تفاوت ملک تجاری و مسکونی
اکتبر 12, 2023
راهکارهای انجام مشارکت در ساخت
اکتبر 22, 2023
یکی از معاذیر قراردادی که در برخی نظام‌های حقوقی، از جمله کامن‌لا، پذیرفته شده است (( تغییر اوضاع و احوال )) است؛ که به موجب آن، هرگاه اجرای تعهدات مستمر قراردادی در اثر وقوع حوادث ناگهانی و پیش بینی نشده و بر هم خوردن تعادلی مالی قرارداد، فوق العاده سنگین و دشوار و پرهزینه شود، طرف زیان دیده حق دارد تعدیل یا فسخ قرارداد را مطالبه نماید.
در هر قرارداد از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین قرارداد با در نظر گرفتن شرایط و اوضاع و احوال زمان انعقاد، اقتصاد قرارداد، سود و زیان، شرایط متعارف و سایر عوامل مؤثر، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می‌نمایند.
از این رو لازم است به مفاد آن ملتزم باشند و به تعهدات ناشی از آن عمل کنند. این التزام وابسته به ثبات یا تغییر متعارف و قابل پیش بینی شرایط و اوضاع و احوال زمان قرارداد می‌باشد.
در قراردادهای دراز مدت، بنای شخصی متعاملین یا بنای عرف و عادت قراردادی، بر دوام اوضاع و احوال زمان تراضی و حفظ تعادل قراردادی تا پایان اجرای تعهد است و طرفین، قرارداد را بر مبنای بقای وضع موجود و متعادل ماندن دو عوض، منعقد می‌کنند و خود را تنها بر همین مبنا، مقید به اجرای قرارداد می‌دانند.
به تعبیر دیگر، در عقود و معاملات این شرط ضمنی یا بنایی وجود دارد که اعتبار معامله مقید به حفظ موازنه‌ی اقتصادی عقد است و در صورت بر هم خوردن این موازنه، قدرت الزام آور عقد نیز از بین می‌رود.
در واقع قید لزوم بقای اوضاع و احوال، قید فرعی تراضی یا لازمه‌ی عرفی عقد است که حتی در صورت سکوت طرفین (به شرط عدم مغایرت با شروط صریح یا ضمنی عقد) محترم و لازم الوفا شمرده می‌شود.
اصل وفای به عهد ایجاب می‌کند که طرفین قرارداد به تعهدات خود چنانکه باید عمل کنند و حتی المقدور به عذر تغییر اوضاع و احوال متوسل نشوند؛ اما لازمه ایفای به عهد این است که شرایط موجود در زمان انعقاد قرارداد، دچا تغییرات بنیادی نشود؛ به نحوی که اگر هر کدام از طرفین در همان ابتدای امضای قرارداد، از شرایط جدیدی که پس از آن به وجود آمده است، اطلاع داشت، هرگز به انعقاد آن اقدام نمی‌نمود.
تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست و چه زمانی قابل اجرا است؟
آرا و نظریات حقوق‌دانان باعث شد که قوانین کشورها و کنواسیون‌های جهانی از جمله کنواسیون وین، این امر را مورد توجه قرار دهند و این نظریه پذیرفته شد که در صورت پدید آمدن شرایطی می‌توان قراردادی را فسخ نمود، یا از یک معاهده انصراف و یا آن را تعدیل نمود.
با این تفاسیر متوجه شدیدم که در صورت تغییر اوضاع و احوال، راه حل معقول بین اجرای قرارداد و فسخ قرارداد، تعدیل شروط نامتناسب آن است که در بردارنده دو مصلحت "ثبات قرارداد" و "جلوگیری از زیان ناروا" است.
بدین ترتیب هرگاه تعدیل قرارداد بنا به دلایل موجه امکان پذیر نباشد، تنها راه برای جبران ناخواسته، فسخ قرارداد و معاف کردن متعهد از اجرای تعهد است.
"تعدیل" در لغت به معنای برابر کردن چیزی با چیزی و راست کردن آن است. در فارسی امروزی، کاستن از شدت و حدت چیزی یا عملی است.
اصطلاح "تعدیل قرارداد" به معنای اصطلاح قرارداد پیشین و تغییر در شرایط و اوصاف عوض یا معوض است.
