سرمایه گذاری در ملک

اگر نگاهی به دوره دوازده ماهه در حساب خود بیندازید متوجه می‌شوید که چه میزان پول وارد حساب شما شده و چه میزان پول از حساب شما خارج شده است و اگر خروج پول از حساب شما بیشتر از ورود پول در آن بازه 12 ماهه باشد جریانات نقدی شما در آن بازه منفی می‌باشد.

طبیعت علاقه‌ای به خلاء ندارد و بانک‌ها نیز علاقه‌ای به بیرون کشیدن پول از حساب‌ها ندارند و جریانات نقدی منفی نیز نشان دهنده کمبود و نقصانی‌ست که شما باید در خصوص برطرف کردن آن فکر و ایده داشته باشید.

در مورد سرمایه گذاری املاک نیز اگر شما با جریانات نقدی منفی مواجه شده‌اید باید متوجه شده باشد که این ملک پربازدهی برای شما نیست.

البته وجود جریانات نقد منفی صد در صد بدین معنی نیست که شما سرمایه گذاری اشتباهی در املاک انجام داده اید و ممکن است در سال‌های بعد و سایر منافع چهارگانه این مورد را جبران کند.

بهتر است قبل از سرمایه گذاری ابعاد مالی آنرا پیش‌بینی نموده و تصمیم گیری کنید که این سرمایه‌گذاری چگونه است و در این صورت اگر جریانات منفی نقدی را نیز پیش بینی نمائید و می‌توانید اقدامات بعدی خود را تعیین کنید.

مثال:

شما آپارتمانی  دارای 4 واحد را با استفاده از وام بانکی خریداری نموده اید و هر چهار واحد را اجاره داده اید و همه مستأجرها اجاره خود را به موقع  پرداخت می‌کنند. نرخ اجاره دو واحد آن در ماه 3 میلیون تومان و دو واحد دیگر 4 میلیون تومان است.

اما از طرفی ماهانه ده میلیون تومان بابت اقساط وام آن، 50 میلیون تومان بابت مالیات املاک، 18 میلیون تومان برای بیمه ملک و 15 میلیون تومان هم برای تعمیر و نگهداری ملک بصورت سالانه پرداخت می‌کنید.

جریانات نقدی ورودی در سال :

168,000,000=12 *(2*3,000,000 + 2*4,000,000) 

نقدی خروجی در سال :

183,000,000 = 100,000,000 + 50,000,000 + 18,000,000 + 15,000,000

در اینجا ما با جریانات نقدی منفی 15 میلیون تومانی در سال مواجه هستیم که جای نگرانی نیست زیرا ارزش افزوده ای ملک در هنگام فروش برای ما ایجاد می‌کند جریانات منفی‌ای را که بخش عمدۀ آن بخاطر پرداخت اقساط وام آن است را جبران می‌کند؛ و البته زمانی که وام آن پرداخت کامل شود جریان وجه نقد آن نیز مثبت می‌گردد.