چک تضمین مشارکت در ساخت
سپتامبر 25, 2023
جریمه ساخت یک طبقه اضافه
اکتبر 2, 2023
در قرارداد مشارکت در ساخت برای انجام هر یک از تعهدات طرفین قرارداد مدت زمان تعیین میشود که طی آن مدت زمان طرفین ملزم به انجام تعهدات خود میباشند؛ و در صورتی که سازنده در اثنای کار توقفی غیر معمول داشته باشد که موجب گردد پروژه کاری به حالت تعطیل درآید بایستی پاسخگو باشد و اگر این امر خارج از اراده او نباشد و موجب تأخیر در اجرای تعهدات سازنده شود باید خسارت تأخیر در مشارکت در ساخت را با توجه به خسارتی که برای آن مرحله از قرارداد در نظر گرفته شده است، پرداخت نماید و همچنین حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت در این رابطه برای مالک تعیین میشود.
این موضوع موجب میگردد که مالک مجبور نباشد که تا انتهای مدت قرارداد صبر کند و سپس تقاضای ضرر و زیان نماید.
در چه صورت در قرارداد مشارکت در ساخت میتوان ادعای خسارت نمود؟
سازنده باید تعهداتی را که در قالب قرارداد مشارکت و به صورت شرط ذکر شده در طی مدتی که در قرارداد تعیین شده است اجرا و به پایان برساند و واحدها را طی صورت جلسه رسمی تحویل مالک بدهد و تأییدیه مالک را نسبت به تحویل به موقع واحدها و رضایت کامل وی را نسبت به عملکرد خود اخذ نماید.
اگر سازنده و یا مالک هر یک بیش از یک نفر باشند، صورت جلسه باید به تأیید و امضای کلیه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت برسد.
بعضی اوقات سازنده به دلایلی نمیتواند به تعهدی که به مالک در قرارداد مشارکت در ساخت داده است عمل کند که به این عمل اصطلاحاً عدم انجام تعهد و یا خلف وعده گفته میشود.
اما گاهی نیز با وجودی که سازنده به همه تعهداتش عمل کرده است ولی مالک از عملکرد او به واسطه تأخیر در انجام تعهد و تأخیر در تحویل دادن واحدها رضایتی ندارد زیرا معتقد است که این تأخیر باعث شده هزینه اضافی را بابت اجاره بهای محلی که موقتاً اجاره کرده بپردازد یا باعث شده برخی اتفاقات دیگر برای او یا خانوادهاش رقم خورده که ریشه و علت اصلی آن تأخیر سازنده در انجام تعهداتش است و لذا از این جهت ادعای ورود خسارت داشته و تقاضای جبران زیان وارده را به نحوه مقتضی از سوی سازنده دارد.
جهت مطالبه خسارت صرفنظر از وقوع و اثبات ورود آن به مالک، باید دید که آیا چنین ادعایی در قرارداد مشارکت در ساخت پذیرفتنی است یا خیر و اینکه مالک چگونه و چه زمانی میتواند چنین ادعایی را علیه سازنده مطرح کند؟
در پاسخ به این مسأله اشاره میشود که در هر قراردادی از جمله قرارداد مشارکت در ساخت میتوان از قبل شروطی را بابت تأخیر و یا عدم انجام تعهد پیش بینی نموده و میزان خسارت و نحوه جبران آن را درج نمایید:
برای مثال میتوان اینگونه شرط کرد :
" در صورتی که اجرای پروژه مورد توافق، در موعد مقرر به شرح ماده...........تکمیل نشود، طرف دوم (سازنده) مکلف است به ازای هر روز تأخیر در ایفای تعهد روزانه به مبلغ ............ریال به عنوان خسارت و ضرر و زیان دیر کرد و تکمیل بنا به طرف مقابل بپردازد."
آنچه که با توجه به مثال فوق قابل ذکر میباشد این است که اولاً باید شرط خسارت بابت تأخیر در انجام تعهد در قرارداد قید شده و میزان خسارت درج شود و ثانیاً اینکه مدت انجام تعهد طبق آنچه که در قرارداد تعیین شده است به پایان رسیده باشد.
مثلاً اگر مدت قرارداد 18 ماه از زمان صدور پروانه ساخت تعیین شده و یا موعد دقیقی مثلاً 18 ماه از زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت تعیین گردیده و این مدت سپری شده باشد، در این صورت مالک میتواند با تنظیم دادخواست به خواسته مطالبه خسارت علیه سازنده مبادرت به طرح دعوای حقوقی نماید.
اما اگر حتی یک روز هم به پایان مدت ذکر شده مانده باشد، و یقین قطعی حاصل شود که سازنده نمیتواند به تعهدش در مدت باقی مانده عمل کند، باز هم نمیتوان در دادگاه علیه او اقامه دعوا کرد مگر اینکه مدت انجام تعهد طبق قرارداد به پایان رسیده باشد.
برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت علاوه بر تعیین زمان پایان قرارداد، یک برنامه زمانبندی نوشته میشود و برای هر مرحله به شکل جداگانه خسارت تأخیر در انجام تعهد پیشبینی میشود که در این صورت مالک میتواند بدون انتظار پایان مدت اصلی قرارداد، از بابت تأخیر در انجام تعهد در هر مرحله از برنامه زمان بندی شده، علیه سازنده اقامه دعوای مطالبه خسارت نماید و با جمع شرایط قانونی و قراردادی، به طور قطع از طرف محاکم پذیرفته شده و سازنده محکوم به جبران خسارت وارده به مالک میگردد.
