‌باشد.
تنها در خصوص تخلفات کیفی حکم تخریب صادر می‌گردد و اگر در تخلفات اضافه بنا موارد ایمنی، اصول شهرسازی، اصول فنی و بهداشت رعایت گردد دیگر حکم تخریب صادر نمی‌شود و جریمه نقدی در نظر گرفته می‌شود.
البته قابل ذکر است در صورت عدم پرداخت مبلغ جریمه از سوی متخلف پرونده دوباره به کمیسیون ماده 100 فرستاده و حکم تخریب صادر می‌شود.
اصول فنی
ضوابطی که توسط مراجع ذی صلاح تصویب شده و بر طبق قواعد علمی رعایت آنها در ساخت بنا الزامی و حیاتی می‌باشد.
در صورت عدم رعایت اصول فنی، ساختمان استحکام و بقای لازم را ندارد و همچنین نمی‌توان از آن بهره‌برداری مطلوب را انجام دارد.
اصول بهداشتی
ضوابط مربوط به حفظ سلامت و روان استفاده کنندگان از ساختمان می‌باشد که عدم رعایت این ضوابط سبب اختلال و نقص در بهداشت جسم و روان انسان می‌شود.
اصول شهرسازی
ضوابطی که جهت حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن الزامی می‌باشد. در صورت عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی تصمیم کمیسیون حکم به تخریب می‌باشد؛ و حکم به جریمه و عدم تخریب فاقد امکان است.
تخلفات کمی اضافه بنا و شرایط عدم تخریب اضافه بنا
در این نوع تخلفات پروژه احداثی بدون دریافت مجوز از شهرداری و پروانه ساخت اما با رعایت موارد ایمنی، اصول شهرسازی، اصول فنی و بهداشت ایجاد می‌گردد؛ و از طرفی ملک تخلف اضافه بنا در بر خیابان، اعم از اصلی یا فرعی و در داخل کوچه بن‌بست و باز قرار دارد.
در این شرایط شهرداری با توجه به ارزش معاملاتی ساختمان، انواع کاربری ملک، نرخ تورم، قیمت روز و حتی مصالح بکار رفته در سازه بهای تخلف را حساب می‌کند؛ و فرد متخلف مجاز به پرداخت جریمه و عدم تخریب اضافه بنا می‌باشد.
بر همین اساس جریمه اضافه بنا برای املاک مسکونی حداقل یک دوم تا سه برابر و برای املاک تجاری بین دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی آن ساختمان می‌باشد.
نوع کاربری بنا در میزان جریمه تراکم اضافه بنا اثرگذار است:
نوع ساختمانی که ساخته می‌شود در میزان جریمه تراکم اضافه بنا تأثیرگذار است البته روال صدور رأی جریمه در کمیسیون ماده 100 برای زمین‌های مسکونی، اداری، تجاری و صنعتی مشابه می‌باشد اما میزان جریمه‌ای که تعلق می‌گیرد متفاوت می‌باشد.
ارزش معاملاتی ساختمان در میزان جریمه اضافه بنا اثرگذار است:
جریمه تخلف اضافه بنا حدودی قانونی دارد و بر طبق ارزش معاملاتی ساختمان محاسبه می‌گردد.
تعیین ارزش معاملاتی ملک
ارزش معاملاتی سالانه و با توجه به موقعیت جغرافیایی و مکانی ملک تعیین می‌گردد و در صورتی که تاریخ ساخت ساختمان مشخص باشد جریمه تخلف تراکم اضافه بنا بر اساس ارزش معاملاتی ملک در سالی که ساخته شده است محاسبه می‌گردد.
در صورت ابهام در ارزش معاملاتی زمین جریمه اضافه بنا چگونه محاسبه می‌شود؟
شهرداری بر طبق معیارهای از قبل تعیین شده ارزش معاملاتی هر منطقه را تعیین می‌کند؛ این معیارها بر اساس موقعیت مکانی و منطقه‌ای که زمین در آن قرار گرفته است می‌باشد.
همانطور که در بالا اشاره کردیم جریمه تخلفات کمی اضافه بنا به پرداخت جریمه نقدی ختم می‌گردد و ارزش معاملاتی خود زمین تعیین کننده جریمه اضافه بنا می‌باشد.
چنانچه تاریخ احداث اضافه بنا مشخص باشد، جریمه اضافه بنا بر طبق همان زمان محاسبه می‌گردد. اما اگر تاریخ دقیق احداث بنا مشخص نباشد، مبلغ جریمه بر طبق نرخ روز محاسبه می‌گردد.