این تغییر، کاستن یا افزودن در مقدار آن دو را شامل می‌گردد. این تغییر و اصطلاح یا مستند به توافق طرفین است و یا مستند به قانون. منظور از تعدیل قرارداد این است که هرگاه در اثر وقوع حوادث مختلفی از قبیل جنگ، تغییر در سیاست‌های اقتصادی، تحولات سیاسی داخلی و خارجی یا هر علت خارجی دیگری، بحران اقتصادی شدیدی روی دهد و در نتیجه‌ی آن، اوضاع و احوال و شرایط زمان قرارداد به طور اساسی تغییر کند و توازن مالی قرارداد به شدت بر هم خورد، طرفین قرارداد، قانون و یا دادگاه در مفاد قرارداد دخل و تصرف کنند و شروط قراردادی را تغییر دهند و آنرا با شرایط جدید تطبیق دهند.
به عنوان مثال شریک یک قرارداد مشارکت در ساخت که احداث پروژه‌ی ساختمانی را بر مبنای قیمت توافق شده (به عنوان آورده‌ی خود) متعهد گردیده است با حوادث غیر مترقبه ای چون سیل، زلزله، یا جنگ و بحران‌های سیاسی، اجتماعی و اقتصادی مواجه می‌گردد که هزینه‌های ساخت و ساز را به چند برابر قیمت روز انعقاد قرارداد رسانده است و عملاً ایفای تعهد را برای وی زیان آور می‌سازد.
در این‌جاست ضرورت تعدیل قرارداد رخ می‌نماید و پذیرش و عدم پذیرش جواز شرعی تعدیل قرارداد اهمیت فراوان می‌یابد.
منظور از تغییر اوضاع و احوال چیست ؟
اصطلاح "تغییر در اوضاع و احوال" در موردی به کار می‌رود بروز حوادث غیر مترقبه موجب دگرگونی و تغییر در اوضاع و احوال زمان قرارداد شود و در نتیجه‌ی آن، اجرای قرارداد مشکل و یا هدفی که از قرارداد مورد نظر بوده است، تغییر کرده است و اجرای قرارداد را بیهوده می‌سازد.
البته منظور از تغییر اوضاع و احوال، دگرگونی شرایط غیر ذاتی و غیر ماهوی قرارداد است که عمده‌ی آن تغییر شرایط اقتصادی می‌باشد.
از این رو، در یک تفاوت ماهوی، قوه‌ی قاهره در موردی به کار گرفته می‌شود که اجرای قرارداد غیر ممکن شده باشد. و تغییر اوضاع و احوال، در مواردی اعمال می‌گردد که اجرای قرارداد با دشواری مواجه شود و تعادل و توازن مالی قرارداد به هم خورد و موجب ضرر گزاف و غیر متعارف به یکی از طرفین می‌گردد.
حقوق‌دانان برای اثبات نظریه حقوقی "تغییر بنیادین اوضاع و احوال" بر این باورند که دلایلی همچون شرط ضمنی، تفسیر قرارداد، منع سوء استفاده از حق، دارا شدن غیر عادلانه، غبن حادث، اصل علت و اصل حسن نیت در اجرای عقد، می‌تواند مبنای حقوقی نظریه‌ی مزبور باشد.
در حقوق نوشته مبنای واقعی این نظریه، رعایت انصاف و جلوگیری از زیان ناروایی است که در اثر پیش آمدهای دور از انتظار به یکی از دو طرف رسیده است.
بی شک گزاف شدن قرارداد و دشواری نامتعارف اجرای آن زیانی ناخواسته و تحمیلی است که باید به مقتضای انصاف جبران شود.
