پیش فروش سازنده بدون اطلاع مالک چه عواقبی دارد؟
اکتبر 8, 2023
تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت در اثر تغییر اوضاع و احوال
اکتبر 18, 2023
مهمترین تفاوت ملک تجاری و مسکونی با یکدیگر در قیمت آنها است؛ عواملی وجود دارند که در تعیین قیمت زمین مسکونی و تجاری تأثیر گذار می‌باشند؛ بعضی از این عوامل هم در املاک تجاری و هم املاک مسکونی تأثیر گذار هستند و بعضی از عوامل تنها بر قیمت‌های زمین مسکونی و برخی دیگر فقط بر روی قیمت زمین تجاری تأثیر می‌گذارند.
در ادامه در ابتدا به عواملی که بصورت مشترک بر روی قیمت هر دو نوع ملک هم تجاری و هم مسکونی تأثیر می‌گذارند می‌پردازیم :
و سپس اصلی‌ترین دلیل اختلاف قیمت زمین مسکونی و تجاری را عنوان می‌کنیم:
عوامل تأثیرگذار بر املاک تجاری و مسکونی
تراکم
تراکم موردی هست که هم بر قیمت ملک تجاری تأثیر گذار می‌باشد و هم بر قیمت ملک مسکونی. زیرا تراکم به معنی ساخت زیربنای بیشتر است و در نتیجه سود بالاتر را ایجاد می‌کند.
و این موضوع در انواع کاربری ملک همین وضعیت را دارد.
طول بر یا عرض زمین
طول بر یا عرض زمین از جمله مواردی است که بنا به دلایل گوناگون بر قیمت زمین تجاری و مسکونی تأثیر دارد و زمانی‌که با زمین مسکونی سر و کار داریم طول بر زمین موجب می‌شود نقشه‌های متفاوت و متنوع‌تری در ملک قابل اجرا گردد و همچنین بر روی نورگیر آن نیز تأثیر مثبت دارد.
اما در ملک تجاری نورگیر و نقشه آنقدر دارای اهمیت نیست و داشتن بر بیشتر از جنبه‌های دیگری برای زمین تجاری ویژگی مثبت قلمداد می‌شود؛ یکی از موارد می‌توان به امکان اجرای ویترین بزرگ‌تر اشاره نمود که ویژگی مثبتی برای املاک تجاری می‌باشد.
محله زمین
چیزی که مسلم است محله زمین هم برای ملک‌های مسکونی و هم تجاری تأثیرگذار می‌باشد و هرچه به سمت محله مرفه نشین و بالا می‌رویم قیمت زمین بیشتر می‌شود.
البته باید توجه کرد که بالاتر بودن محله ملک موجب تفاوت قیمت ملک تجاری و مسکونی نشده است و فارغ از محله ملک، همیشه قیمت زمین تجاری از قیمت زمین مسکونی بیشتر می‌باشد زیرا ملک تجاری مکانی است که می‌توان از آن کسب درآمد کرد.
به عنوان نمونه فرض کنید در جنوب شهر یک زمین تجاری با قیمت هر مترمربع 120 میلیون تومان موجود است و در همان محله نیز قیمت ملک مسکونی هر متر مربع در حدود 30 میلیون تومان می‌باشد.
حالا اگر دو ملک تجاری و مسکونی در بالای شهر موجود باشند و با این دو ملک در پایین شهر ویژگی‌های یکسان داشته باشند قیمت آنها چگونه خواهد بود؟
قیمت زمین مسکونی در بالای شهر در حدود هر متر مربع 90 میلیون تومان است یعنی در حدود 3 برابر و قیمت ملک تجاری نیز به همین نسبت سه برابر بوده و در حدود 360 میلیون تومان برای هر متر مربع می‌باشد.
البته عامل مهم دیگری وجود دارد که ممکن است این روابط را بر هم بزند و این عامل پاخور ملک نام دارد.
پاخور
پاخور اصلی‌ترین عامل تفاوت قیمت زمین تجاری و مسکونی می‌باشد.