فرمول محاسبه جرایم اضافه بنا در کمیسیون ماده 100 شهرداری
شهرداری‌ها می‌بایست ارزش معاملاتی در زمان وقوع تخلف را ملاک قرار دهند و اگر هزینه اضافه بر مبلغ مذکور یا وجه دیگری از مالکان دریافت گردد باید به پرداخت کنندگان برگردانده شود.
و بر اساس تبصره‌های زیر که مربوط به کمیسیون ماده 100 است، جریمه اضافه بنا در شرایط و کاربری‌های مختلف ملک عنوان می‌شود:
تبصره 2 کمیسیون ماده 100 - (جریمه اضافه بنا در املاک مسکونی)
در زمین‌های مسکونی، جریمه حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی در هر متر مربع است.
تبصره 3 کمیسیون ماده 100 - (جریمه اضافه بنا در املاک اداری، تجاری و صنعتی)
جریمه مالی اضافه بنا در زمین‌های تجاری، صنعتی و اداری جریمه اضافه بنا حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی آن زمین می‌باشد.
تبصره 4 کمیسیون ماده 100 - (جریمه ساخت بنا بدون پروانه)
جریمه ساخت بنا بدون پروانه یک دهم ارزش معاملاتی تا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان می‌باشد.
تبصره 5 کمیسیون ماده 100 - (جریمه عدم احداث یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ)
عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن حداقل یک برابر تا حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع فضای از بین رفته تعیین می‌گردد.
این جریمه بر اساس تبصره‌های ماده 100 شهرداری با توجه به نوع تخلف حداکثر تا چهار برابر ارزش معاملاتی ممکن است تغییر کند و بر طبق قوانین جاری چنانچه فردی مرتکب تخلف یا جرمی گردد قانون زمان ارتکاب تخلف را در نظر می‌گیرد.
آیا جریمه ماده 100 شهرداری قابل تقسیط می‌باشد؟
پاسخ بلی می‌باشد، چنانچه متخلف در یک دفعه واحد قادر به پرداخت جریمه تخلف ساخت نباشد شهرداری مجاز به تقسیط مبلغ جریمه است و فرد متخلف برای تقسیط جریمه باید به شهرداری محل مراجعه نماید و نحوه تقسیط آن از اختیارات ویژه شهرداری محل می‌باشد.
اگر شخصی در صورت تخلفات ساخت و ساز فرد دیگری متضرر شود به چه نهاد رجوع نماید؟
تمام افراد در صورت چنین ضرر و زیان‌هایی هم می‌توانند به مراجع قضایی رجوع کنند و هم می‌توانند به شهرداری مراجعه کنند و شهرداری بعد از انجام بررسی‌های لازم اگر نیاز باشد رسیدگی به پرونده را به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع می‌دهد.
در کمیسیون ماده 100 چه تخلفاتی مطرح می‌شود ؟
- ساختن بنا بدون دریافت پروانه یا مجوز ساخت یا احداث بنا بیشتر یا بیرون از پروانه ساخت
- عدم استحکام بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
- عدم ساخت پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
- تجاوز به معابر شهر
- تغییر کاربری غیر مجاز
کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری چگونه به تخلفات رسیدگی می‌کند؟
این کمیسیون متشکل از دو کمیسیون بدوی و تجدید نظر می‌باشد و پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می‌گردد؛ یکی از اعضای کمیسیون بدوی، نماینده شهرداری می‌باشد که تنها جهت ارائه توضیحات می‌تواند در جلسات کمیسیون شرکت کند.
شهروندی که پرونده تخلف او در کمیسیون مطرح شده، با دادن لایحه کتبی می‌تواند از خود دفاع نماید.
تصمیمات اخذ شده در کمیسیون بدوی در کمیسیون تجدید نظر قابل اعتراض می‌باشد.
اعتراض به تصمیم کمیسیون ماده 100 باید ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ رأی در کمیسیون ماده 100 مطرح گردد.
در کمیسیون ماده 100 تجدید نظر، تصمیمات اتخاذ شده قطعی و قابل اجرا است و در صورتی که فردی ادعا کند که تصمیم کمیسیون بر اساس قوانین و مقررات نمی‌باشد، بر اساس بند ب ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری می‌تواند به دیوان عدالت اداری مراجعه و شکایت خود را مطرح کند.