ماده‌ی قانونی در خصوص قراردادها در صورت تغییر اوضاع و احوال
با توجه به ظهور نظریه‌ی فقهی اصل لزوم، در ماده‌ی 219 قانون مدنی، سؤال این است در صورت بروز حوادث غیر مترقبه، غیر قابل پیش بینی و عام، و تغییر بنیادی در شرایط و اوضاع و احوال زمان انعقاد قرارداد و در نتیجه دشواری اجرای قرارداد و یا ورود ضرر غیر متعارف به یکی از طرفین، آیا امکان فسخ و یا حداقل تجدید نظر و تعدیل برای طرفی که با دشواری و یا ضرر غیر متعارف روبه رو شده است، وجود دارد؟
به عبارت دیگر، چنانچه طرفین در مرحله‌ی اجرای تعهدات با تغییر نامتعارف شرایط و اوضاع و احوال مواجه گردند، آیا از آنجا که این واقعه اغلب موجب دشواری در اجرای تعهد و عسر و حرج و ضرر متعهد یا خسارت وی می‌شود و تعارف اقتصادی قرارداد را بر هم می‌زد، متعهد را از انجام تعهد یا مسئولیت ناشی از تأخیر معاف و مبرا می‌سازد یا غلبه با اصل لزوم در قراردادها خواهد بود؟
به نظر می‌رسد با تمسک به قاعده‌ی فقهی "نفی عسر و حرج" و یا قاعده‌ی "لاضرر" بتوان حکم حرجی یا ضرری را برداشته و حق فسخ برای متعهد در نظر گرفت؛ و یا در مقام تفسیر اراده‌ی طرفین تنها معتقد به التزام متعهد در صورت ثبات شرایط و اوضاع و احوالی بود که در آن اوضاع و احوال، قرارداد منعقد شده است.
چنانچه نتیجه‌ی تغییر اوضاع و احوال، غیر ممکن شدن اجرای قرارداد باشد، پاسخ آن بر اساس ماده‌ی 229 قانون مدنی ایران روشن است. اما تأثیر تغییر اوضاع و احوال، در حالتی است که به مرحله‌ی غیر ممکن شدن اجرای قرارداد نرسیده و تنها موجب دشواری و یا ضرری شدن اجرای قرارداد شده باشد.
از منظر فقهی با بررسی آیات، روایات و دلیل عقلی، می‌توان نتیجه گرفت که در اسلام، به لسان عام و مطلق، حکمی -اعم از تکلیفی و وضعی- که متضمن حرج و مشقت باشد، وضع نگردیده است. از این رو مکلف (متعهد) در صورت مواجهه با عسر و حرج، و در نتیجه عدم انجام تکلیف (تعهد)، مسئول نمی‌باشد.
علاوه بر این، از آنجا که بروز حوادث غیر مترقبه و خارجی موجب تنزل یا ترقی ناگهانی هزینه‌ها شده است، اگر در چنین شرایطی حکم به الزام متعهد به انجام تعهد نماییم، ضرری فاحش و گزاف بر وی وارد می‌گردد.
نکته آنکه معیار در تشخیص ضرر یا عسر و حرجی که از این ناحیه به متعهد وارد می‌شود، عرف است. در نتیجه با استناد به قاعده‌ی "لاضرر" نیز، می‌توان "غبن حادث" ناشی از تغییر نامتعارف اوضاع و احوال را دلیلی بر عدم التزام به عقد ضرری دانست و قائل به حق فسخ برای متعهد متضرر گردید.
تغییر موقت اوضاع و احوال در اجرای قرارداد چه حکمی دارد؟
در صورتی که اجرای قرارداد بطور موقت دچار دشواری گردد، قاضی به تعلیق اجرای قرارداد حکم می‌دهد و با دادن مهلت مناسب، زمینه را برای اجرای قرارداد فراهم می‌سازد. در حالی که اگر دشواری موقتی نباشد، حسب مورد، قرارداد منحل یا حق فسخ ایجاد می‌گردد.
بطور کلی، هرگاه حادثه‌ای ناگهانی و دور از انتظار، پایه‌ی تبانی دو طرف را به شدت برهم زند و اجرای تعهد ناشی از عقد را برای یک طرف بسیار دشوار و پرخرج سازد، زیان دیده می‌تواند به استناد تخلف از شرط ضمنی یا بنایی عقد، تعدیل شروط قراردادی را از دادگاه درخواست کند.
در نتیجه حکمی که بر مبنای آن، قرارداد تعدیل می‌شود، حکم اولی و طبیعی هر قرارداد و منطبق با خواست مشترک طرفین است. به بیان دیگر، حقوق نمی‌تواند بر هم خوردن عدالت معاوضی و ضرری شدن عقد را نادیده بگیرد. و نسبت به آن بی‌تفاوت بماند.
در این صورت وسیله‌ی جبران بی‌عدالتی و جبران خسارت پیش بینی نشده تعدیل مفاد قرارداد و در صورت عدم امکان تعدیل، فسخ آن است.