پاخور اصطلاحی‌ست که بین کسبه و مشاورین املاک کاملاً شناخته شده می‌باشد. خوب بودن پاخور به این معنی می‌باشد که رفت و آمدهای زیادی در اطراف ملک تجاری وجود دارد.
آیا هر رفت و آمدی پاخور خوب محسوب می‌شود؟
پاسخ خیر است؛ و رفت و آمدی که شانس فروش برای کسبه را افزایش می‌دهد پاخور محسوب می‌شود. به همین دلیل می‌توان گفت که مغازه‌هایی که بر خیابان‌های تجاری هستند پاخور بهتری دارند و مغازه‌هایی که در خیابان‌های بورس خرید و فروش کالای خاصی هستند نیز پاخور خوبی دارند.
بطور مثال خیابان جمهوری تهران یکی از نقاطی می‌باشد که پاخور مناسبی دارد؛ و نکته جالب اینجاست زمین تجاری در خیابان جمهوری از محله نیاوران بیشتر می‌باشد.
بنابراین متوجه می‌شویم که پاخور یکی از مهمترین عوامل در ایجاد تفاوت قیمت زمین تجاری با زمین مسکونی می‌باشد.
دلیل آن هم مشخص است زیرا که در کسب و کار هیچ چیز مهم‌تر از داشتن مشتری بیشتر و فروش بیشتر نمی‌باشد؛ و پاخور عاملی است که مشتری بیشتری را برای ملک تجاری به همراه دارد.
در انتخاب ملک تجاری پاخور فاکتور مهم‌تری است یا محله ؟
فراموش نکنیم که هر رفت و آمدی در اطراف ملک تجاری پاخور محسوب نمی‌شود؛ اگر فاکتور پاخور را حذف نمائید و تقاضا برای کسب و کار شما در پایین شهر و بالا شهر تفاوتی نداشته باشد بهتر است در بالاشهر مغازه خریداری نمایید به این دلیل که مردم در بالای شهر زندگی مرفه‌تر و توان خرید بیشتری دارند و گردش مالی شما را افزایش می‌دهند.
اما پاخور به اندازه‌ای اهمیت دارد که اگر پاخور یک ملک تجاری زیاد است و حتی اگر زمین آن ملک تجاری در جنوب شهر باشد؛ ارزش آن ملک تجاری از ملک تجاری در بهترین نقطه شهر تهران نیز بیشتر خواهد بود به همین علت پاخور را به عنوان اصلی‌ترین عامل تفاوت قیمت ملک تجاری با مسکونی عنوان می‌کنند.
این نکته را در نظر بگیرید که این توضیحات جنبه عمومی دارد و اگر تقاضایی برای محصول یا خدمات شما در پایین شهر وجود ندارد؛ حتی اگر ملکی با پاخور مناسب در پایین شهر باشد انتخاب درستی برای شما نمی‌باشد.
در کل برای انتخاب ملک تجاری همواره باید به عامل پاخور توجه ویژه داشته باشید.
برای سرمایه گذاری زمین تجاری بهتر است یا زمین مسکونی ؟
از لحاظ ریسک سرمایه‌گذاری خرید خانه و مغازه تفاوت زیادی با هم ندارند.
از نظر سرعت نقدشوندگی املاک مسکونی بهتر از املاک تجاری هستند. دلیل آن هم این است که میزان عرضه در املاک تجاری افزایش و از طرفی تقاضا کاهش یافته است.
در گذشته از لحاظ رشد سرمایه گذاری نیز املاک تجاری وضعیت خوبی داشتند اما امروزه با کم رونق شدن کسب و کارها و کم شدن میزان رشد اجاره بهای املاک تجاری شاهد کمتر شدن میزان رشد قیمت املاک تجاری از مسکونی هستیم.
بنابراین می‌توان گفت در حال حاضر سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی بهتر از املاک تجاری است البته در شرایطی که ملک تجاری پاخور بالا و یا شرایط خاصی دارد استثناء بوده و شرایط سرمایه گذاری بسیار مناسبی آنجا وجود دارد.