روشها و شیوههای جبران خسارت ناشی از تأخیر و یا عدم انجام تعهد
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت میتوانند آزادانه و بدون محدودیت نسبت به شیوه جبران خسارت تأخیر در انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین اقدام نماید.
به همین دلیل در بررسی انواع قراردادهای مشارکت در ساخت دیده میشود که تنظیم کنندگان این نوع از قراردادهای ملکی، از جمله مشاورین املاک، مدیران قراردادها، وکلا، سازندگان و مالکین شیوههای متفاوتی را در نوشتن چگونگی جبران خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت مورد استفاده قرار میدهند.
از جمله مهمترین شیوهها دو روش ذیل میباشد:
تعیین خسارت شناور (خسارت روز شمار) در مشارکت در ساخت
در این شیوه از مطالبه خسارت، هر یک از طرفین که در انجام تعهدش در مقابل طرف دیگر مواجه با تأخیر شده باشد، باید مبلغی را بصورت روزانه به طرف دیگر بابت جبران خسارت بپردازد.
مالک حتی میتواند در قرارداد شرط نماید که سازنده مکلف است به تمامی تعهداتش عمل نماید و اگر مجموع خسارت روزانه بیش از سرمایهگذاری و دارایی وی در پروژه شود، تأثیری در قرارداد نداشته و حق اسقاط آنرا ندارد.
اکنون ممکن است برای شما این سوال مطرح شود که وجود چنین شرطی در قرارداد ممکن است موجب ورود خسارت سنگین به سازنده مشارکت در ساخت شده و به این دلیل سازنده عملاً اجرای تعهداتش را نسبت به پروژه متوقف مینماید.
آیا مکانیزمی برای جلوگیری از چنین خسارتی در ضمن تنظیم قرارداد قابل پیش بینی است یا خیر ؟
در پاسخ گفته میشود که بله، به این صورت که پس از درج شرط خسارت روزانه میتوان به نفع سازنده شرط نمود، که این خسارت تا زمانی که مجموع آنها به یک پنجم یا یک چهارم کل قرارداد برسد، ادامه خواهد یافت.
و پس از آن و تا هر زمانی که تأخیر در انجام تعهد ادامه یابد هیچگونه خسارت روزانه به مالک تعلق نخواهد گرفت. لذا با درج این شرط در قرارداد از ورود خسارتهای سنگین و فراتر از توان مالی به سازنده جلوگیری میشود.
پرداخت خسارت به صورت معین (ثابت) در مشارکت در ساخت
در این شیوه بر خلاف شیوه اول (خسارت روزانه) طرفی که موجب تأخیر در انجام تعهد گردیده باید خسارتی را به صورت یک مبلغ مشخص که در هنگام تنظیم قرارداد تعیین شده است، بدون هرگونه کم و کاستی به طرف مقابل بپردازد.
برای مثال ممکن است در قرارداد اینگونه شرط شود که:
"در صورتی که مجری (سازنده) در زمان مشخص شده در ماده .... نتواند ساختمان احداثی را به مالک تحویل دهد متعهد میگردد که مبلغ 5 میلیارد ریال به عنوان جریمه و دیرکرد به مالک پرداخت نماید."
انجام موضوع قرارداد توسط مالک به حساب سازنده
در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت این امکان وجود دارد که طرفین بتوانند در قرارداد شرط کنند چنانچه هر یک از طرفین از جمله سازنده اگر به وظایف و تعهداتش عمل ننماید، مالک میتواند رأساً و یا به توسط شخص دیگری موضوع قرارداد را انجام داده و به اتمام برساند و سپس مخارج و هزینههای آنرا از محل دارایی شخصی سازنده از جمله سهم الشرکه او در این قرارداد برداشت نماید.
برای مثال مالک میتواند از محل فروش واحدهای سازنده طلب خود را برداشت نماید و سازنده ضمن قبول این شرط حق هرگونه اعتراضی را در آینده از خود سلب نمود.
یکی از معضلات قراردادهای مشارکت در ساخت عدم پیش بینی و به اصطلاح سکوت قرارداد در خصوص توقف عملیات اجرایی توسط سازنده است.
در این وضعیت مالک ابتدا باید از طریق مراجع قضایی الزام سازنده را به انجام تعهداتش بخواهد و در صورت محکومیت و عدم انجام تعهد، مالک با اجازه دادگاه میتواند پروژه را تکمیل و هزینه آنرا به حساب شریک یا سازنده منظور نماید.
اما اگر قبلاً این موضوع به صورت یک شرط در قرارداد پیش بینی شود، به این صورت که در زمان توقف یا تأخیر بیش از فلان ماه مالک میتواند پروژه را رأساً و به حساب سازنده تکمیل نماید، دیگر نیازی به صرف وقت و هزینه جهت مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز تکمیل پروژه نخواهد بود.
دانلود رایگان نمونه قرارداد مشارکت در ساخت از سایت مشارکت یار