پس حکم ثانوی و استثنایی قرارداد (تعدیل یا فسخ عقد) جایگزین حکم طبیعی و اولی آن (لزوم وفای به عهد) می‌گردد و به این وضعیت ناهنجار خاتمه می‌دهد. اما در حقوق عرفی با توجه به این که معیار تغییر اساسی اوضاع و احوال، تغییر تعهد یا دگرگونی ماهیت اجرا است، مبنای این نظریه را باید درخواست و اراده‌ی دو طرف جستجو نمود و بی‌ثمر شدن یا عملی نبودن اجرای قرارداد را نتیجه‌ی تخلف از قید اصلی تراضی و صدمه به قصد مشترک آنها دانست.
اقسام تعدیل قرارداد
- تعدیل قراردادی (توافقی)
- تعدیل قانونی
- تعدیل قضایی
در این میان تعدیل قراردادی و قانونی مورد پذیرش اکثر کشورها می‌باشد اما در زمینه‌ی تعدیل قضایی بحث فراوان است. حقوق برخی کشورها نظیر مصر، صریحاً تعدیل قضایی را بوسیله‌ی متن قانونی پذیرفته اند.
برخی کشورها نیز همچون آلمان علی‌رغم عدم تصریح در متون قانونی، توسط رویه‌ی قضایی و بر مبنای تئوری‌هایی نظیر حسن نیت و ... تعدیل قضایی را پذیرفته‌اند.
در حقوق ایران، قانون در این زمینه ساکت است و رویه‌ی قضایی نیز به دلیل عدم پویایی در این زمینه، به راه حل مناسبی دست نیافته است.
تعدیل قراردادی (توافقی)
تعدیل قراردادی به دو شکل است:
- تعدیل بر مبنای توافق در متن قرارداد انجام می‌شود. (تعدیلی که مبنای آن مشخص است)
- تعدیل بر مبنای توافق پس از قرارداد امکان پذیر است. (تعدیلی که مبنای آن مجهول است)
تعدیلی که مبنای آن مشخص است :
مانند آن که در قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی شود که در صورت در قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی شود که در صورت وقوع فلان پیش آمد، میزان آوردۀ شریک یا مالک زمین، به درصد مشخصی، افزایش یا کاهش یابد.
در این فرض، تعدیل قرارداد به صورت یک شرط در ضمن عقد قرار گرفته است. از این رو باید تعدیل را با توجه به شرط بودن آن، مورد بررسی قرار داد.
سخن در این است که شرط یاد شده حاوی نوعی "تعلیق" است؛ چرا مفاد آن "انجام تعدیل در صورت وقوع امر مورد نظر (مانند بروز حادثه‌ی غیر مترقبه و ...) می‌باشد.
بنابراین باید روشن گردد که با وجود تعلیق، تغییر مشخصی که در صورت وقوع معلّق‌علیه پیش بینی شده، لازم است؟
و اساساً شرط معلّق مذکور چه حکمی دارد؟ با استناد به عموم ادله‌ی صحت شروط معلّق را اثبات می‌کند، تعدیل توافقی قرارداد بر مبنای معلوم، صحیح است و از نظر مقررات شرعی بی اشکال می‌باشد.
تعدیلی که مبنای آن مجهول است :
مانند آنکه در مثال فوق، تنها "بازنگری در میزان آورده‌ی طرفین و تعدیل آن متناسب با شرایط جدید در صورت وقوع پیش آمد مورد نظر" پیش بینی گردد؛ بدون آنکه میزان تغییر معلوم شود.
در این صورت تعدیل قرارداد، مفاد یک شرط مجهول است؛ چرا که اصلاح قرارداد در صورت بروز حادثه‌ی مورد نظر بدون آنکه مبنای تعدیل، معلوم و مشخص باشد، شرط گردیده است.
قدر متیقّن اینکه، شرط تعدیل قرارداد بدون تعیین مبنای تعدیل، شرطی باطل است، چرا که به علت روشن نبودن مبنای تعدیل، وضعیت عوض و معوّض مشخص نمی‌باشد و غرر را در پی دارد.
علاوه بر این، به استناد ماده‌ی 233 قانون مدنی، شرط مجهولی که منجر به جهالت در عوضین گردد، باطل می‌باشد.
