تحقیقات پیرامون آسیب شناسی قرارداد مشارکت در ساخت
آگوست 4, 2022
در اين گفتار پيشينه‌ي تاريخي قرارداد مشارکت در ساخت در دو بخش پيش از پيروزي انقلاب و پس از پيروزي انقلاب مورد بحث قرار مي گيرد.
-
پيشينه‌ي تاريخي قرارداد مشارکت در ساخت پيش از پيروزي انقلاب
نياز اقشار مختلف جامعه به داشتن مسكن مناسب و توجه دولت به رفع اين نياز مهم و بسيار اساسي منجر شد به اينكه دولت در سال 1317 در بخش مسكن حضور مستقيم پيدا كند. در سال 1317 وزارت دارايي با سرمايه اي معادل 200 ميليون ريال و با مشاركت بانك ملي ايران، اقدام به تاسيس بانك رهني نمود. اين بانك ضمن اعطاي وام به متقاضيان مسكن، از همان ابتدا هدف خود را تهيه و اجراي طرحهاي خانه سازي براي مشاركت در امر ساخت مسكن عنوان نمود. در سال 1323 بانك رهني با خريد 12 هكتار از اراضي شرق تهران در فرح آباد، با اعتباري بالغ بر 50 ميليون ريال، ساخت 400 واحد مسكوني را در مجموعه اي به همين نام آغاز نمود (ذاكري نيا، 1389 ،ص 16).
در سال 1331 دولت با تاسيس" بانك ساختمان" اقدام ديگري را در زمينه ي مسكن سازمان داد. وظيفه ي اين بانک عبارت از نقشه برداري و تقسيم زمين، مطابق با اصول شهرسازي و فروش آن بود. چندي بعد در يكي از زمين هاي اين بانك، مجموعه ي 4 بلوك آپارتماني نازي آباد با مشاركت بانك رهني ساخته شد. مجموعه سازي كوي نارمك در سال 1334 ، كوي كالاد سال 1336 تا 1339 ، كوي كن 1339 تا 1343 ، كوي ارتش فرح آباد سابق و كوي لويزان در سال 1342 ، پروژه هاي انبوه سازي بانك ساختمان بودند( امكچی، 1379 ، ص 7و 8)
درسال 1343 با تاسيس وزارت آباداني و مسكن و تعريف وظايف و جايگاه اين وزارتخانه در بانك ساختمان نيز تغييراتي بنيادي و اساسنامه اي رخ داد و با نام جديد "سازمان مسکن " فعاليت خود را آغاز نمود. امور بانكي نيز به بانك رهني منتقل گرديد. آپارتمان هاي بهجت آباد، خيابان فرصت و مقابل پارك ساعي در سال 1347 ، آپارتمان هاي وحيديه، خيابان گرگان و شهر آرا در سال 1350 ، احداث مجتمع هاي مسكوني در شهرهاي اصفهان، بوشهر، بندر عباس و شهرك معالي آباد در سال 1354 از جمله فعاليتهاي سازمان مسكن در دوره ي پس از تاسيس آن به شمار مي آيد. با بالا رفتن اعتبارات موسسات دولتي و گسترش ساخت و ساز، چندين شركت ساختمان سازي از سوي دولت تاسيس گرديد.
-
پيشينه‌ي تاريخي قرارداد مشارکت در ساخت پس از پيروزي انقلاب
پس از پيروزي انقلاب اسلامي، دولت در برنامه هاي عمراني تغييرات چشمگيري ايجاد نمود. حجم وسيعي از عمليات ساخت و سازهاي بخش خصوصي را متوقف كرده و خود مسئوليت تكميل آنها را بر عهده گرفت و با پيش فروش اين ساختمانها، منابع مالي مورد نياز جهت اتمام اين پروژه ها را تأمين نمود. دولت هم چنين در نگاهي كلان به مسئله‌ي مسكن، رفته رفته سهم خود را در سرمايه گذاري در اين عرصه كاهش داد (در برنامه اول توسعه به 6 درصد و در برنامه دوم به 5 درصد رساند). دولت در برنامه سوم، به حمايت از انبوه سازي پرداخت(همان ، ص 10).
تامين منابع مالي ساخت و ساز از اهميت بسزايي برخوردار است. در بعضي كشورها بانك‌ها پس از آنكه حداقل 60درصد عمليات ساخت و ساز پيش رفت، در اين پروژه ها مشاركت مي كنند (امكچی، 1379).
يكي از مسايلي كه در دو سه دهه ي اخير، يعني پس از تصويب قانون زمين شهري مطرح شده است، مسئله ي اشخاصي كه مالك زمين هستند اما فاقد سرمايه ي كافي براي ساخت و ساز آن مي باشند، با كساني كه زمين ندارند اما در اين زمينه سرمايه گذاري مي كنند شريك مي گردند (كشاورز،1382، ص 90 ). قراردادهاي مشارکت در ساخت از سال 1372 با پيشنهاد دولت در سازمان مسكن و شهرسازي باب شد.
با نگاهي گذرا به منابع فقهي متوجه مي شويم كه قرارداد مشارکت در ساخت با اين عنوان خاص فاقد پيشينه فقهي مي باشد. اين قرارداد تأسيس نوپايي است كه به مقتضاي شرايط حاكم بر روزگار و با گسترش شهرنشيني و به دليل شرايط اجتماعي و اقتصادي حاكم بر جوامع، در اعمال حقوقي اشخاص بروز يافته و بعنوان قرارداد پذيرفته شده و در عرف معاملات و قراردادهاي ملكي رايج شده است. در ساليان اخير با رواج و گسترش هر چه بيشتر قراردادهاي مشارکت در ساخت و در نتيجه اختلافاتي كه در تفسير و تبيين ماهيت اين قراردادها به وجود آمده است، تعهدات طرفين و آثار اين قراردادها تا حد بسيار زيادي تحت تاثير قرار گرفته است كه نتيجتاً اين امر منجر به بروز اختلافات متعدد بين طرفين اين قراردادها و متعاقب آن طرح دعاوي متعدد در محاكم قضايي گرديده است كه صدور آراي گوناگون و گاه كاملا متفاوت را در پي داشته است.