حال باید وضعیت قرارداد با چنین شرطی، از نظر صحت و بطلان چه خواهد بود؟
باید گفت بطلان عقد بر اثر مجهول بودن شرط، بستگی به اختلاف موارد و نظر اهل عرف دارد: هرگاه شرط مجهول موجب پیدایش غرر در قرارداد شود، مبطل عقد نیز خواهد بود و از آنجا که شرط مجهول مورد بحث (تعدیل قرارداد بدون تعیین مبنای آن) موجب غرری گشتن عقد می‌شود و با عوضین (آورده‌ها) ارتباط تام دارد، ابطال قرارداد را نیز به دنبال خواهد داشت.
تعدیل بر مبنای توافق پس از قرارداد؛ تعدیلی که پس از قرارداد صورت می‌گیرد نیز فرض‌های متعددی دارد:
- ایجاد تغییر در موضوع قرارداد با کاستن از عوض و معوّض (آورده‌ها) به طور مساوی، مانند اینکه پس از خاتمه قرارداد، طرفین بر استرداد حصه‌ی معینی از قدرالسهم و معادل آن، توافق نمایند. این فرض، در حقیقت اقاله‌ی قرارداد نسبت به به بعض آن محسوب می‌شود و باید در این حیطه تفسیر گردد.
- ایجاد تغییر در موضوع قرارداد با کاستن از عوض و معوّض (آورده‌ها) به طور نامتساوی؛ ماهیت این عمل، اقاله نسبت به بعض قرارداد همراه با فزونی یا کاستی است که در کتب فقهی و حقوقی با عنوان اقاله با زیادی یا نقصان مطرح می‌گردد؛ لیکن این اقاله اگر بدون شرط فزونی یا کاستی باشد، محکوم به بطلان است؛ و چنانچه فزونی یا کاستی در قالب شرط همراه با اقاله ذکر گردد، با اختلاف نظر شدید مواجه می‌شویم؛ اکثریت حکم به بطان شرط می‌کنند؛
و در مقابل، برخی از نویسندگان در جهت اثبات این شرط تلاش کرده اند تازه اگر نظم اکثریت را هم بپذیریم با این شبهه روبه رو خواهیم بود که سرنوشت اقاله یا به عبارتی تعدیل صورت گرفته، چه خواهد بود؟
در خصوص این مسأله نیز نظر اکثریت با این استدلال که شرط مزبور، خلاف مقتضای اقاله است، بطلان اقاله (تعدیل) می‌باشد.
بنابراین در صورت اشتراط زیادی و نقصان، راهی برای تصحیح اقاله (تعدیل) وجود ندارد.
مگر اینکه طرفین از راه انشای عقدی دیگری به نتیجه افزایش یا کاهش قدرالسهم خود برسند که دیگر اقاله و تعدیل قرارداد قبلی نخواهد بود، بلکه عقدی جدید محسوب می‌گردد.
- کاستن از عوض یا معوض (کاستن آورده یا قدرالسهم یکی از دو طرف)
- افزایش عوض یا معوض (افزودن آورده یا قدرالسهم یکی از دو طرف)
- افزایش عوض و معوض با هم (افزودن آورده یا قدرالسهم هر دو طرف)
مبنای اقداماتی که در سه فرض اخیر انجام می‌گیرد، تراضی و توافق طرفین است که بیشتر در قالب عقد صلح یا هبه صورت می‌پذیرد.
تعدیل قانونی
تعدیل قانونی اصطلاحی است که به حکم قانون‌گذار، در قراردادها انجام می‌پذیرد. آیین‌نامه تعدیل در شرایط عمومی پیمان مصوب سال 1353 که در سال 1359 نیز مرود تجدید نظر واقع گردید؛ تعدیل اجاره‌بها در ماده‌ی 4 قانون مالک و مستأجر مصوب 1356؛ ماده واحده‌ی تقلیل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی مصوب 1358/8/7 که بیان می‌دارد: " کلیه‌ی اجاره‌بهای خانه‌های استیجاری که به عنوان محل مسکونی به اجاره واگذار شده و مستأجر از عین مستأجره به صورت مسکن استفاده می‌کند، از تاریخ 1358/9/1، بیست درصد تقلیل داده می‌شود."
ماده‌ی اول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362/2/13، تعیین حداقل مزد کارگران با توجه به درصد تورم سالانه مندرج در ماده‌ی 41 قانون کار مصوب سال 1369 که نوعی تعدیل در تعیین میزان مزد می‌باشد؛ از نمونه تعدیلاتی هستند که به حکم قانون و بر مبنای تعدیل قانونی صورت می‌گیرند.
